미국의 모기지 융자는 크게 두 가지로 분류될 수 있는데 일반 융자(conventional loan)와정부보증 융자가 그것이다. 먼저 정부 융자란연방 정부기관의 보증과 지원을 받아서 이루어지는 융자를 말하는데 FHA 융자와 VA 융자가 대표적이다. 그리고 일반 융자란 정부 융자 이외의 모든 집 융자를 편의상 일컫는 말이라고 생각해도 무방하다.
일반 융자는 또 컨포밍 융자(conformingloan)와 넌컨포밍 융자로 나누어지는데, 컨포밍 융자는 GSE(Government Sponsored Agency),즉 패니매나 프레디맥이 정해 놓은 융자심사기준에 부합하는 융자로 이들 두 기관에팔 것을 전제로 행해지는 융자를 말하고, 속칭 점보융자로 불리는 넌컨포밍 융자는 두 기관의 융자 심사기준에 부합되지 않아 렌더가일반 투자기관들에 팔 것을 전제로 행하는 융자를 말한다. 오늘은 이러한 융자들 가운데서FHA 융자에 대하여 한번 살펴보고자 한다.
서브프라임 사태 이후 크레딧과 다운페이먼트가 부족한 사람들을 위한 모기지 상품이 거의 사라지면서 FHA 융자가 그 역할을 대신해왔다고 해도 과언이 아니다. 서브프라임 사태이전 미국 주택융자 시장에서 FHA 융자의 비중은 10%를 훨씬 밑돌았으나 이제는 4채 중1채 이상이 FHA 융자를 통해서 매매가 이루어지고 있다. 이는 노다운을 포함한 과거의 다양한 민간부문의 융자 상품들이 사라진 지금FHA 융자만이 유일하게 3.5%의 적은 다운페이먼트로도 융자가 가능하기 때문이다.
FHA 융자란 이처럼 다운페이먼트와 크레딧이 부족한 사람들도 주택융자를 받을 수있도록 연방 정부기관인 HUD(Departmentof Housing and Urban Development) 소속FHA(Federal Housing Administration)에서 보증을 서주는 융자를 말한다.
FHA 융자의 가장 큰 장점은 3.5%의 적은 다운페이먼트로 융자가 가능하다는 것이다. 이것조차 가족이나 친척에게서 받은 돈이라 해도상관이 없다. 즉 gift funds를 다운페이먼트의 자금출처로 사용할 수 있다는 말이다. FHA 융자의 또 다른 큰 장점은 크레딧 점수와 내용면에있어서 일반 융자보다도 심사기준이 다소 느슨하다는 점이다. 또한 신용점수대 별로 이자율을 다르게 적용하는 일반 융자와 달리 일단 심사기준 이상이 되는 모든 신용점수에 대하여동일한 이자율을 적용하기 때문에 신용점수가다소 낮은 손님들도 FHA 융자의 아주 싼 이자율로 융자를 받을 수 있다. 그리고 숏세일, 파산등 과거 기록들에 대해서도 일반 융자보다는다소 느슨한 심사기준을 가지고 있다.
FHA 융자는 주거주용(primary residence)만스티브 양의 융자 이야기FHA 융자에 관하여가능하다. 이 말은 첫 주택 구입자이어야만 하거나 현재 집이 없어야만 된다는 뜻은 아니다.
현재 집이 있는 사람도 이를 세놓고 새로 살집으로 이사 갈 경우, 새로 사는 집을 FHA 융자로 살 수 있다. 1~4유닛, 콘도 등 대부분의 주택 형태를 대상으로 한다.
하지만, 콘도의 경우는 단지 전체가 FHA의 승인을 받아야 하는 단점이 있어 콘도를 구입할경우에는 미리 대상 단지가 FHA 융자가 가능한지를 확인해 봐야 한다. FHA 융자 규모 상한선은 카운티별로 달라지므로 유의해야 한다. 30년, 15년 고정과 5, 7, 10년 고정 후 변동 등 대부분의 상품으로도 가능하나 이자만 내는 상품은 없다. 신분은 시민권자, 영주권자 및 비영주권거주 외국인(non permanent resident alien, H-1Bvisa 등)도 FHA 융자를 받을 수 있다.
FHA 융자의 최대의 약점은 융자비용이 일반 융자에 비하여 비싸다는 점이다. FHA 융자는 FHA가 직접 돈을 빌려주는 것이 아니고 일반 렌더들이 대출을 꺼리는 사람들도 융자를받을 수 있도록 FHA가 보증을 서주는 융자이므로 이 보증비용을 손님이 부담해야 한다.
초기 보증비라 하여 융자할 때 일시불로융자 금액의 1.75% 정도를 내야 하는데 사실 이 금액도 융자를 해준다. 그리고 연 약1.25~1.35%에 해당하는 MI(Mortgage Insurance)프리미엄을 매달 납부해야 한다.
이 MI 프리미엄은 일반 융자에서도 다운페이먼트가 20% 이하인 경우에는 발생된다. 서브프라임 사태 이후 재정상태가 안 좋아진FHA는 지난 수년 동안 초기 보증비용과 연MIP를 지속적으로 인상하였다.
그럼에도 최근 이자율이 워낙 내려가 있기때문에 다운페이먼트가 부족하거나 신용상태가 다소 안 좋은 사람들에게 FHA 융자는 좋은 대안이다. 최근 30년 고정기준으로 3.125%의 이자율에 1.25%의 연간 보증비를 계산하면4.375%의 실질 이자율로 융자를 받을 수 있다.
한편 이렇게 인상된 FHA 보증비는 기존에FHA 융자를 가지고 있던 사람들의 재융자의 걸림돌이 되었는데 이를 위하여 FHA는 얼마 전새로운 지침을 내놓았다. 2009년 5월까진 행해진 FHA 융자에 대하여 streamline으로 재융자를 할 경우에 추가적인 초기 보증비용은 없이,그리고 인상되기 전 기존의 연간 보증비용으로 재융자를 할 수 있게 하였다. 이는 해당되는FHA 융자 소유주들에게는 큰 혜택이라고 할 수있다. 하지만 2009년 6월 이후에 FHA 융자를얻은 사람들이 재융자를 할 경우에는 인상된 보증비용을 부담해야 하기 때문에 재융자의 혜택이 반감되거나 없을 수도 있다.
FHA 융자는 이렇게 신용상태가 별로 좋지 않은사람이 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 때 얻을 수 있는 아주 좋은 상품이다. 하지만 융자금액41만7,000달러까지는 일반 융자도 5% 다운에 신용점수가 다소 낮더라도 융자가 가능하다.
따라서 다운페이먼트가 적은 사람이 주택을구입하거나, equity가 적은 사람이 재융자를 원할 경우에는 FHA 융자와 일반 융자 가운데 어떤 것이 본인에게 더 유리한지 반드시 융자 전문가와 상담을 거쳐야 한다. 손님의 신용상태,다운페이먼트 정도, 주택 형태 등 여러 가지 요소에 따라 손님에게 최적의 상품이 달라질 수있기 때문이다.
웰스파고은행 한인 융자담당
문의: (714) 808-2491
