■ 홈오너들 성공적인 전략

차압매물이 감소 추세인 반면 숏세일 매물은 주택시장에 꾸준히 나오고 있고 대부분 잘 팔리는 편이다. 은행들의 숏세일 거래에 대한 인식이 긍정적으로 바뀌고 숏세일을 승인하는 은행에 대한 연방 정부의 지원도 많아졌기 때문이다.

6~9개월까지 걸리던 숏세일 절차도 최근 2~3개월 내로 단축되는 등 대폭 간소화 돼 숏세일을 통한 주택판매가 증가할 전망이다. 숏세일은 주택 거래 대금이 모기지 대출 원리금보다 낮은 거래를 뜻한다. 주택 거래 비용까지 더하면 주택 처분으로 오히려 손해가 발생하는 거래다. 따라서 주택 처분으로 손실이 확실시 되는 은행 측의 승인이 있어야 거래가 가능하다. 숏세일 매물을 시장에 내놓고 바이어들의 오퍼를 수락하는 것은 일반 주택 거래와 같다. 그러나 은행 측의 승인이 필요한 점은 일반 거래와 가장 큰 차이점이다. 승인에 대한 보장이 없기 때문에 숏세일 거래 절차가 길어지고 보장되지도 않은 것이다. 숏세일 거래 절차가 흔히 지연되는 이유와 적절한 대처 요령 등을 알아본다.

■리스팅 에이전트의 역할 중요

숏세일 거래 때 리스팅 에이전트의 역할이 매우 중요하다. 바이어가 제출한 오퍼를 셀러가 수락했다고 해서 거래가 당장 이뤄지는 것이 아니다. 이때부터 리스팅 에이전트의 역할이 시작되는데 은행 측과의 협상을 통해 숏세일 거래 승인을 얻어 내야 한다.

숏세일 거래 경험이 있는 리스팅 에이전트라면 협상이 비교적 순조롭게 진행되는 편이다. 또 해당 은행의 숏세일 거래 절차를 잘 이해하고 있다면 불필요한 지연없이 숏세일 절차 단축도 가능하다.

리스팅 에이전트의 다른 역할은 ‘중간자’ 역할을 잘 담당해야 한다는 것. 은행 측이 요구하는 사항과 숏세일 거래 절차를 셀러 측이 잘 이해 할 수 있도록 설명하는 것 또한 숏세일 리스팅 에이전트가 갖춰야 할 중요한 역할이다.

은행 측의 승인을 기다리는 과정 중 바이어 측에도 진행 상황을 수시로 전달해 필요시 도움을 받을 수 있도록 하는 역할도 담당한다.

■패키지 검토에 장기간 소요

은행 측의 숏세일 승인을 받기 위해 제출하는 서류는 오퍼뿐만이 아니다. 일반적으로 ‘숏세일 패키지’로 불리는 셀러(대출자)의 재정서류도 함께 제출해 은행 측의 검토를 받아야 한다.

재정서류에는 셀러의 자산 및 부채상황, 크레딧 리포트, 바이어로부터 제출받은 오퍼 등이 포함된다. 마치 모기지 신규 대출 신청 때 제출하는 서류와 비슷한데 은행 측이 숏세일 셀러의 재정상황을 점검하기 위해 필수적인 서류다.

숏세일 셀러가 은행에 보유한 현금 자산이 모기지 연체를 갚고도 남을 만큼 충분하다면 은행 측이 숏세일을 승인해 줄 필요가 없다. 은행 측이 가급적이면 숏세일 승인에 앞서 셀러의 재정상황을 꼼꼼히 살피려고 하는 이유다. 숏세일 패키지를 제출해 은행 측의 검토를 받는데도 시간이 걸리지만 준비하는데도 충분한 시간이 필요하다.

따라서 숏세일 매물을 시장에 내놓기 전에 미리 패키지를 준비해 두면 숏세일 승인 절차 단축에 효과적이다.

■서명 누락, 서류 분실로 인한 지연

숏세일 패키지에 포함되는 서류의 양은 보통 수십 페이지 이상에 달한다. 이 중 일부 서류는 바이어, 셀러는 물론 부동산 에이전트들의 서명이 필요한 서류들이다.

숏세일 승인에 필요한 서류들 중 일부가 전달과정에서 흔히 분실되기도 하고 일부는 필요한 서명이 빠진 채 전달되기도 한다. 서류 분실 및 서명 미비 등은 숏세일 거래를 지연시키는 가장 큰 원인이다.

