지난 10년간 LA 인근에서한인 들이 투자용 부동산으로가장 많이 구입한 것이 아마Duplex, Triplex,혹은 Fourplex와 같은 소형인컴 유닛이 아닌가 싶다. 오렌지 카운티와같은 외곽지역에는 비교적 이러한 다세대 주택이 많이 없지만 옛부터 인구밀도가 높아상대적으로 주택을 지을 땅이부족한 LA지역은 이러한 다세대 주택이 많다.

많은 투자액수를 요구하는커머셜부동산 투자에 비해50만불미정도의 비교적 적은다운페이먼트만 있으면 구입이 가능한 것도 소액투자들에게 매력으로 작용하고 있다.

20%-30% 정도의 적은 다운페이로 구입할 수 있을 뿐더러 단독 주택구입시 같이 낮은 이자율을 적용받는것도 장점으로 꼽힌다.

한인 투자자들이 선호하는지역은 한인타운을 중심으로반경 1 mile내에 집중되어 있다고 보면된다. 한인들은 투자시 건물 상태와 함게 입주해 있는 입주자들의 인종분포를 중요시한다. 선호하는 인종으로는 한인들이나 우리와친밀한 관계에 있는 히스패닉입주자를 선호한다. 오늘은인컴 유닛을 구입하면서 가장빈번하게 바이어가 질문하는것중의 하나인 LA시 렌트 컨트롤 조례에 대해 알아보겠다.

렌트 컨트롤조례는 아파트등의 임대용 부동산에 거주하는 입주자들을 보호하기 위해만든 LA시 조례다. 렌트 컨트롤의 적용을 받는 도시는 LA시 전체 지역과 산타모니카,헐리우드 일부지역이다. 자신의 소유 임대 건물이 LA렌트 컨트롤에 해당이 되는가는 아래의 세가지 질문에 모두 YES 인 경우는 해당이 된다고 보면 된다. 첫째. 소유건물이 LA시에 속해 있다. 둘째. 소유 임대용 건물이 두 유닛(Duplex) 혹은 그 이상의 임대 유닛이 있다. 셋째. 소유건물이 1978 이전에 지은 건물이다. 위의 세가지 질문에모두 YES라고 답했다면 자신의 소유 건물이 LA시의 렌트컨트롤에 해당되며 해당 조례규정에 따라야 한다.

LA 렌트컨트롤 에 해당되는건물을 소유한 오너에게 가장불리한 조항은 렌트비를 마음대로 못 올린다는것이다. 매년LA시에서 정해준 한도내에서만그 해 렌트비를 인상 할 수 있다. 연 2-8% 수준에서 결정되며 최대 인상폭이상은 인상할수 없게 법으로 규정하고 있다.

2013년 올해는 3%까지 인상이 가능하다. 간혹 한인투자자중 렌트가 적게 나오는인컴 유닛을 구입하면서 입주자들을 다 내보내고 렌트비를올려서 다시 임대하려는 분들이 있다. 몇몇 예외 조항들이있기는 하지만LA렌트 컨트롤조항은 입주자들을 그저 렌트비를 인상 하기 위해 오너가 임의로 내보내는것을 금지하고 있다. 하지만 몇몇 예외조항이 있는데 그 중 하나는오너자신이나 오너의 family가 직접 자신의 소유 건물에들어와 살기를 원하는 경우다.

하지만 오너가 직접 입주하는경우라도 현재 살고 있는 테넌트를 마음대로 내 보낼 수 있는것이 아니라 오너가 현재 입주한 테넌트에게 법에서 규정한 이주비용(Relocation Fee)을 지급해야 한다. 이주비용은 ＄7,450 - ＄18,650 까지 테넌트가족 숫자나 senior(62세이상)등의 여부에 따라 금액이 결정된다. 오너자신이 입주하는 대신 매니저를 고용해서 입주 리케 하는 경우도 오너가 직접 입주하는것과 같은조건을 적용 받는다.

하지만 건물오너가 입주를한다고 테넌트를 내 보내고 입주하지 않고 이 전에 보다 비싼 렌트비를 받고 임대를 하게된면 이 또한 법에 저촉을 받게된다. 간혹 한인 중에는 건물수리를 이유로 입주자를 내보낼수 있는가 질문하시는 분들이 있는데 현재 법으로는이것을 금지하고 있다. LA시로 부터 건물 붕괴 위험이나허가없이 지어서 임대를 하지못하도록 시정 명령을 받은경우만 입주자들을 내보낸후위반사항을 수리할 수 있다.

하지만 수리후에도 렌트비를오너 마음대로 책정 하는것이아니라 이전 렌트비 수준에서다시 렌트를 해야한다.

적지 않은 숫자의 한인들이인컴 유닛을 이미 소유하고있거나 앞으로 투자를 계획하고 있다. 하지만 대부분의 투자자들이 임대용다세대 주택에 관한 법, 조례등에 이해가태만 부족한 상태이다.

인컴 유닛등의 주거용 투자부동산을 가지고 있는 분들은수시로 변하는 해당 시 조례규정을 잘 알아야 추후에 있을 수도 있는 문제에 효율적으로 대응할 수 있다.

(213)590-5533