요즈음 악성 주택 융자 때문에 전화 문의를 많이 한다. 보통 파산시 개인들은챕터 7 아니면 13 을 하는데 챕터 7에서는 일반 주택융자 재조정이 거의 불가능하다.

그러나 챕터 13을 신청하면 부분적으로 가능하다는것을 많은 사람들은 모르고있다. 여기서 부분적이라밝힌 것은 융자 저당의 성격때문이다.

만약 1차와 2차 융자 모두 일반적 모기지 론이고,에퀴티가 완전 소멸되지 않았다면 챕터 13 파산법 안에서 융자 재조종은 보통 불가능하다. 하지만 융자 저당의 성격이 크로스 저당(cross collateral) 이라면 재조종이 가능하다. 예를들면 채무자가 비즈니스를 매수할 때 비즈니스 융자를 하면서 은행에 집을 담보로 제공하였고 현재의 집 에퀴티가 비즈니스론 잔액에 미치지 못 한다면 은행이 잡고 있는 집 담보를 제거 할 수 있다.

물론 제거시 채무자의 수입(Disposable Income)을 고려하며 일부 혹은 완전 제거가 가능하다.

참고로 사법유치권( JudicialLien) 저당은 챕터13 과 챕터 7 모두에서 집의 에퀴티가 보호재산금액(Homestead Exemption) 이하 금액이라면, “Motion toAvoid Lien” 을 통해 완전 제거가 가능하다. 다소 까다로운 절차를 통해야 하지만경험있는 파산법 전문 변호사라면 큰 문제가 되지는 않는다. 채무자가 현재 거주하는 집 (principal residence)과 투자용 주택은 파산법의 적용이 각각 다르다는 점도 참고 하여야 한다. 보통일반적으로 거주하는 집의경우 1차 모기지는 Chapter13 파산을 해도 융자 조정이 어렵지만 투자용 주택이나 상가 건물이라면, 파산법원의 판사 재량권으로 융자 재조정이 얼마든지 가능하다.

이럴경우, 가장 중요한 판단 기준은 부동산의 가치이며, 만약 부동산의 감정가가1차 융자에도 못 미친다면,융자액의 원금도 일부 탕감받을 수 있다. 약식 재판을통해 파산법원 판사의 허락을 받아야 하지만, 서류만완벽하다면 법원은 보통 허락을 해준다.

그 외에도 Chapter 13 파산시 반드시 알아야 할 사항들은 다음과 같다.

(1) Chapter 13 파산 신청자는 필요에 따라 언제든지Chapter13 파산을 기각 할수 있는 권리가 있다. 플랜이 변화가 필요하다면, 언제든지 변경 할 수도 있으며,가지고 있는 자산을 계속 보유 할 수 있는 권리도 있다 .

반대로 Chapter 7 파산일 경우 상황에 따라 파산 신청을 임의로 기각할 수 있는권리는 없으며, 판사의 허락이 있어야만 가능하다. 이럴경우 합당한 이유가 아니라면 거절된다.

(2) 주택 차압 절차가 시작 되었다고 해도, 파산 신청 후의 모게지 페이멘트만내면, 집을 계속 소유 할 수있다. Arrearage 발렌스는무이자로 60개월에나누어 낼수 있다(3) 만약 살고 있는 집에 에퀴티 융자가 있다면, 주택감정가에 따라 2차 융자는 무효화(Lien Stripping) 시킬 수 있다(4) 모게지 융자회사의 페널티 비용등 정당화 하기 어려운 비용들을 없앨수 있다.

(5) 파산 법원이 지정한Chapter 13 관제인 (Trustee)은 보통 소비자 편에 있다(6) Chapter 7 일 경우 일정 이상의 수입이 있다면 파산이 기각 되지만, Chapter13일 경우 그렇지 않다.

이 외에도 여러가지 장단점이 있지만, 각 사람 마다처한 상황이 다르기 때문에,경험있는 파산 전문 변호사와 상담하여 본인에게 가장유리한 챕터를 이용하는것이 현명하다 하겠다.

(213)389-3557