오바마 행정부가 경기와 주택시장 침체를 극복하기 위하여 2009년부터 시행에 들어간 주택시장 안정화대책(Making Home AffordablePlan)이 있다. 이 대책은 융자조정(modification)과 재융자(refinance)로 구성되어 있다. 융자조정을 HAMP(Home Affordable Modification Plan),재융자를 HARP(Home Affordable RefinancePlan)라고 한다.
먼저 융자조정(HAMP)은 경기침체나 해고로갑자기 수입이 줄어 페이먼트를 감당하기 힘든 주택소유주들을 대상으로 이자율과 페이먼트를 일정기간 낮춰주는 정책이다. 신문에 많이나오는 융자조정 대행광고는 이 정책에 근거한것이다.
손님이 영어에 문제가 없거나 심사기준과 요령을 알면 직접 모기지 구좌가 있는 은행의 융자조정 전담부서에 전화를 해 신청할 수 있다.
융자조정은 재융자와는 달리 기존의 노트(융자계약서)를 그대로 둔 채로 투자자와 상의하여융자의 조건을 당분간 바꿔주는 것이다. 따라서기존의 노트(융자계약서)를 없애고 새로운 융자를 일으키는 재융자와는 완전히 다르다. 필자와같은 모기지 뱅커(융자담당자)는 융자조정과 관련이 없는 사람들로 손님들을 도와 드리고 싶어도 도와드릴 수가 없다.
한편 재융자를 일컫는 HARP는 고객을 상대하는 전담부서가 따로 있는 것이 아니고 각 은행의 융자담당 직원들이 진행하는데 기존의 재융자와 구분하여‘ 오바마(플랜) 재융자’라고 부르기도 한다. HARP의 가장 큰 특징은 집값이빠져서 재융자를 못하는 사람들에게 재융자의기회를 주어 낮은 이자율의 혜택을 주자는데있다. 따라서 기본적으로 집값이 아무리 빠져있어도 HARP에 해당되는 융자에 대해서는 재융자가 가능하다.
그럼 HARP에 해당되는 융자란 어떤 융자를말하는가? 주택 모기지 업계의 대표적인 투자자인 패니매와 프레디맥이 2009년 5월 말 이전까지 구입하여 보유하고 있는 융자를 말한다.
패니매, 프레디맥이 주택 담보부 채권을 매입한융자로 일반적으로 컨포밍 융자를 말하는 것으로 현재 자신이 매달 페이먼트를 보내는 은행,즉 서비서가 어디인지와는 아무 상관이 없다.
자신의 현재 융자가 이 두 기관 보유인지 아닌지는 이 두 기관의 웹사이트를 통해서 알아보거나 현재 페이먼트를 하는 은행의 융자 담당자에게 문의하면 바로 알 수 있다.
HARP는 2009년 처음 시행된 후 한 차례 개정을 통하여 상품 종류나 서비스 기관에 따라LTV(Loan to Value)의 한도를 늘리거나 무제한 으로 올린 적이 있는데 이를 HARP2.0이라고 부르기도 한다.
현재 의회를 통하여 HARP3.0가 추진되고 있다고 하는데 이는 패니매나 프레디맥이 보유하고 있는 융자뿐만 아니라 모든 융자를 대상으로 하고, 2009년 5월 말의 제한도 없애며, 이미HARP 융자로 한 번 재융자를 한 융자에 대해서도 다시 HARP 재융자를 할 수 있게 하자는내용이 들어 있다고 하는데 이 법안이 의회를통과하여 HARP3.0이 도입될 경우에는 아주 많은 사람들이 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다. 하지만 오늘은 아직 HARP2.0에 버전에 국한해서 그 내용을 살펴볼 수밖에 없다.
HARP 융자의 가장 큰 특징은 위에서 언급했듯이 집값 대비 융자 규모의 제한이 없다는 것이다. 2차 융자나 HELOC(Home Equity Line ofCredit)가 있어도 상관이 없다. 다만 1차와 2차를 묶어서 하는 융자는 허락하지 않는다. 1, 2차 융자금액의 합계가 집값보다 아무리 많아도1차 융자에 대해서 재융자를 해준다는 말이다.
기존의 융자에 PMI(Private Mortgage Insurance)가 없으면 재융자 때 LTV가 80%를 넘어서도PMI를 요구하지도 않는다. 따라서 PMI가 부담스러워서 재융자를 못하고 망설였던 사람들에게아주 좋은 정책이다. HARP 융자의 또 다른 큰특징은 수입 증명을 하지 않는데 있다. 이는 다만 렌더가 자신이 서비스 구좌(모기지 페이먼트를 하는 구좌)를 보유하고 있는 융자에 국한된다는 한계가 있다.
따라서 수입관련 서류가 미흡하여 지금까지재융자를 미루고 높은 이자율을 보유하고 있다면 하루 빨리 자신이 모기지 페인먼트를 납부하는 렌더나 은행에 전화를 걸어 HARP로 재융자가 가능한지를 확인해 보고 낮은 이자율의 혜택을 볼 수 있게 되기를 바란다.
LTV에 제한이 없기 때문에 감정을 하지 않는경우도 많다. 또한 신용점수에 대해서도 특별히제한을 두지 않지만 모기지 페이먼트는 늦은 적이 없어야 한다. 다만 패니매의 경우에는 지난 1년 동안 한 번 늦은 경우에 한해서 재융자를 허락한다. 1~4유닛 주택으로 주 거주용, 별장용, 투자용 모두 가능하며, 처음 융자 후 거주 용도가바뀌었어도 융자가 가능하다.
다만 HARP 융자는 현금 인출 재융자를 허락하지 않는다. 또 다른 큰 약점은 많은 경우에 수입관련 서류를 요구하여 충분한 수입을 보유하고 있기를 요구한다. 물론 일반 융자에 비하여DTI(Debt to Income) 기준이 다소 완화되어 있지만 수입이 충분하지 않을 경우엔 HARP 융자라하여도 융자 승인을 받기가 어려울 수도 있다.
따라서 우선 자신이 모기지 페이먼트를 내고 있는 은행의 융자 담당자에게 문의를 하여 수입관련 서류의 제출 없이 재융자가 가능한 지를상담하는 것이 최선이다.
HARP 융자의 특징과 이점을 일반인들이 알고 그 혜택을 요구하기는 쉽지 않다. 단지 손님이 먼저 은행에 문의를 할 경우에 융자 담당자는 손님의 융자가 비로소 HARP에 해당하는지를 확인하고 혜택을 볼 수 있도록 도와줄 수가있다. 최근 수주 동안 모기지 금리가 대폭 올랐다. 하지만 아직도 이자율은 역사적으로 낮은수준에 있다. HARP 융자의 이점을 활용하여 낮은 이자율의 혜택을 많은 사람들이 볼 수 있기를 바란다.
체이스은행 한인 융자담당: (714)808-2491, (213)393-6334
