페이먼트가 힘든 상황에서 부동산을 잘 관리하고 이를 유지하기는 어려운 일이다. 은행 매물이나숏세일 매물등이 이에 속한다. 혹은 연로하여 오래된 예전의 상태로 유지해오다가 사망한 후 자녀들이 유산 상속을 위하여 판매하고자 하는 매물도 있다. 여러 다른이유들로 인해 건물의 상태가 쇠락한 채 시장에 나오는 부동산들이다. 시장가보다 2-30%이상 싸게 나온 이러한 매물들을 매입하고 수리하여 단 기간에 더 비싸게재 판매하는 형태의 매매가 지난 2년여 동안 급성장하였다. 이를 플립(Flip)이라 한다.
현재 매물이 턱없이 부족한 시장에서 낮은 이자율이 더 올라가기 전에 부동산을 매입하고자하는 바이어의 발길이 바빠지고 있다. 이에 따라일반 셀러들도 함께 분주해지고 있다. 그러나 바이어들은 아직 싼 매물들에만 집중하고 있다. 내놓기가 무섭게 팔리고 있는 주택들은 여전히 지난 해 평균 가격에 가까운 매물들이다. 그리고 싼매물들은 전문 투자가 (플리퍼)들에게 넘어가고 이는 대부분 현금 바이어들이다. 지난 해에 비하여 가격이 올랐고 또한 오르고 있다는데 시장가 그 이상을 받고자 하는 셀러들의 부동산은 아직 팔리지 않고 있다. 집 값을 더 받기 위해 많은노력을 기울이고 셀러들이 늘고 있다. 매입한 후한 달여 동안 약 3-4만 달러를 들여 수리한 후10만 달러의 이익을 남기는 많지 않은 수의 플리퍼들의 전설적인 이야기가 시중에 떠돌고 이는일반 셀러들까지 자극하고 있다.
싼 가격에 산 후 고쳐서 석 달 만에 5만 달러이상을 벌 수 있다며 많은 이들을 현혹한다. 따라서 내 집을 내가 고쳐서 많은 돈을 벌기는 더 쉽지 않겠느냐는 손님들이 심심찮게 눈에 띈다. 가능하다. 그러나 신중해야 한다.
첫 째, 기본적인 관리에 속하는 항목은 그 액수가 얼마이든지 간에 당연히 지출되어야 하는 것으로 그에 대한 빠른 이익 환원을 기대하기 어렵다.
예를 들어 지붕이 새서 지붕을 전부 바꾸어야 한다면 투자 대비 그 이상의 환원이 어렵다. 플리퍼들이 지붕을 새로 교체하는 경우는 거의 없다. 특히 상대적으로 비싼 지붕은 더우기 손을 대지 않는다. 파운데이션에 문제가 있다면 많은 수리 비용이 예상되고 이로 고친다하여 판매 가격이 월등하게 상승하지는 않는다. 필수 항목이기 때문이다.
부엌의 경우 전부 새로 바꾸는 경우 들인 경비보다 약 75% 정도 환수할 수 있음에 비하여 캐비넽이나 전자 제품만을 깨끗하게 교체하는 수준에서는 거의 87%까지도 보는 것이 현실적이다. 투자대비 환원의 관점이다.
둘 째, 리모델링의 질적 수준보다는 어떻게 아름답게 보이느냐를 고려하는 것이 훨씬 효율적이다. 얼마나 비싼 원목 마루를 썼느냐보다는 그보다 훨씬 비
용이 저렴한 푸른 새 잔디를 마당 가득 채우고 현란한 색의 꽃들이 예쁘게 피어
있는 것이 바이어의 시선을 더 사로잡는다. 안 팎의 새 페인트 역시 효과적인 항목 중의 하나이다.창문을 반짝반짝 깨끗하게 닦거나 집안의 잡동사니들을 차고에 몰아넣고 실내를 정리하여야 한다. 화장실의 녹쓴 수도꼭지를 비싸지 않은 제품으로 교체하고 낡은 변기 뚜껑과 전등을 새 것으로 교환하는 것도 좋은 예이다.
셋 째, 가장 중요한 항목 중의 하나로 주변 이웃들과 비슷한 수준을 유지하는 것이다. 일반적으로 방 3개, 화장실 2개의 소담한 주택들이 들어서 있는 거리에 침실과 페밀리룸 또한 서재까지 더하는 것은 투자 대비 이익 환원을 50% 이
상 기대할 수 없다. 부자 동네인 탓에 부엌에 대부분 대리석 카운터 탑이 있다면 이를 설치하지만 타일이 일반적이라면 대리석이기 때문에 돈을더 받지는 못한다. 이웃과의 균형을 지킬 것, 각도시마다 다른 특유의 분위기를 비슷하게 유지하는 수준에서 돈을 투자한다.
넷 째, 개인 취향의 항목은 환원이 특히 어렵다. 예를 들어 집안에 극장이 따로 있다거나 와인 셀러, 사우나 그리고 수영장등은 어떤 바이어들에게는 있어도 없어도 그만이다. 환원을 기대하기 어렵다. 오히려 이를 피하는 바이어들의 발길을 돌리게 하는 경우도 없지 않다. 플리퍼들이 수영장을 새로 설치하는 경우는 없다. 사우나는 더구나 아니다.
전문 플리퍼들의 매물을 열심히 방문하고 지나치게 비현실적인 투자를 방지하는 초석으로 삼는다. 원래의 주택 가격에 개인적인 투자 액수를 그위에 더하여 리스팅 가격을 정한다해서 바어어가선뜻 그대로 받아들이지 않는 현재의 시장이다.
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