80만달러 4유닛 1채 혹은 40만달러 타운홈 2채?

2013-06-20 (목)

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▶ 제이슨 성 <뉴스타부동산>

이번 주에는 여유자금으로 투자용 주택을 구입하려고 하는데 어떤 방법이 더 좋은 지 한번 살펴보도록 하자. 그러면 투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선 하나하나 계산부터 먼저 해서 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계 한 단계 준비를하는 것이 좋겠다.

십수년 간 모아둔 금쪽같은내 자금을 투자용 주택을 사는데 선뜻 투입한다는 것은, 여러번 해 본 경험 있는 투자자들에게는 그리 어려운 일이 아닐지 모르겠지만, 처음으로 시작하는투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임에 틀림없다.

그래서 하나하나 돌다리도 두들겨보고 만져보고 한 번 더 디뎌보고 난 뒤에 발걸음을 옮겨 보는 것이 좋겠다. 그래서 경험이 만들어지면 그 때는 어떤 투자를 하더라도 자신이 생길 것이다.

그럼, 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받는것이 좋을까? 아니면 작은 집 둘을 사서 작은렌트비를 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더효율적이다.

물론 큰 집을 하나 사서 렌트비를 많이 받고,또 관리하기도 두 집보다는 한 집이 더 편할 것이고, 렌트비를 많이 주는 테넌트가 작은 집에 사는 테넌트보다 좀 더 테넌트로서 수준이 높을 것으로 생각되니까 보다 더 낫지 않을까 하는 생각도 일리는 있다. 그러나 렌트비에서 차이가 난다.

예를 하나 들어보자. 80만달러 집 하나를 사서 렌트를 주면 보통 4,000달러 정도를 받는다.

이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가다 달라서 차이가 나겠지만 렌트비는 거의 같다. 그러나 80만달러로 40만달러 주택을 두 개를 사서 렌트를 주면 각각 2,400달러 정도의 렌트비를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 렌트비에서 800달러를 더 받을 수 있다는 계산이나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 800달러를 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다.

그렇다면, 80만달러 4유닛 하나를 구입하면보통 수입이 평균 4,500달러 정도 나온다. 물론새로 지은 새 동네 쪽에서는 4유닛이 거의 없고, 주로 한인타운 쪽에 많이 분포되어 있는데,우리 한인들이 투자용으로 상당히 많이 선호하는 매물이이 4유닛이다. 최근에 새로 지은 4유닛 매물은 시장에 나오는 즉시 바로 팔리고 있으며,4유닛의 대부분은 50년 이상오래된 옛날 건물들이 많다.

하여튼, 같은 80만달러 선에서 4유닛 한 채를 구입하여 렌트를 주는 것이 나은지 40만달러 타운홈 두 채를 구입해서 렌트를 주는 게 나은지 이것도 꼼꼼히 분석해 볼 필요가 있을 것이다. 건물에서 나오는 수입과 건물유지비용은 같다고 보자.

40만달러에서 받는 렌트는 월 2,000달러가넘는 반면에 80만달러 4유닛의 각각 유닛에서나오는 렌트는 월 1,000달러에서 월 1,200달러수준이다. 40만달러의 렌트의 테넌트는 두 사람이 될 것이고 80만달러의 4유닛 테넌트는 네사람이 될 것이다. 월 2,000달러가 넘는 렌트를낼 수 있는 테넌트는 최소한 한 달의 월수입이6,000달러가 넘어야 한다. 처음 테넌트를 구할때에 당연히 월 급여 증명과 은행계좌의 잔고를 확인하여야 하고, 적정한 정도의 급여 수준과 직장 근무연도를 살펴보고 오래되고 안정된직장인을 테넌트로 구하는 것이 집주인으로서는 렌트가 밀리지 않게 하는 최선의 방법이다.

그래서, 최소한 월 렌트가 2,000달러가 넘는 테넌트는 매월 렌트비가 늦추어지거나 렌트를 안내는 경우가 비교적 적다고 봐야 한다.

지난해에 타운의 4유닛을 구입하여 그 중 한유닛t에서 직접 살면서 나머지 3유닛을 세를 주고 있는 고객을 만나 점심을 같이 한 적이 있다.

80만달러 정도에 구입하여서 2베드룸 한 유닛에서 살고 다른 세 유닛은 렌트를 주니 매달 3,000달러가 넘는 돈이 들어와 그런대로 적절하게 생활비의 일부로 사용하고 있으니 괜찮다고 했다.

다행히 현재의 테넌트들이 렌트비도 잘 내고조용해서 그 건물을 잘 산 것 같다고 했다. 딱하나 고민은 집주인이 바로 옆에 살고 있다 보니 아주 작고 사소한 문제에도 테넌트들이 수시로 주인에게 보고하고 수리를 해 달라고 하니그게 단 하나 성가시다는 것이었다. 어제도 한테넌트가 밤 12시에 자기 방 화장실 toilet에서물이 쫄쫄 흐르는 소리가 들려 잠을 못 자겠다고 고쳐달라고 문을 두들겼다고 했다.

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