캘리포니아에서 거래되는 주택은 일반적인 거래일 경우,보통 한 두달사이에 매매의과정이 끝나 셀러와 바이어사이에서 명의가 이전된다.

집값이 빠른 속도로 오르고있어도 매물은 없고 집을 사려는 바이어들의 요청은 많아어떤 에이전트들은 바쁜 것도스트레스라는 하소연을 한다.그만큼 주택시장이 회복되는것이 눈에 보인다.

시세는 지역에 따라 차이가있으나 가격이 거의 바닥을 쳤다고보는 의견이 많고 더구나학군이 좋고 교통이 편리한 지역은 소폭이지만 가격이 상승하고 있으며 그런데도 바이어가 여러명씩 몰려 경쟁이 생기기도 한다.

아직은 하락한 주택가격이완전히 회복되지 않았고 거기에 더해 4%대 초반을 유지하는 기록적으로 낮은 이자율이집을 살 수 있는 바이어층을두껍게하여 지난 20여년동안에 비교하여 현재가 중간 소득층의 주택구입능력이 가장 높다는 통계도 나오고 있다.

이런 복합적인 이유들이 주택구입을 망설이던 바이어들을 주택시장으로 끌어드려부동산 경기가 불황일 때도상반기에 비해 눈에 띄게 경기가 떨어지는 하반기도 반이상이 지난 해 말 부터 값이오르기 시작하여 불과 일년전에 비하면 상당히 높은 가격임에도 지금도 많은 바이어들이 집을 찾고 있다.

그리고 2007년서브프라임모기지 사태 이후 숏세일이나차압으로 집을 잃었던 700만명에 달하는 사람들이 다시주택시장으로 돌아오고 있다.그동안 크레딧관리도 잘하고주택에 걸렸던 빚이 없어졌고 경기회복으로 인한 고용의 증가로 경제적으로 여유가 생겼던 이유일 것이다. 벌써 집을 잃었던 700만명중 100만명 가까이 벌써 FHA융자 신청자격이 있다는 발표도 있었다. 그리고 융자 신청 자격을갖출 예비바이어는 2014년이면 200만 명까지 늘어날 것으로 예상된다는 것이다. 이 것은 앞으로 주택시장 수요 증가를 의미한다. 그 동안 부동산을 비롯한 전반적인 불경기가 지속되어 모두들 어려움을 호소하는 것에 비해 여윳돈을가지고 있는 분들에게는 지금이 전에 없이 좋은 투자의 기회가 되었다.

그러나 아직도 매매가 되고있는 주택들중에는 숏세일 매물인 경우가 많아 보통의 매매과정과는 조금 다른 사항이많아 이야기해보려고 한다.숏세일도 기본적으로 에스크로의 진행과정은 일반매매와 같으나 셀러가 에이전트에게 리스팅을 주고, 합당한 바이어를 찾아 은행에 오퍼를제출하고 숏세일을 승인받기
까지 수개월이 걸리고, 셀러가은행의 승인을 받은 다음에 에스크로를 열어 정식으로 매매의 과정이 시작되는 것이다.이 때 승인 은행이 에스크로기간까지 정해주는 것이 보통인데 바이어가 신청한 모기지 론(Mortgage loan)의 진행
사항등 여러가지 이유로 에스크로기간을 연장해야되는 경우가 많다.

이때 은행은 연기해야하는 이유가 합당하다면 연기를 해주는 쪽이지만 연기신청을여러번 반복하거나 혹은 실제로 노트(note)를 가지고있는 인베스터의 결정에 따라에스크로가 취소될수도 있으니 이런 점을 염두에 두고 오퍼를 넣은 바이어쪽에서도승인을 기다리는 동안 미리할 수있는 준비를 모두하고있어야한다.

그리고 숏세일매물의 경우기본적으로 있는 상태 그대로판다는 “AS-IS세일”이므로 집에 어떤하자가 있더라도 셀러나 은행에서 보수를 해 주거나 금전적인 보상을 해주는경우는 많지 않다. 그러나 많은 숏세일 바이어들이 에스크로를 오픈한 후 홈 인스펙숀을 하는 경우가 많다. 처음에 눈에 띄지않던 집의 문제
를 발견할 수도 있고 보수가필요하다면 예산을 세워볼 수있기때문이다.

그리고 아직도 계속되는 경기침체로 인해 전반적으로 수입이 줄어들어 융자페이먼트를 못하는 주택소유주들이 많아 올 하반기에는 다시 숏세일이 증가할 것이라는 전망도있다. ( 2 13 ) 5 0 5-5594