주택 구입을 할 때에 같은 은행에서 1차 융자 80%, 2차 융자 20%를 받았다. 월부금 지불이 어렵게 되자 1차 융자는 숏세일을 허락했는데, 2차는 행정 수수료를 받고서 담보권을 해제 해 주었다. 그런데 많은 한인들이 2차 융자 은행이 이 수수료를 받은 것이 2차 융자가 잔금을 포기 한 것으로 잘못 생각한다.

1차 융자가 숏세일을 한 후에, 2차 융자 잔금 지불하라는 소송이 제기되는데 법원판결은 융자 잔금을 지불하라는 것이다. 이런 경우는 2011년 7월15일 이전에 숏세일 한 사람에게 해당된다. 그러므로 이날 이후에 숏세일을 한 사람한테는 해당이 안 될 수 있다. 많은 한인들이 2011년 7월15일 이전에 숏세일을 했기에 이 판결에 해당 된다.

한 케이스를 예로 들어 보자. 집을 구입하면서 BOA에서 2차 융자 25만달러를 받았다. 월부금을 지불 못하게 되자 은행의 1차 융자 차압이 시작됐다. 다행이 1차 숏세일을 하고도 돈이 남아서 2차에 2만7,090달러를 지불 했다. 그래도 2차 잔금이 23만5,402달러 남았다. 훗날 잔금을 지불하겠다고 약속했다. 그런데 2010년 12월 잔금 지불 청구 고소장을 받았다.

채무자는 법적으로 돈을 지불 할 의무가 없다고 주장했다.

왜냐하면 (1)2011년 7월15일 이후에 제정된 새 숏세일 법에 소급 적용해야 된다. (2)담보물부터 징수 한 다음에 다른 재산 청구를 해야 된다는 ‘한 종류 청구 소송’ 위반이다. 은행이 2차 융자의 일부 돈을 받은 이상 지불 의무가 없다. (3)숏세일 계약서에 법률 위반이 되었을 때에만 은행 손실 잔금을 청구 한다고 계약 되어 있다고 주장했다.

은행은 숏세일이고 ‘주택 가치 융자 (Home Equity loan)’ 이므로 채무자가 주장한 법 이론에 해당이 안되므로 2차 융자 잔금을 지불하라고 요구했다.

이에 법원은 채무자가 돈을 지불 하지 않아도 된다는 법적 증거가 없다고 판결했다.

은행이 채권징수 권리를 포기 하지 않았고 2차 은행 잔금을 지불하지 말라는 법률이 없으므로 은행과의 계약 위반으로 은행에 피해를 주었고 본 것이다. 숏세일이 있었든 2년 후 제정된 새 법에서 2 차 융자 은행이 숏세일을 ‘수락’ 했을 때는 은행이 잔금 손실 청구를 못한다는 법이 제정됐다. 이 사건은 이 법에 소급 적용이 안 된다.

2010 년 법에는 숏세일을 수락한 1차 융자 잔금만 은행이 손실 청구를 못한다고 했다. 2차 융자는 해당이 안 된다. 2011년 7월15일에 제정된 법은, 담보권자인 은행이 숏세일을 ‘수락’ 했을 때 그리고 숏세일 후에 남은 돈을 담보권자가 갖는다고 수락 했을 때는 2차 융자뿐만이 아니라 어떠한 담보도 보호를 받게 되어 있다. 그러나 이것은 2011년 7월15일 이후의 숏세일에만 적용되므로 이 사건과는 관계가 없다.

따라서 과거 숏세일에 대한 소급적용을 명시하지 않았고 미래의 숏세일에 대한 명시만 되어 있으므로 당시의 법에 의해서 은행과 채무자가 계약을 한 것이므로 계약 이행을 하라는 명령을 내린 것이다.

담보물부터 먼저 처분 한 후에 채권 청구하라는 목적은 불황 시에 은행이 적정가격보다도 아주 낮은 가격에 차압을 한 이후에 다시 채무자에게 손실 잔액을 청구함으로 은행이 2번 돈벌이 하는 것을 방지하기 위한 것이다.

이것은 “법원을 통한 차압”에만 적용된다. 법원 차압은 채무자의 다른 재산도 공격을 당하게 된다. 하지만 은행은 숏세일을 선택했지 법원을 통한 차압을 하지 않았다. 채무자가 은행에 숏세일을 요청해서 은행과 계약을 한 것이다.

만약에 담보물부터 처리하는 법에 적용이 된다손 치더라도 채무자가 숏세일 계약에 의해서 권리를 포기 해 버렸다. 법원은 채무자에게 2차 잔금을 지불하라고 판결했다.

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