매달 창출되는 인컴 수입을 중심으로 거래되는 커머셜 부동산을 구입할 때는 다른곳에투자했을 때와 수익률을 비교해 볼 수 있는 CAP Rate비롯해서 렌트비, 경비내역등 여러가지 중요한 숫자들을 잘챙겨 보아야 한다.

그러면 이러한 인컴과 직결되는 숫자들외에 어떠한 것들을 매입시고려해야 할까?먼저 건물의 외적인 요소들을 눈여겨 보아야 한다. 아래의 3가지 중요 사항들이 인컴과 더불어 매입건물의 투자가치를 높이기도 낮추기도 한다.

첫째. 건물의 사이즈를 들수 있다. 당연히 건물의 면적이 넓은 건물은 앞으로 더 많은 인컴을 기대할 수 있게된다.

하지만 구입가격이 지나치게 높은 큰 Size의 건물은은행융자시 어려움을 겪을 수있다는 단점이 있다. 구입때융자에 어려움을 겪었다는것은 자신이 훗날 팔때도 같은어려움을 겪을 수 있다는것을염두에 두고 구입해야한다.

특히 특수한 건물모양이나 특수한 용도의 건물은 자신이오랜 기간 직접사용을 안 할것이라면 투자용으로 바람직하지 않다.

둘째. 건물의 위치를 잘 살펴보아야 한다.

건물 종류에따라 다르긴 하지만 일반적으로 비즈니스와 주거지가 같이공존하는 도시내의 건물들은주거지만 있는 변두리의 건물에 비해 임대등에서 유리한위치에 있게 된다. 낮에는 상업시설에 근무하는 사람들을 상대하고 해가 진 오후부터는일을 마치고 돌아온 거주자들을 상대로 비즈니스가 활성화될 수 있기 때문이다. 자신의소유 상가에 테넌트들의 비즈니스가 잘 되고 있다는 것은 상가오너로서는 여간 반가운일이 아니다. 흔히 일컫는“Location, Location, Location”이 중요한 투자 척도가 되는것이다.

셋째. 건물의 건축 연도를살펴보아야 한다.

주변에 온통 최근에 지은 현대식 건물들사이에 위치해있는 낡은 구식건물은 당연히 투자가치가떨어질 수 밖에 없다. 이경우이러한 낡은 건물을 구입해서수리를 하는 경우와 차라리좀 더 최근에 지은 건물을 구입하는것중 어느것이 더 유리한지도 꼼꼼이 살펴 보아야한다.

건물 내부가 얼마나 현대식으로 Update되어 있고 건물보수가 얼마나 잘 되어있는지도살펴보아야 한다. 건물이 지나치게 낡은경우 구입비용 뿐만 아니라 추가로 건물수리에많은 비용과 시간 소요될 수있기 때문이다.

건물의 외적인 요소이외에건물매입시 챙겨 보아야할 또하나의 중요한것이 있다. 바로현재 임대 상태와 앞으로의임대에 대한 예상치를 가름해보는것이다.

상업용 부동산의인컴을 계산할때 “Actual”과“Pro Forma”라는 용어를 많이 듣게 된다. Actual 이란 바로 현재 들어오는 인컴을 뜻한다. Pro Forma란 앞으로 예상되는 적정 수입을 뜻하는것이다. 건물 임대 상태에 대해서는 아래의 사항들을 점검해보면 된다.

첫째. Tenant Credit. 입주해 있는 테넨트가 그저 Mom& Pop store식의 비즈니스인지 혹은 전국적인 체인규모의업소인지등이 구입에 있어 중요한 역활을 하게 된다. 스몰비즈니스는 쉽게 흥하기도 망하기도 하므로 임대기간을 다
채우지 못하는 경우가 있음을 염두에 두어야 한다.

하지만 전국적인 체인점들은 임대료나 임대기간을 철저히 지키게되므로 안정된 임대 수입을기대할 수 있게 된다.

둘재. 각 테넨트들의 임대기간을 살펴보아야 한다.

장기간 리스되어 있는 것이 안정적이여서 좋기는 하나 부동산가격이 많이 올라갈 경우에는장기 임대 계약은 오히려 불리할 수 도 있다. 따라서 요즈음의 추세는 임대기간이 점차짧아지고 있는것이 일반적인경향이다.

건물의 종류에 따라 테넨트의 구성도 달라져야 한다. 너무 서로 엇비슷한 종목만 너무 몰려있다든지 비즈니스에서로 도움을 주지 않는 가게들이 몰려 있는 경우들은 피하는것이 좋다.

상업용 부동산 매입은 일반 주택과 달리 전문성을 요구하게 된다. 투자금액도 일반 주택보다 훨씬높은 몇, 혹은 몇십배의 많은 금액이 투자되게 된다. 투자금액이 높은 만큼 위험부담도 높아지게 되므로 주택구입과는 달리 전문가의 도움을 받아 꼼꼼히 이것저것 챙겨보아야하는것이 상업용 부동산 구입의 정석이다.
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