미국식 모기지 제도에 익숙하지 않는 많은 한인들은 주택융자와 관련된 용어, 절차, 기관들의 역할 등에 대하여 잘 알지 못하는 것 같다. 특히 주택융자를 받을 때 융자회사(브로커)를 통하는 것과 본인이 직접 은행(랜더)을 찾아가서 신청하는 것이 무엇이 다른 지를 물어오는 손님이 너무 많다. 또 브로커들은 여러 렌더들로 부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를 받을 수 있다고 하는데 맞는 말인지를 물어오는 손님들도 많다.
오늘은 이러한 궁금증에 대한 답을 포함해모기지서비스를 제공하는 브로커와 렌더의 차이는 어떠한 것들이 잇는지를 살펴보기로 한다.미국에서 주택융자가 이루어지는 과정을 간단히 요약하면 (1)오리지네이션 단계 (2)프로세싱 (3)심사 (4) 승인 조건에 대한 프로세싱 (5)펀딩/클로징 등의 다섯 단계로 크게 나눌 수 있다.1단계 즉 오리지네이션 단계의 일을 하는 사람들을 보통 론 오피서 혹은 론 컨설턴트라고 부른다. 영업을 통해서 손님을 찾고 자격요건, 상품의 특성과 이자율에 대해서 상담하고 신청서를 접수받아 시스템에 입력한 후 시스템승인을받아내는 일까지를 주로 한다.
2단계 즉 프로세싱 일을 하는 사람을 프로세서라고 하는데 손님 및 관련기관들을 접촉하여각종서류들을 챙기는 일을 한다. 론 오피서와프로세서는 은행 주택융자부문의 리테일 디비전에 소속된 직원일수도 있고 융자회사(브로커사무실)의 직원일 수도 있다.3단계 심사를 하는 사람을 ‘ 언더라이터’(Underwriter)라고 하는데 제출된 서류들을 심사기준에 따라 심사하고 승인여부를 결정하는사람들로 렌더 소속이다.
4단계는 초기융자승인은 보통 조건부로 나기때문에 이러한 조건들을 추가로 준비하는 과정으로 론 오피서와 프로세서가 보통 같이 일을 한다.5단계 펀딩이란 융자의 최종승인을 받은 신청인에게 돈을 보내는 것을 말한다. 여기서 일반적으로 3단계의 심사와 5단계의 펀딩업무를하는 기관을 모기지 렌더라고 한다. 즉 렌더란심사를 거쳐 최종승인을 얻은 융자신청인에게 자금을 제공하는 자를 말한다. 이러한 렌더는리테일 렌더, 홀세일 렌더, 디렉트 렌더 등으로 구분되기도 한다.먼저 리테일 렌더는 위의 다섯 단계 서비스를 직접 다 제공해주는 렌더이다. 우리가 많이 듣는 대형은행들 즉 웰스파고, 뱅크오브아메리카(B ofA), 체이스 등이 현재 대표적인 리테일 렌더로 직원(론오피서)를 직접 채용하여 융자를 오리지네이션하고 프로세싱, 펀딩의 과정을 모두 처리하는 기관들이다. 반면 홀세일 렌더는 위의 다섯스티브 양의 융자 이야기
모기지 렌더와 브로커의 차이단계 과정 중 오리지네이션과 프로세싱의 과정은
남에게 맡기고 즉 소위 아웃소싱(Outsourcing)하고 자기는 심사와 펀딩만 하는 렌더를 말한다.
이러한 홀세일 렌더를 상대로 오리지네인션과 프로세싱의 서비스를 제공해주는 자들을 모기지 브로커 혹은 융자회사라고 부른다. 브로커는 심사와 펀딩을 하지 않기 때문에 렌더가 아니다. 일부대형은행들은 리테일 디비전과 홀세일 디비전을동시에 두고 리테일렌딩과 홀세일렌딩을 동시에하기도 한다. 그리고 대형렌더들과 계약하여 심사와 펀딩을 자신들의 이름으로 하되 펀딩 후 곧바
로 노트를 대형렌더들에게 팔아넘기는 렌더들이 있는데 이를 디랙트 렌더 혹은 코레스펀던트 렌더라고 하기도 한다.
융자회사는 가주의 경우 DRE에서 브로커면허를 받아야 영업을 할 수 있고 브로커 사무실에소속된 론 오피서는 부동산 세일즈 퍼슨 면허를받아야 한다. 또한 2012년 이후는 모든 론오피서는 NMLS(Nationwide Mortgage Licensing Systemand Registry)의 등록과 허가를 받아야 만 모기지론오피서(MLO)의 역할을 수행할 수 있다.현실적으로 손님이 주택융자를 받기위해 접촉해야하는 상대는 리테일 렌더에 근무하는 직원이나 융자회사에 근무하는 직원 두 종류인데 손님의 입장에서 이 둘의 차이는 어디에 있는가?
융자회사는 여러 렌더들로부터 홀세일로 이자율을 받아오기 때문에 손님이 직접 렌더에게 가서 융자를 받는 경우보다 더 싼 이자로 융자를받을 수 있다고 하는데 맞는 말인가?
융자회사가 홀세일 렌더로부터 싼이자율로Quote를 받는 것은 사실이나 손님이 융자회사로부터 싼 이자율로 융자를 받는 것과는 별개의 문제이다. 왜냐하면 융자회사도 이윤이 필요하기 때문이다. 또한 여러 렌더로부터 다양한 상품을 가져와 손님의 입장에 맞는 상품을 소개할 수 있다는 말도 요즘엔 동의하기 힘들다.예전엔 특수상품, 서브프라임 상품 등이 있어 가능한 얘기였으나 현재는 융자상품이 몇 가지되지 않기 때문에 어느 렌더를 찾아 가더라도 자기가 원하는 상품으로 융자를 받을 수가 있다.
따라서 홀세일의 싼 이자율과 다양한 상품을 융자회사의 장점이라고 내세우기엔 무리가 있다.실제로 융자회사는 이보다도 더 중요한 다른장점들을 갖고 있다.융자회사가 갖고 있는 가장 큰 장점은 현재진행 중인 렌더에게서 융자를 거절당했을 경우에 다른 렌더로 신속히 다시 신청하여 융자를끝 낼 수 있다는 것이다. 또한 융자의 여러 가지심사기준 중 한 두가지가 부족한 손님들에게 융
자를 받을 수 있도록 심사가 덜 까다로운 렌더를 찾아서 도와줄 수 있다는 것이다.
결국 융자회사의 경쟁력은 얼마나 다양한 렌더와 거래관계를 유지하고 있느냐에 달려있다고볼 수 있다. 한편 대형금융기관들인 리테일 렌더가 갖고 있는 장점은 우선 융자회사에 지불하는 비용이 줄어든다고 볼 수 있다. 그리고 여러
가지 숨은 비용이 부과 될 것을 염려하지 않아도 된다.
또한 대형 금융기관인 만큼 관리감독과 교육이 철저하여 재인정보에 대한 보안의 정도가 높고 정보에 대한 신뢰도 높다고 볼 수 있다. 프로세싱, 심사, 펀딩이 한 회사에서 이루어지는 만큼 심사결과나 융자진행 속도에 대한 예측을 좀
더 정확히 할 수 있다.
웰스파고은행 한인 융자담당
문의: (714) 808-2491, (213)393-6334