은행 측이 검토과정에서 서류분실 사실을 파악하는데 시간이 걸리고 이를 셀러 및 바이어 측에 전달하는 과정에서도 불필요한 지연이 불가피하다.
특히 팩스를 통해 수십장에 달하는 서류 전달 때 세심한 주의가 필요하다. 팩스 등을 통해 서류를 전달한 뒤 은행 측 담당자에게 연락해 서류가 빠짐없이 전달됐는지 반드시 수시로 확인하고 은행 측 통화자의 인적사항을 보관해 추후 확인 때에도 대비한다.

■일부 서류는 갱신 필요

숏세일 패키지에 포함되는 서류 중 수시로 갱신이 필요한 서류들이 있는데 제때 갱신된 서류가 제출되지 않는 것도 숏세일을 지연시키는 이유 중 하나다.
은행 측 담당자에게 숏세일 패키지가 전달되고 검토가 착수될 때까지 때로는 수주가 소요되는 데 이때 일부 서류가 이미 오래돼 갱신이 필요하게 되면 지연이 불가피하게 된다.

정기적으로 갱신이 필요한 서류들로는 은행 잔고 증명서, 크레딧 카드 고지서 등이다. 갱신이 필요한 서류들 간의 발급시기를 가능하면 최대한 단축시켜 일괄적으로 제출하고 갱신된 서류가 도착하면 은행 측에 문의한 뒤 필요시 지체 없이 보내는 수밖에 없다.

■은행 측의 거래조건 조정 요구

숏세일 승인에 필요한 서류를 빠짐없이 제출하고 전달된 것까지 확인했다고 해서 안심할 수 없다. 은행 측이 서류 검토 후 어떤 요구를 들고 나올지 모르기 때문이다.

만약 은행 측의 요구가 셀러나 바이어 또는 에이전트가 수락할 만한 수준이면 숏세일 거래가 지속되겠지만 그렇지 않으면 숏세일 승인을 위한 노력이 한순간에 물거품이 된다.

은행 측이 거래조건 조정과 관련, 흔히 들고 나오는 요구로는 주택거래 대금을 높이라는 것과 에이전트의 수수료를 낮추라는 것, 또는 바이어 측에게 일부 주택거래 관련비용을 지불하라는 요구 등이다.

은행 측의 요구가 있을 때 셀러, 바이어, 에이전트가 자신의 입장을 조금씩 양보해 은행 측의 승인을 이끌어내려는 자세가 중요하다.

■은행 차압 결정

숏세일 절차가 한창 진행 중인데 은행 측이 갑자기 차압을 하겠다고 날벼락과 같은 통보를 보내오기도 한다. 은행에 따라 숏세일과 차압 담당부서가 별도로 운영 중인 경우 이같은 사례가 흔히 발생한다.

셀러가 은행 측과 숏세일 절차를 이미 진행 중으로 승인 가능성이 높은 오퍼까지 받아 놓은 상태지만 절차가 지연되면서 모기지 연체가 쌓이면 차압 담당부서의 차압절차가 시작되는 것. 셀러, 바이어, 에이전트 등의 시간과 노력이 한순간에 물거품이 되지 않게 하려면 은행 측의 숏세일 담당부서와의 긴밀한 연락을 통해 차압관련 업데이트를 수시로 확인하는 것이 중요하다.

■추가 서류요청

은행 측이 숏세일 승인 절차 때 추가 서류를 요청하는 경우는 흔히 있는 발생하는 일이다. 추가 서류로는 은행 측이 바이어에게 요구하는 주택거래 대금 증명서 등이 있고 셀러 측에게는 타이틀 예비 보고서, 숏세일 사유서 등이 요구되기도 한다. 은행 측의 추가 서류 요청이 있을 때마다 서류를 준비하다 보면 서류 당 준비하는데 지연이 발생할 수밖에 없다. 은행 측의 추가 서류 요청을 있을 것으로 예상하고 서류를 사전에 준비해 두고 있다가 은행 측의 요청 때 즉시 제출토록 한다.

■2차 융자

1차 융자 은행과 다른 2차 융자를 끼고 있는 경우 숏세일 거래가 지연될 것을 피할 수 없다. 두 은행을 상대로 숏세일 협상을 진행해야 하기 때문이다. 또 1차 은행이 발급한 숏세일 승인 유효기간이 2차 은행의 승인이 있기 전 지나면 1차 은행을 상대로 다시 숏세일 승인요청을 시작해야 한다.