부동산이나 사업체 가격에 영향을 주는 요소는 여러가지가 있다. 그 중에 하나가부동산이 있는 위치이다. 특별히 상업용 부동산에서는위치에 따라서 상업행위가크게 달라지기 때문에 더욱부동산 가격에 미치는 영향이 크다는 것은 주지의 사실이다.

지역에 따라서는 부동산이 위치한 시 정부나 카운티 정부가 건물의 사용용도에 여러 가지 제한을 하는 경우도 있는데 이러한 경우도 부동산 가격에 영향을 주게 된다. 다시 말하여 이렇게 사용에 제한을 가하는 것을 조건부 사용허가(Conditional usepermit=CUP)라고 한다.

예를 들어 보면 늦은 시간까지 영업을 하는 술집에 대하여 그 지역 주민들로부터 항의가 들어온다면 그 위치가 영업허가를 받을수 있는 상업지역이라 할지라도 정부는 영업시간을 제한한다든지 아니면 아예 술을 못팔게 제한할 수도 있다는 것이다.

이러한 경우 주정부 ABC(Alcohol BeverageControl)에서 주류허가를 발행하여 주는것과는 관계없이 시 정부에서 요구하는 CUP에 따라야 되는 것이다.

이를 세분하여 업종별로 요구하는 CUP의내용을 보면, 주민의 안전문제가 심각하다고시정부가 판단하게 되면 위에서 언급한 대로아예 술을 못 팔게 하거나 영업시간을 제한할 수 도 있고 또 맥주는 낱개로는 팔 수 없게 할 수도 있다. 룸살롱은 창문의 높이와 규격을 제한하여 밖에서 안을 볼 수 있게 하는것과 병술을 못 팔게 하는 것과 같은 규정등 이렇게 제한하는 조건으로 허가를 주는것이다.

나이트클럽은 음악의 볼륨이나 소음을 제한하기도 한다. 또 영업시간 중에는 시큐리티 가드를 반드시 세워야 하는 규정도 있다.종업원에게 유니폼을 반드시 착용하라는 지시 같은 것도 CUP 중에 하나이다. 낙서는 24시간 내에 지워라 등도 우범지대에서는 있을수 있는 CUP이다.

샌드위치샵의 싱크대 설치여부, 잡화점에서 깡통으로 된 그로서리를 팔 경우 타일을깔아야 한다는 조항, 세탁업에 대하여서는2007년 10월부터 3세대기계 사용을 할 수 없다는제한도 CUP이다.

보통 주류판매 업소에이러한 CUP이 많고 이러한 조항이 50개가 넘는 곳도 있다.

이러한 CUP이 있는 사업체에서 이를 위반하게되면 시정명령이나 일정기간 영업을 정지 시킬 수있다. 한 식당의 경우는 한번에 입장시킬 수 있는 손님 규정을 위반하여 일정기간 문을 닫는 경우도 있었다. 심하면 영업을 취소시킬 수도있게 된다.

특히 주류판매에 관하여 심각한 결격사항이 있으면 주민 공청회를 통과하여야 하는등, 영업에 심각한 방해를 받으며 공청회를통과할 때까지 주류판매가 금지되기도 한다.

공청회 통과시간도 짧게는 한두 달에서 길게는 6개월 이상이 될 수도 있다.

이러한 사실 여부를 어떻게 일아볼 수 있을까?

바이어가 사업체를 인수하게 되면 셀러의 CUP의 상태는 있는 그대로 인수하게 된다. 이 CUP은 매년 시정부에서 심사하고 주민의 항의가 있거나 사고가 나는 경우 CUP조항이 바뀐다. 이렇게 수정된 CUP는 주인에게 통보되는데 이를 무시하는 경우에는 문제가 발생하게 된다. 사업체가 속하여 있는 시정부나 카운티의 빌딩 안전국(Department ofBuilding & Safety)이나 조닝(Zoning) 담당 부서에서 CUP에 대한 정보를 조사할 수 있으므로 사업체를 매입하려는 바이어는 사업체에 대한 비즈니스 퍼밋을 신청할 때에 이를확인할 수 있게 된다.

이러한 CUP의 유무 또는 정도 여하에 따라서 사업체를 매입하려는 바이어에게는 매입가격 결정에도 심사숙고를 하게 됨은 물론 경우에 따라서는 매입결정을 포기 하게되는 경우가 발생하게 됨으로 사전에 이러한사실을 셀러는 바이어에게 밝히는 것이 필요하다.

셀러는 이러한 CUP이외에도 소유했던 사업체에 대한 자세한 정보를 사전에 Disclosure하는 것이 사업체 매매과정 중의 하나이다.(213)272-6726, www.newstarcommercial.com