미국에서 집을 처음 장만하시는 Buyer 들한테는 주택을 구입하는 절차가 매우 복잡하게 느껴진다. 하지만 이것은 미국 사람들한데도 혼동이 되기는 마찬가지일 것이다.

보통 가족이 평생동안 두 세번 집을 옮긴다고 생각을하면 주택구입 절차를 완전히 이해하고 기억하기가 쉽지않기 때문이다.

물론 한국에서 주택구입을 할 때와 많은 차이가 있겠지만 현장에서 일을하는 필자의 경험에 의하면 그 중에서도 가장 혼동이 되는 부분이 바로 Title Insurance 이다.

번역을 하자면 ”집문서 보험 증서“ 라고 하는것이 가장 가까운 의미일 것이다. 마음에 드는 주택을 성공적으로 계약을 성사시키고 Escrow를 Open 한다는 것은 보통 많이들 이해하시고 있으리라 생각한다.

그 다음에 여러가지 절차가 진행이 되는데 가장 중요한 부분 중에 하나가 바로 Title Insurance 를 구매해야 한다는 것이다.

보통 Seller가 Buyer를 위해서 사주는 것이 대부분이지만 경우에 따라서는 Buyer 가 구입을 해야하는 경우도 생긴다. 은행 차압주택을 구입하거나, ” Short Sale” 주택을 구입하는 경우에 Seller쪽에서 Title Insurance를 Buyer 한때 떠맞기는 경우도 있기 때문이다.

Title Insurance 의 주목적은 집문서에 문제가 생길수있는 모든 경우를 조사를해서 Buyer 와 Buyer 의 은행을 보호해주는 것이다. TitleInsurance 회사에서 보험증서를 발행 하기전에 Buyer가 구입하고자하는 주택에 어떤 저당권이 설정이 되어있는지, 현재 집소유주가 은행에 얼마의 Loan 이 남아있는지, 재산세 는 밀린것이 없는지 등 은 Title Insurance 회사가 조사를 하게 되는 몇가지 예를 들은것이고, 이외에도 더많은 것이 포함이 되어있다. 한예로, Buyer 가 새로짓는 주택을 분양받을 때 생길수 있는 분쟁에서 보호를 받을수가 있다.

만약에 주택단지를 시공을 하는 회사가 하청업자에게 줄대금 을 채납한 경우에 하청업자는 그주택에 저당권 을 설정을 할수있고 Title Insurance 가 없었을 경우에는 새로주택을 구입한 Buyer가 책임을 져야하는 경우가 생긴다.

또 다른 경우는,이웃과의 경계선 때문에 생긴 분쟁이나 Utility Company들이 내주택 경계선 안 으로 들어올 권리가 있는지도 조사를 미리 해준다. 요즘에는 거의모든 Title Insurance 보험증서는 ALTA 라고하는 보험증서 를 발행을 하는 데ALTA 보험증서는 보험회사가 조사를 할때에 혹시라도 누락이 됬던 부분이 문제가됬을시에 도 보상을 해주는조항이 있기때문이다. 그러면 Title Insurance 를 구매할때 드는 비용은 어떻게 계산이될까? Title Insurance 는 다른 보험에 비해서 매우 저렴하게 책정이 된다.

그 이유는 Title Insurance는 보험회사가 보험증서를 발행하기 전에 집문서에 관한 모든 문제를 사전에 찾아내서 해결이 된 다음에야 보험증서를 발행해주기 때문이다.

이렇게 한번 발행이된 보험증서는 현주택 소유주가 집을 소유하는 동안 평생 유효하다. 매년 계약 갱신을 해야하는 보통 보험 증서와는 달리 보험증서 발행시에 미리 생길 수 있는 불상사를 조사를 하고 문제가 있거나 문제를 야기할 수 있는 모든것을 미리 확인을 한 후에야 보험증서를 발행해 주기 때문이다.

이런 조심스러운 절차때문에 Title Insurance 보험회사에서 다른 보험회사들처럼 보험 청구를 당할 확률이 아주 적기때문에 한번을 구입을 해도 저렴한 가격으로 평생을 보장을 받을 수 있다.

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