작년말 부터 급격히 상승하던 주택가격이 올 여름을고비로 상승세가 눈에 띄게꺾이면서 현재 주택시장은약, 보합세를 보이고 있다.

이러한 시장의 최근 변화에대해 내년 주택시장의 방향에 대해 여러가지 의견이 나오고 있다.

주택시장은 미국전체경제의 약 30%이상을 차지하고 있어 부동산시장의 향방에 따라 미국경제에 상당한 영향을 끼칠 수 있기때문이다. 가격추세도 덩치가 큰 만큼 방향을 가름해 보는것이 쉽지 않다.

하지만 최근의 가격상승둔화세에는 여러가지 분명한 복합적인 요소들이 작용한 것이 분명하다.

첫째. 올 상반기에 오른이자율의 급격한 상승이다. 3%대의 이자율에서 4%대로 진입하는데 불과 3주가 걸리지 않을정도 상승속도가 가파랐다. 버냉키의장도 본인의 발언에 대해 시장이 이렇게 민감하게 반응할 줄은 전혀 예측을 하지 못하고 당혹스러운 표정을 지었다. 후에 기회가 있을때 마다 주택채권의 지속적이 구매를 약속을 했지만이미 시장은 채권매입의 중단시기를 계속 가늠해 보면서 주택시장의 악재로 지금까지 작용해 오고 있다.

둘째. 짧은시간내의 주택가격의 급상승을 들 수 있다. 캘리포니아의 LA, 샌프란시스코지역등 대도시인지역들은 불과 6개월사이25-30%이상의 급격한 가격상승을 보이면서 가격이지난 2006년수준으로 육박한 곳도 있을 정도로 급격한 가격상승했다. 이런 속도로 6개월간 계속 가격상승이 계속됐다면 대부분의캘리포니아의 주택가격이2006피크가격에 넘어서게된다. 이것이 바이어들에게상당한 부담으로 작용한 것같다. 바이어들은 가파르게오른가격에 대해 과연 적당한 가격인가를 소화시키는데 상당시일이 소요되게 된다. 최근 Fitch리포트에 의하면 현재 캘리포니아 전체주택가격은 2000년 중반대의 가격대까지 상승하여 앞으로 계속 가격이 상승시는거품의 우려가 있을 것으로진단하고 있다.

또 집을 구매할 수 있는여력을 알아보는 주택구입지수(Home Affordability Index)도 계속 하락하여 남가주의 OC지역의 경우 지난3/4분기에 23%까지 하락하여 주택시장의 버블이 최고조에 이르렀던 17%에 상당히 근접해 가고 있다.

주택구입지수는 종종 주택시장의 거품정도를 가름해 볼 때 자주 사용되는방법으로 주택구입지수가23%라고 하는것은 그 지역중간주택가격을 기준으로100명중 23명만이 주택을구입할 수 있는 인컴을 가지고 있다는 것을 의미한다.

셋째. 최근 연방정부의 셧다운으로 인한 영향이다.

지난달 있었던 공화,민주 양당간의 정치적인 분쟁은 주택시장에 상당부분 악영향을 끼쳤다는것이다. 시장이 불안할때는 바이어들의구매를 뒤로 미루고 일단사태를 추이하게 된다. 이미 4%를 넘어선 이자율과급격한 가격상승으로 고민중에 있던 바이어들에게 시장에서 빠져나갈 수 있는좋은 탈출통로를 제공한 셈이다.

다행히 이 번에는 셧다운을 모면하고 해결이 되었지만 최근 시작된 오바마 헬스케어가 계속 문제를 일으키면서 내년 1월로다가온 공화, 민주양당간의재정적자를 둘러싼 공방은이미 먹구룸의 징조를 보이고 있다.

증거불충분으로 한 번 양보한 공화당이 이 번에는오바마 헬스케어를 둘러싼각종 부작용을 충분한 증거로 내세울 예정이어서 내년1월은 국민모두에게 힘든시간이 될 것이 거의 분명해보인다. 만약 내년 연방정부의 셧다운이 정말로 현실화된다면 부동산시장은 약세장으로 몰릴 수 밖에 없어서 장미빛전망보다 장마빛 전망이 될 수가 있다.

하지만 시장이 약세로돌아서더라도 장기적으로는 부동산시장에 악재라기보다는 호재로 작용할 수있음을 간과해서는 안된다.

급격한 가격상승세가 꺽이면서 시장이 올른 가격에대한 충분한 조정시간을가지고 시장이 오히려 안정세를 찾아 갈 수 있기 때문이다.

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