부동산 거래가 활발해지고바이어들이 몰려들면서 셀러들은 자신의 주택을 마켓가격이나 은행의 감정가격보다 훨씬 더 높은 가격으로 시장에내어놓고 있는데도 여전히 많은 바이어들이 몰려들면서 오랫만에 주택시장이 활황을 띠우고 있다.

주택을 사겠다는 바이어들은 많은데 주택을 팔겠다는셀러는 상대적으로 너무나 적어서 요즘에는 웬만한 주택이나오면 적게는 두세개 부터많게는 30개내지 40개의 오퍼가 몰려들어 북새통을 이룬다. 요즘같이 아주 강한 셀러의 마켓에서는 바이어들이 웬만한 다운 페이를 해서는 경쟁에서 이길수가 없다. 어찌어찌하여 많은 경쟁을 물리치고어렵사리 오퍼를 받아내도 너무나 급격하게 오른 주택가격을 감정이 따라주지 못하여에스크로가 중간에 깨지는 경우도 요즘에는 자주 발생하게된다.

그런가하면 여러개의 오퍼가 몰려들어 오니까 경쟁심리 또는 군중심리와 같은 자신도 모르게 발동한 순간적인 충동구매에 휘둘려서 높은 오퍼를 써 넣어 일단 매물을 잡아 놓긴 하였지만막상 에스크로를 오픈하고난 후, 마음이 바뀌어 에스크로를 취소하고자 하는 바이어들도 제법있다.

불과 30년전만 하더라도 바이어와 셀러가 협상을 거쳐계약을 체결하고 일단 에스크로를 오픈하면 바이어는 에스크로를 취소하는 것이 쉽지않았었다. 그 당시에는 계약서상의 모든 과정들이 명확하게 구분되어 밝혀져 있지 않은 것들이 많았기 때문에 누구든지 목소리가 더 크고 말을 잘 하는 에이전트가 더 우세했었다. 그리하여 정히 에스크로를 취소하려면 상당히 많은 경우에 바이어는 디파짓으로 에스크로에 맡긴 돈을 포기해야만 했었다.

세월이 지나면서 바이어와 셀러간의 계약 해지에 따른 피해에 대한 개념과 범위가 점점 더 명확하고 확실하게 계약서상에 구분되고 명시되면서 요즘에는 예전과 달리계약해지시 발생하는 셀러와바이어 또는 에이전트간의 디파짓이나 계약해지에 따른 피해보상에 대한 분쟁이 훨씬줄어들었다. 에스크로 기간인30일 내지 45일간의 기간중에 발생되는 모든 디스클로져나 다른 서류들에 대하여 계약서는 셀러는 그 서류가 발생한지 5일 이내에 바이에게전해주어야 하며 바이어는 그서류를 받은지 7일 이내에 수락여부를 통보하게끔 정해 놓았다.

그리고 특별히 융자에 대하여는 바이어가 계약이 체결된 후 17일 이내에 융자에 대한 모든 서류를 완성하여 융자허가를 받아 내거나 아니면셀러에게 통보하여 에스크로를 취소할 수 있도록 하였다.

일단 17일이 지나고 나면 셀러의 에이전트는 바이어에게정해진 17일이 지났으니 모든계약 부수조건을 없애라고 서면통보를 보낸다. 그러면 바이어 에이전트는 셀러로 부터의모든 계약상의 부수조건이 충족되어 있는지 확인하고 또은행의 융자조건도 충분히 완료되었는지 융자 담당자와 확인한 후 서류에 바이어의 서명을 받아 셀러측에게 보내게된다. 이때 17일이 지났는데바이어가 아직도 은행의 융자나 다른 조건들을 해결하지못하면 셀러는 바이어에게 48시간 이내에 융자를 비롯하여모든 다른 계약 부수조건의해결을 촉구하는 일종의 최후통첩을 보낼 수 있다.

이때 바이어가 48시간내에 그 조건들을 해결하지 못하면 셀러는 일방적으로 계약을 취소하겠다는 통보를바이어에게 보낼 수 있다. 이때 셀러는 그동안 에스크로에서 수속을 진행하면서 사용된 실비만 공제하고 바이어의 디파짓을 모두 돌려주는 조건으로 취소하게 된다.

그러나 만약 바이어가 계약의 모든 부수조건이 충족하였다는 서류에 서명을 하고난 후에 부득이 에스크로를취소해야 할 경우가 발생하면 바이어는 자신이 처음에에스크로에 디파짓한 모든금액을 셀러에게 피해보상명목으로 주어야 한다는 항목이 계약서에 명시되어 있다.

이렇게 바이어와 셀러가정해진 기간과 조건안에서필요한 수속들을 합리적으로 마칠 수 있도록 계약서에명확하게 명시하므로서 바이어나 셀러간의 불필요한 오해나 아전인수식의 구구한해석과 분쟁이 많이 사라지게되었다.

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