■전문가들 한목소리 예측

주택시장이 이미 완연한 회복세에 접어든 가운데 상업용 부동산 시장
역시 올해 뚜렷한 회복세를 나타낼 전망이다. 지난해 상업용 부동산 거
래규모가 당초 기대치를 크게 넘어섰고 금융위기 이후 위축됐던 ‘상업
용 부동산 담보부 증권’(CMBS)의 거래 역시 크게 늘었다. 업계 전문가들
은 올해 상업용 부동산 시장은 지난해 거래 규모를 뛰어 넘어 활발한 투
자가 이뤄질 것으로 예측중이다. 올해는 대규모의 거래보다 중간 규모
의 상업용 부동산에 대한 거래가 활발할 것으로 전망된다. 부문별로는
공장 및 창고 등 산업용 건물에 대한 실수요자와 투자자들의 매입 활동
이 증가할 것으로 전망되는 반면은 그간 투자 열기가 뜨거웠던 아파트
등 다가구 주택시장의 투자 열기는 다소 가라앉을 전망이다.

◇상용 부동산 시장, 지난해부터 달아올라

전문가들은 상업용 부동산 시장이 지난해부터 이미 가열되기 시작한 것으로 보고 있다. 지난해 상업용 부동산 시장 성장세는 거래 규모면에서 당초 예상치를 크게 넘어선 것으로 나타났다. 시장분석 업체 리얼 캐피털 애널리틱스에 따르면 거래가 250만달러 이상의 상업용부동산 거래 규모는 지난해 약 2,685억달러를넘어서며 2011년 거래 규모보다 무려 약 17%나 급증했다.

금융위기 이후 꽁꽁 얼어붙었던‘ 부동산 모기지 담보부 증권’ (CMBS) 시장의 회복세는 너무 빨라 업계가 의아해 할 정도다. JP 모건 체이스에 따르면 지난해 CMBS 거래규모는 약 460억달러로 2011보다 무려 50%나 늘어날 정도로 부동자금을 빨아들였던 것으로 나타났다.상업용 부동산 시장의 회복세는 올해도 무
난히 이어질 전망이다.

저금리로 투자처를 찾지 못하는 자금과 안정적인 투자처를 찾는 자금이 상업용 부동산시장에 한꺼번에 몰려들며 활발한 거래도 예상된다.

특히 소규모 파트너사들이 자금을 마련해 중소규모 상업용 부동산에 대한 투자가 늘어날 것으로업계는 내다보고 있다.

◇산업용 부동산

전반적인 경기회복 전망과 함께 상업용 부동산 부문 중 전망이 가장 밝은 곳은 산업용 부동산 부문이다.

업계에서는 산업용 부동산 부문이 지난 수년간 회복세를 유지해온 다가구 주택의 바통을 이어받을 것으로 기대 중이다. 소비자 신뢰가 회복세를 개선되고 있고 전자 상거래 증가로 물품을 보관할 창고건물에 대한 수요가 급증하고 있기 때문이다.

또 해외에서 실수요자는 물론 투자자들의 수요가 LA, 뉴저지, 휴스턴 등 주요 도시에 몰리는 있어 거래 규모 또한 증가할 전망이다. 상업용 부동산 중개업체 쿠시먼 앤 웨이크필드에따르면 지난해 산업용 부동산에 대한 투자규모는 연간 대비 약 7% 증가했다.

올해는 주요 도시 외에도 인디애나폴리스,피닉스, 멤피스 등에도 산업용 부동산에 대한투자 수요가 급증할 것으로 전망되고 있다. 특히 주요 도시들 중 항구나 공항 인근에 위치한건물이 투자자들의 관심을 많이 받을 것으로업계 전문가들은 예측하고 있다.

