숏세일을 진행하다 보면 수없이 많은 난관을 만나게 되고 그러한 난관을 하나하나 해결해나가면서 성공에 이르다보니 예외 없이 4, 5개월이라는 긴 기간이 걸린다. 그러다가 바이어가중간에 떨어져 나가면 다시 또다른 바이어를 구해야 하니 결국 그 기간이 예상보다 더 길게6, 7개월씩 걸리는 이유가 여기에 있는 것이다.
이렇게 많은 난관 중에 하나가 현재의 집주인이 내지 못하고 밀려 있는 HOA fee이다. HOA(Home Owner’ sAssociation) fee는 일반적으로 그 지역의 공동관리 자금으로 매달 100~300달러 또는 타운하우스인 경우에는 화재 보험료, 쓰레기 비용 등을 포함해서 300~1,200달러 내는 비용인데, 오래된 주택인 경우를 제외하고는 거의 모든 주택에 해당되어 매달 지불을 하여야 하는 일종의 페이먼트같은 성격의 비용이다.
이 자금으로 해당지역의 공동구역, 공원, 수영장, 거리의 가로등, 공용지역의 잔디관리, privatesecurity, 해당 지역의 건물관리 및 관리 직원의급여 등으로 지출된다. 그래서 집을 구입할 때에반드시 이 HOA fee가 매달 얼마가 되는지 반드시 확인하여야 하며, 그 HOA fee가 너무 높아서부담이 되면 향후 그 집을 다시 팔 때에도 문제가 되니까 가급적 HOA fee가 주위와 비교해서너무 높지 않은, 적정한 집을 선택하여 구입하는것이 좋겠다. 높은 HOA fee는 장래의 집 가격에도 영향을 미친다는 것을 잊어서는 안 되겠다.
숏세일의 경우 이 비용이 밀리게 되면 이를 완제하지 않고는 숏세일을 성공하지 못한다. 숏세일을 해주고 있는 은행에서도 다른 비용 중에 일부는 대신 내어주어서 숏세일을 완성하게끔 도와주고는 있지만 밀린 HOA 만큼은 절대 대신 내어주지 않는다. 그래서 이 비용은 밀리지 말고 계속내든지, 아니면 숏세일이 완성될 때 한꺼번에 갚아야 한다.
일부 집주인은 생활이 어려워 이 HOA를 못 내고 있기도 하고 이 HOA도 바이어가 대신 내어주어서 숏세일을 완성시키기를 바라는 경우도 있으나 대부분의 바이어는 이 HOA에 대해서는 집주인 대신 갚아주기에 선뜻 응하지 않는다. 그래
서 숏세일의 집을 구입할 때에 제일 먼저 자기의에이전트를 통하여 HOA fee가 밀려 있는지 아닌지를 먼저 확인하는 경우가 많다.
집주인의 입장에서도 현재 생활이 무척 어려운 상태인데 매달 꼬박꼬박 몇백달러씩 꾸준하게 이HOA fee를 내기가 그리 쉽지가 않다.
현재 매달 내는 페이먼트도 못내고 있는 실정인데 내가 왜 이 애물단지 같은 HOA fee를 어김없이 내어야 하나 하는 생각을 당연히할 것이고, 주위에서도 이것을 내지 않고도 숏세일을 잘만 성공시키던데 나만 괜히 억울하게 내는 게아닌가 하는 기분도 들 것이다.
숏세일로 이 집을 팔기 위해서는 반드시 이HOA fee를 해결하여야 하는데, 집주인이 이를못 낼 경우, 바이어가 내어야 하고, 만약 바이어가 이를 내지 않으면 셀러나 바이어의 에이전트가 대신 내어야 되는데, 몇천달러가 넘는 이 금액
을 집주인을 대신해서 선뜻 내어줄 에이전트가과연 몇 사람이 있을까.
다행스럽게 요즈음의 숏세일의 경우에는 매물이 별로 없고 숏세일이 귀한 까닭에 많은 바이어가 몰려서, 그 바이어들 중에 현재의 밀린 HOA를 잘 설명하면 기꺼이 대신 내어주는 사람을 찾을 수 있다. 그러나 이런 방법보다는 처음부터
HOA가 밀리지 않는 것이 가장 바람직하지 않을까? 아차 하는 순간에 본인의 소셜넘버에 질기게따라붙는 불상사를 미리 피하는 것이 좋겠다.
몇달이 밀린 HOA fee는 그 집에 lien으로 붙지않는다. 우선 property tax와 1 차은행의 loan, 2차은행의 loan에 밀려서 제3순위 또는 4순위가 되기 때문에 집이 경매가 되면 단 1달러도 되찾지못한다.
즉, 처리비용까지 들여가면서 그 집에 lien을 붙일 필요가 없는 것이다. 그 대신 집주인의개인 credit에 달라붙어, 집이 경매에 넘어가서 처리가 되고 난 뒤에도 집주인의 모든 재산과 급여를 조사하여, 법원의 결정을 받아 끝까지 그 비용
을 청구하는 것이 요즘 일반적인 추세이다.
밀린 금액이 3,000달러라면, collection 비용2,000여달러, 변호사 비용 2,000여달러 등 해서배보다 배꼽이 더 큰 금액으로 개인에게 따라붙을 가능성이 무척 많다. 결론을 내리자면, 이렇게큰 일로 번지기 전에 미리미리 HOA 회사와 상의
하여 매달 조금씩 나누어서 내거나, 아예 밀리기전에 밀려서는 안 되는 것으로 단정하고 어떻게하든지 매달 내는 것이 가장 좋은 방법이다.
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