낮은 모기지 이자율과 최근 주택가격이 저점을 찍고 반등하고 있다는 뉴스가 전해지면서 주택구입에 대한 한인들의 관심과 문의도꾸준히 늘어나고 있다.
요즘은 특히 집값 상승을 기대하면서 여유자금으로 투자용 주택을구입하려는 사람과 직장생활을 2-3년 한 자녀들을 위한 주택구입에 관심을 가진 부모님들의 문의가 많다. 어떠한 경우가 되었던 주택구입을 위한 융자를 받기위해서는 다운페이먼트준비가 필수인데 어느 정도 준비가 되어야하고 유의할 점은 무엇인지를 살펴본다.요즘은 제로다운으로 집을 구입하는 것은불가능하지만, 5% 이하의 적은 다운페이먼트로도 주택을 구입할 수 있는 융자 제도가 있다. 현재 가장 적은 다운페이먼트로 주택을 구입할 수 있는 제도는 ‘홈패스’ (HomePath) 융자로 3% 다운으로 주택을 구입할 수 있다.
3%가 증여(gift)여도 가능하며 모기지 보험즉 MI(Mortgage Insurance)를 내지 않아도 되고 주택 감정을 하지 않는다. 하지만 이 제도의 최대의 한계점은 대상 주택이 패니매 보유REO(Real Estate Owned) 상품에 국한되기 때문에 맘에 드는 집을 찾기가 쉽지 않다는 점이다.
홈패스 홈페이지를 통해 누구든지 해당 주택을 찾아볼 수 있다. 다음은 FHA 융자로3.5% 다운으로 주택융자를 받을 수 있다. 초기보증비용(1.75%)과 매년 1.35% 정도 되는 MI를 지불해야 되는 단점이 있지만 서브프라임융자가 거의 없는 요즘 다운페이먼트가 부족하거나 신용점수가 낮은 사람들에게 FHA 융자는 더할 나위 없이 좋은 대안이다.
초기 보증비용도 융자가 가능하며 최근엔30년 고정으로 3.5%까지 이자율이 낮아졌기때문에 높아진 MI를 감안하더라도 월페이먼트는 낮은 편이다. 하지만 콘도미니엄의 경우에는 단지 전체가 FHA의 승인을 받은 경우에만 융자가 가능하기 때문에 유의해야한다.
FHA융자는 주 거주용주택에 한해서만 가능하다. 융자규모는 62만5,500달러까지 가능하다. FHA 융자는 신용점수 기준이나 부채비율(DTI=Debt to Income Ratio) 기준이 일반융자에 비하여 다소 느슨한 편이지만 감정등 다른 심사기준이 까다로워지는 점도 있으므로반드시 사전융자승인을 받아 주택구입에 나서야 한다.
일반융자(정부융자 말고) 가운데서는 융자금액이 41만7,000달러까지에 해당하는 컨포밍융자의 현재 최소 다운페이먼트 기준은 5%이다. 수입과 신용상태가 확실하다면 5%의 다운페이먼트로 주택구입이 가능하다는 얘기다. 물론 MI를 지불해야 하지만 FHA 융자와 달리초기 보증비용 부담은 없다. 그런데 여기서 중요한 점은 5%는 반드시 자신의 돈이어야 한다는 점이다. 반드시 자신의 돈이어야 한다는 말은 자금이 자신의 은행구좌에 3개월 이상 있었음을 서류로 보여주어야 한다는 뜻이다. 신용점수 기준은 단독주책(Single Family Residence)일 경우에는 660점으로 다소 느슨하나콘도는 740점이 넘어야 하고 신용기록도 깨끗해야 한다. 융자금액이 41만7,000달러를 넘어서고 62만5,500달러까지 해당하는 컨포밍 하이밸런스 융자의 경우의 최소 다운페이먼트 기준은 10%이다. 이때 신용점수는 보통 720점을요구한다. 컨포밍 하이밸런스 융자는 융자상품,신용점수, 주택 거주용도, 주택 형태 등에 따라최소 다운페이먼트 기준이 많이 달라지므로 주의하여야 한다. 어쨌든 신용점수가 좋고 수입이 확실하다면 650,000달러가 넘는 집을 10%다운을 하고 구입할 수가 있다는 말이다.
그런데 이렇게 20% 이하의 다운페이먼트로융자를 받을 경우에 렌더는 손님에게 모기지보험(PMI)을 들 것을 요구한다. PMI보험료는 일반융자의 경우 다운페이먼트 정도와 신용점수에 따라 달라지지만 융자금액의 년 약 0.55 -0.75%정도에 해당한다고 보면 된다. 그런데 이PMI를 렌더가 페이먼트하는 옵션이 있는데 이경우 손님의 이자율은 다소 올라가지만 PMI따로 부담하지 않아도 되기 때문에 전체 월페이먼트는 낮아진다. 따라서 20% 이하의 다운으로 융자를 받을 경우에는 PMI를 본인 부담하는 경우와 렌더가 부담하는 경우를 상호 비교하여 유리한 쪽을 선택하는 것이 현명하다.
이러한 다운페이먼트에 대하여 렌더는 두가지 사항을 아주 철저히 요구한다. 자금의 출처와 보유기간이다. 예를 들어 500,000달러짜리 집을 사기위해서 100,000달러를 다운하고400,000달러를 빌려달라고 융자신청을 할 경우 랜더는 그 100,000달러는 진짜로 융자신청인의 돈인지에 무척 신경을 쓴다. 왜냐하면 그돈마저 어디서 빌려 왔을 경우에는 400,000달러를 빌려주는 랜더의 위험부담이 훨씬 더 커지기 때문이다. 구체적으로 랜더는 그 돈이 3개월 이상(2 개월치 스테이트먼트에 해당하는 기간) 융자신청인 은행구좌에 있었을 경우에 본인의 자금으로 인정해주겠다는 입장이다. 그런데 지난 3개월 사이에 자신의 수입이상에 해당하는 큰 금액의 입금이 있었을 경우에는 그 돈의 출처에 대하여 꼬치꼬치 캐묻는다. 그에 대한 설명과 근거자료를 제시하지 못할 경우에는융자를 받지 못할 수도 있다.
따라서 주택구입예정자는 반드시 융자신청3개월 전까지 이러한 입금활동을 마치고 출처가 분명한 월급이나 다른구좌에서 이체된 돈등 근거가 확실한 거래만이 나타나는 은행거래내역서를 제출하여야 한다. 부모나, 친척으로부터 받은 증여(Gift)금도 다운페이먼트의 출처로 인정받을 수 있다. 하지만 투자용주택을 구입할 경우에는 증여가 인정되지 않으므로 특히 유의 하여야 하고, 20% 미만의 다운일 경우에는 5%는 반드시 자신의 돈이어야 하는 점도 조심해야한다. 다운페이먼트 출처와 보유기간은 주택융자에 있어서 가장 중요한 점임에도불구하고 융자신청자들이 가장 간과하기 쉬운부분이다. 따라서 주택구입예정자는 사전에 융자담당자를 찾아 이러한 부분에 대하여 상담을 받을 필요가 있다.
웰스파고은행 한인 융자담당문의: (714) 808-2491