◇ 아파트 시장 정체 예상

반면 그동안 활황세를 보여 온 아파트 시장은 올해부터 다소 정체에 빠질 가능성이 제기되고 있다. 주택 대량 차압 등으로 아파트 임대수요가 급증하면서부터 아파트 등 임대용 다가구 주택에 대한 투자수요가 지금까지 매우높은 편이다. 폭발적인 임대수요로 아파트 건물에 대한 공실률은 전국적으로 평균 약 6%대이고 대도시의 경우 5%를 밑돌 정도로 수요가 공급을 크게 추월중이다. 최근까지도 지속적인상승세를 보이고 있는 임대료로 인해 아파트건물의 투자 수익률은 여전히 높은 편이다.

투자자들이 여전히 아파트 건물에 눈독을 들이고 있지만 올해부터는 사정이 조금씩 달라질 것이라는 것이 업계의 보편적인 시각이다. 우선 그동안 턱없이 부족했던 아파트 건물 공급이 올 연말부터는 서서히 증가해 수요를 어느 정도 따라 잡을 수 있을 전망이다. 아파트공급이 다시 늘면 임대료 인상에 부담을 느끼게 되는 건물주가 늘고 결국 수익률 상승도 주춤할 수밖에 없게 된다.

◇각 업체별 전망

콜드웰 뱅커 부동산 커머셜 부문은 ‘전국부동산중개인협회’ (NAR) 발간 월간지를 통해 올해 상업용 부동산 시장이 모든 부문에 걸쳐 지난해에 이어 회복될 것으로 전망했다. 전국에걸쳐 공실률이 서서히 감소하고 임대료는 오르는 전형적인 회복세가 나타날 것이라는 전망을 내놓았다.

이미 수년째 뚜렷한 성장세를 보여 온 다가구 주택시장의 경우 지난해 3분기 공실률이약 4.6%로 이미 수요가 공급을 앞서는 ‘랜드로드’ 마켓에 진입했으나 올해 말에는 공실률이 약 4.3%로 더 떨어져 빈방 찾기가 더욱 힘들어질 전망이다.(시장 조사업체 레이스).

올해 가장 뚜렷한 회복세를 나타낼 것으로기대되는 산업용 부동산 시장은 지난해 3분기약 12.4%의 공실률 수준이 올해 말 약 11.8%로 하락할 전망이다.(상업용 부동산 웹사이트코스타) 여전히 높은 수준인 사무실 건물의 공실률은 지난해 약 17%대에서 올해 약 16.5%대로 하락할 전망이고 상가건물의 경우 올해 지난해 수준인 약 10.8%대의 공실률이 유지될전망이다.(레이스)

◇‘ 왕서방’ , 사자 주문 이어져

미국 상업용 부동산 시장이 회복 기미를 보이자 중국인 투자자들에 의한 거래가 급격히늘고 있다. 투자 수익률이 상대적으로 낮음에도 미국 부동산 시장의 정책적 변수가 적고 투자 환경이 뛰어나다는 인식에 중국인 투자자금이 미국 부동산 시장으로 대거 이동 중이다.

특히 단기 투자보다는 장기적이고 안정적으로 투자할 수 있는 상업용 건물에 대한 중국인 투자자들의 관심이 크게 늘며 올해 설 이후로 투자가 급격히 늘고 있다.

중국 내 최대 부동산 그룹‘ 완커’는 올해 설연휴 중 샌프란시스코 지역에 약 6억2,000만달러 규모의 주택개발 계획을 밝힌 바 있고 또다른 중국계 부동산 개발사인 소호는 맨해턴의 GM 빌딩 지분 중 약 40%를 약 34억달러에 인수할 계획인 것으로도 알려져 거래성사 여부가 관심을 끌고 있다.

또 부동산 중개업체 프루덴셜 더글러스 엘리면이 중국 투자자들을 대상으로 개설한 1억달러 규모의 펀드는 올 5월 중 마감될 전망이고 한 중국계 펀드는 애틀랜타의 상업용 부동산에 약 2,400만달러의 투자를 확정지은 것으로 도 알려졌다.


<준 최 객 원 기 자 >