낮은 이자율이 지속되고 있어 이자율만 놓고 보면 주택구입이나 재융자에 더 없이 유리한 시기다. 최근처럼 이자율이 낮을 때에는 변동보다는 고정 모기지 금리를 선택해 장기간 저금리를 묶어 두는 것이 현명한 선택이다. 고정 모기지 금리에는 크게 15년 만기와 30년 만기가있는데 각각 장단점이 있다. 15년 만기 고정금리는 이자율이 낮은 대신 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 높다. 만기 15년으로 짧기 때문인데 15년만 지나면 모기지 페이먼트에서 벗어날 수 있다는 것은 장점이다. 30년 만기 고정금리는 이자율은 높은 대신 상환기간이 길어주택구입 후 초기 페이먼트 부담이 덜하다는 것이 장점이다. 15년과30년 고정 모기지 선택 때 고려사항을 소개한다.


◇높은 페이먼트 감당할 수 있다면 15년이 유리
15년 만기 고정 모기지는 30년 만기에 비해 이자율은 낮지만 페이먼트가 높아진다는 것이 고려할 사항이다. 최근 3주간(11월7일 기준) 15년과30년 만기 모기지 간의 이자율 격차는 약 0.89~0.9%포인트를 보이고 있으며 15년 만기의 이자율이 낮은 수준을 유지하고 있다. 두 만기 간의 이자율 격차가 적어도 5% 이상 벌어지지 않는 한 15년 고정의 만기가 짧기 때문에 매달 납부해야 하는 페이먼트 금액이 높아지는 것이 일반적이다.

40만달러를 대출 받을 때 30년 만기 고정 이자율 4.5%를 적용받는 다면 매달 내야 하는 페이먼트는 약2,026달러74센트다. 첫 번째 페이먼트 중 약 1,500달러는 이자이고 나머지 약 526달러74센트는 원금으로구성된다. 같은 금액을 15년 만기 조건으로 대출 받을 때 30년 고정보다약 0.9%포인트 낮은 이자율 3.6%가적용되면 월 페이먼트는 약 2,879달러21센트로 30년 고정보다 무려 약800달러나 높아지게 된다. 그러나 15년 만기 대출의 첫 페이먼트 중 약1,200달러가 이자, 나머지 1,679달러21센트는 원금으로 원금 부분이 30년 만기 때보다 훨씬 높다.


◇30년 만기 이자액 배로 증가
만기 때 총 이자 납부액을 비교하면 15년 만기 고정금리가 훨씬 유리함을 알 수 있다.

위에 적용된 사례의 경우 15년 만기의 총 이자액은 약 11만8,258달러59센트인 반면 30년 만기의 총 이자액은 무려 32만9,627달러21센트로거의 3배에 가깝다. 이자액만 비교할경우 15년 만기 고정금리를 선택하지 않을 이유가 없다.

그래도 15년 고정 모기지를 쉽게선택하지 못하는 이유는 앞서 계산된 대로 매달 납부해야 하는 페이먼트 부담이 높기 때문이다. 은퇴 자금이나 자녀 학자금을 마련해야 한다면 15년 만기 선택 때 여윳돈이 부족해지기 때문에 30년 만기를 선택하는 편이 낫다.

또 재테크에 자신이 있는 경우라면 15년보다는 30년 만기를 선택해여윳돈으로 주식이나 금융상품에 투자할 수도 있다.


◇생애 첫 주택 구입 30년이 유리
생애 첫 주택 구입자에게는 당장페이먼트 부담이 적은 30년 만기 고정이 유리한 편이다. 첫 주택 구입자의 경우 대개 본인의 구입 한도를 꽉채워 주택을 구입하는 경향이 많기때문에 15년 만기 조건을 적용하게되면 마음에 드는 집을 구입하기 힘들다. 또 첫 주택 구입자들 중에는 자녀를 둔 가정이 많아 자녀의 교육비와 생활비 등을 감안하면 모기지 페이먼트이 비교적 낮은 30년 고정이적합하다.

모기지 페이먼트를 최대한 낮추기위한 목적이라면 변동 금리도 고려해 볼 수 있다.

최초 5~7년간은 15년 만기보다도낮은 이자율이 적용되고 이후 이자율시세에 연동해 변동금리가 적용되는금리다. 11월7일 기준 15년 고정금리는 약 3.27%였고 5년 고정 변동금리는 2.96%로 약 0.3%포인트 낮았다.

그러나 5~7년 후 이자율 변동을예측하기가 힘들다는 위험이 있어 주의가 요구된다.


◇재융자 15년 유리
재융자 때에는 15년 만기 고정금리가 자주 사용된다. 대출이 오래될수록 30년 고정에서 15년 고정으로 갈아타도 월 페이먼트 금액에 큰 차이가 없기 때문이다. 반면 대출 상환기간을 크게 앞당길 수 있다는 장점이있다. 특히 요즘처럼 두 만기 간의 격차가 크게 벌어진 시기에는 재융자때 15년 고정으로 갈아타는 것이 필수적이다.

재융자 때 15년과 30년 고정을 선택하는 기준은 두 만기 간의 이자율격차다. 격차가 약 0.25%포인트만 되도 15년으로 갈아타는 재융자가 유리하게 여겨진다. 최근 두 만기 간의이자율 격차는 무려 약 1%포인트에근접하고 있기 때문에 재융자 때 15년 고정을 선택하면 혜택이 크다.


◇40대 이후 15년 유리
신규 모기지 대출이든 재융자든은퇴시기를 고려해 15년과 30년 만기를 선택하면 좋다. 업계 전문가들에 따르면 대개 40세 이후의 주택 소유주들이 재융자를 하는 경우에는15년 고정금리를 선택하는 비율이높은데 이는 은퇴시기와 연관이 깊다. 각자 은퇴시기를 고려해 은퇴 전모기지 빚을 청산하려는 의도다.

‘소비자금융보호국’ (CFPB)에 따르면 70세 이상 주택 소유주 중 약30%가 여전히 모기지 대출을 떠안고 있어 은퇴생활이 여유롭지 못한것으로 볼 수 있다. 중년 이후에 재융자를 실시할 계획이라면 30년 고정금리를 통해 매달 은퇴자금을 쌓는것보다는 15년 고정금리를 선택해 대출 상환시기를 앞당기는 편이 안정된 은퇴생활에 유리하다.


◇저축 잘 하면 30년 유리
저축 성향에 따라서도 15년과 30년 고정을 선택이 좌우된다. 의지가약해 평소 저축을 통한 목돈 마련을잘하지 못하는 편이라면 15년 고정을 선택하면 좋다. 15년 만기 고정금리를 선택하게 되면 비록 월 페이먼트 금액은 높아지지만 이자보다 원금 상환비율이 높아 ‘강제저축’의 효과가 있다.

일정시기가 지나 주택의 에퀴티 비율이 높아지면 주택 담보대출을 통한 목돈 마련도 가능하다. 하지만 평소 여윳돈을 낭비하지 않고 저축을잘 해온 편이라면 30년 고정 모기지를 선택하는 것도 괜찮다.


<준 최 객원기자>