한 고객이 예고도 없이 방문을 하였다. 다행히 필자가 자리에 있는 시간에
방문하였기 때문에 만날수가 있었다. 이 고객은 몇년 전에 한인타운에 있는
한 주택을 매입하여 임대를 하고 있었다.

2층으로 된 주택인데실제적으로는 아래층과위층에 각각 다른 입주자가 입주하도록 개조를 한주택인 셈이다. 원래는 아래층에서 위층으로 통하는 계단이 있었으나 이 계단을 막아서 통로를 없애버리고 건물 밖으로 계단을 다시 만들어 위층으로 출입하는 통로를 만든 상태 그대로 매입을 하였다는 것이다. 주택을 매입하신 후로 몇 년이 경과하였으나 별다른 문제가 발생하지않았는데 문제의 발단은 위층에 입주하였던 테넌트가 렌트를 지불하지 않는 상태가발생하면서부터 생기게 되었다는 것이다.

건물주로서는 렌트를 받지 못하게 됨으로 당연히 강제 퇴거절차를 하지 않을 수없었다는 것이다. 몇 달치의 렌트를 받지 못한 상태에서 퇴거는 시켰으나 또 다른 문제가 발생하였다. 로스앤젤레스시의 건물운영관리(building & safety) 담당자가 나와서 건물인스펙션을 하게 되었고 그 조사내용을 지적 받았다는 사실이다.

그 첫째는 이래층과 위층으로 통하는 통로를 원래 상태롤 복원하라는 내용이고 그 다음은 건물 외부에 설치된 계단을 통하여 위층으로 통하는 위층 출입문이 허가를 받지않고 건물을 개조하였으므로 이를 허물고 다시 허가를 받아 건물을 개조하라는 것이다.

필자의 견해로서는 지적사항이 하나 더있는데 이를 인스펙터가 보지 않은 모양이었다. 당연히 이러한 건물 개조에는 위층에도 주거용 부엌시설이 있게 마련이고 또 음식요리를 하기 위한 개스스토브가 설치되었는데 이 부분도 역시 위반사실이라고 여겨진다.

단독주택에는 오직 하나의 부엌시설만 허용되기 때문이다. 문제는 단독주택인데도 불구하고 두 세대가 입주하여 살도록 개조된건물을 이러한 사실을 모르고 매달 임대료를 받을 수 있다는 생각으로 매입을 하게된 사실이다. 시 직원이 나와서 건물조사를 받지 않았던 상태에서는 별 문제가 되지 않았던 사실이 이
러한 지적을 받고 난 후에는 이 고객이 이러한 불이익을 당하게 된 사실 규명
이 필요하게 된 것이다.

우선 이 고객은 이러한지적사항을 받은 날로부터 30일 이내에 시에서 규정하
고 있는 과태료를 납부하여 야 하고 건물 조사서에 명시된 지적사항을 시에서 규정하고 있는 건물개조 규정에 따라서 허가를 다시 받아 시설하여야 하는 부담이 발생한 것이다.더 큰 문제는 단독주택을 계속 이래층과위층으로 구분하여 매입 당시처럼 임대자둘을 입주 시키는 것이 가능하겠는가 하는것이다.

이것이 가능하지 않게 된다면 이 고객에게는 임대료 를 고려하여 이 건물을 매
입하게 된 계획에 문제가 있는 것이다.이 문제를 발생하도록 누가 제공하였는가?이 문제는 건물을 매입하게 된 과정으로거슬러 올라가게 될 것이다. 이 고객이 이러한 사실을 전혀 모르고 매입하였다는 것은이 부동산 거래에 참여하였던 셀러와 셀러의 에이전트 그리고 바이어의 에이전트 모두에게 매매 절차상 책임문제로부터 자유로워질 수 있는 서류가 있어야 한다. 주택을 매매하려는 셀러는 누구보다도 그 주택에 대한 사항을 잘 알고 있는 사람이다. 자신이알고 있는 사항을 매매에서 요구하는 소정양식(TDS=Transfer disclosure statement)에 직접 기술하고 서명하여 바이어에게 전달되어야 하고 이를 에이전트들이 각각 확인 서명하여야 되는 것이다.

물론 허가를 받지 않은 건물 개조가 있을수 있다. 그러나 이 사실을 분명히 밝혀야할 의무가 셀러에게는 있는 것이고 바이어는 이러한 사실을 매입 전에 알고 매입 여부를 결정할 수 있는 기회를 가질 권한이 있는 것이다. 이 고객이 이러한 사실을 전혀 모르고 매입 결정을 하였다는 것은 이 매매에참여하였던 모두에게 자유롭지 못한 결과를 가져 올 수 있는 가능성을 배제할 수 없는 것이다.

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