상업용 부동산 시장이 미약하지만 꾸준한 회복세를 이어가고 있다. 고용시장 및 전반적인 경제 회복세에 힘입어 빈자리가 하나 둘씩 채워져 가는 중이다. 최근 기업들은 사상최대 실적을 올리고 있고 낮은 금리를 바탕으로 사업 확장에 나서는 기업이 늘 전망이다. 따라서 상업용 부동산 시장의 회복세가 올해 본격적인 궤도에 진입할 것으로 기대된다. 최근 수년간 강세를 보여 온 다가구 임대주택 시장이 지난해 역시 상업용 부동산 시장 회복세를 이끌었다. 상가, 사무실, 산업용 건물분야 역시 올해 소폭이나마 공실률이 낮아질 전망이다.‘전국부동산중개인협회’(NAR)가 발간하는 상업용 부동산 시장 최근 동향 보고서를 분석한다.

■전부문 공실률 하락 전망
로렌스 윤 ‘전국부동산중개인협회’(NAR) 수석 이코노미스트는 “임대주택에 대한 수요가 여전히 강세를 유지하고 있다”며 아파트 등 임대주택 시장의 강한 회복세를 강조했다. “공급 부족이 수요를 따라 잡지 못해 건물주들에 의한 임대료 상승세 주도 현상이 이어지고 있다”는 것이 윤 이코노미스트의 설명이다.
임대주택 시장의 경우 ‘빈집 찾기’가 힘들 정도로 공실률이 매우 낮은 상황이다. NAR에 따르면 임대주택 시장의 공실률은 수요 강세로 올해 약 0.1%포인트 추가 하락할 전망이다.
올해 공실률 하락 전망이 가장 강한 부문은 사무실 건물부문이다. 사무실 건물의 경우 공실률이 올해 말 현재보다 약 0.4%포인트 하락할 것으로 예측된다. 공장 및 창고 등 산업용 건물부문 역시 올해 공실률이 약 0.4%포인트 하락하고 상가건물의 경우 약 0.3%포인트 내려갈 것으로 전망됐다.
윤 이코노미스트는 “기업들의 수익 실적이 개선되고 있어 올해 투자관련 지출이 큰 폭으로 늘어날 전망”이라며 “금리가 낮은 점도 기업들의 투자확대 심리를 자극해 상업용 부동산에 대한 수요가 급증할 것으로 기대된다”고 말했다.

■사무실 건물, 공실률 여전히 높지만 소폭 하락 전망
경기 불황의 직격탄을 맞은 사무실 건물부문의 공실률은 여전히 높은 편이다. 사무실 건물부문의 전국 평균 공실률은 1분기 현재 약 16%수준으로 다가구 임대주택보다 약 4배나 높은 편이다.
사무실 자리의 임대계약이 일반적으로 단기계약이 많아 경기침체로 임대계약을 갱신하지 않고 그대로 비워두는 경우가 많았기 때문이다. 그러나 사무실 부문도 최근 회복세를 타나내며 공실률 하락이 전망된다. NAR에 따르면 사무실 부문의 공실률은 내년 1분기까지 약 15.6%대로 소폭 하락할 전망이다.
현재 전국에서 사무실 건물 공실률이 가장 낮은 지역은 워싱턴 DC 지역으로 약 9.4%대 수준을 유지중이다. 이어 뉴욕(약 9.6%), 리틀락(9.4%) 등의 지역도 공실률이 낮은 지역에 속했다. 사무실 건물의 평균 임대료는 지난해 이미 약 2%대의 상승을 기록했다.
올해도 임대료 상승세가 이어질 전망으로 NAR는 사무실 임대료가 올해와 내년에 각각 약 2.6%, 약 2.8%씩 오를 것으로 전망했다. 사무실 건물의 순 임대면적은 올해 약 3,400만평방피트, 내년에는 약 4,230만평방피트를 기록할 것으로 전망된다.

■산업용 건물부문, 남가주 공실률 전국 최저
경제 회복의 영향을 가장 먼저 받는 곳이 공장, 창고 등의 산업용 건물부문이다. 경기 불황으로 중단했던 공장을 가동시키고 무역업을 재개하기 위해 산업용 건물 자리를 필요로 하는 기업이 다시 늘고 있다.
NAR에 따르면 산업용 건물 부문의 1분기 중 공실률은 평균 약 9.6% 수준이며 내년 초에는 약 9.2%로 약 0.4%포인트 하락할 것으로 기대된다.
중국 등 외국 기업에 의한 수요가 높은 남가주 지역의 산업용 건물에 대한 공실률이 전국에서 현재 가장 낮은 수준이다. 한인 건물주 및 테넌트가 밀집한 LA 지역 산업용 건물부문의 공실률은 약 3.6%로 전국에서 가장 낮았다.
인근 오렌지카운티 지역 역시 약 3.6%대의 공실률을 보이며 산업용 건물에 대한 높은 수요를 나타냈다. 이밖에 마이애미(약 5.6%)와 시애틀(약 6%) 등의 지역도 산업용 건물에 대한 수요가 비교적 높았다.
지난해 약 1.7% 올랐던 산업용 건물의 평균 임대료는 올해 약 2.3%, 내년에는 약 2.6%씩 추가 상승할 전망이다. 순 임대면적은 올해 약 1억2,180만평방피트를 기록한 뒤 내년에는 약 1억350만평방피트로 소폭 하락할 전망이다.

■상가건물 부문, 서서히 ‘랜드로드 마켓’ 상황으로 이동중
상가건물 부문의 경기 회복세의 영향을 비교적 더디게 받는 부분이다. 현재 공실률도 여전히 높은 편이고 임대료 상승세도 더딘 편이다.
그러나 지역에 따라 ‘테넌트 마켓’ 상황에서 서서히 벗어나는 지역이 늘고 있고 임대 계약 협상 때 건물주의 입김도 조금씩 강해지는 추세다. 상가 건물 부문의 공실률은 현재 약 10.7% 수준에서 내년 1분기 약 10.4%대로 약 0.3%포인트 하락할 것으로 NAR는 예측하고 있다.
현재 상가건물에 대한 공실률이 전국에서 가장 낮은 곳은 샌프란시스코로 약 3.5%대의 공실률을 유지하고 있다. 오렌지카운티(약 5.2%)와 페어필드 카운티(약 4.2%)도 상가건물 자리에 대한 수요가 비교적 높은 편이었다. 상가건물의 임대료 상승 전망은 기타 부문에 비해 낮은 편이다.
NAR는 상가건물의 평균 임대료가 올해 약 1.5%, 내년에는 약 2.1%씩 오를 것으로 전망했다.

■ 상업용 부동산 회복세
상가 건물 임대료는 지난해 약 0.8% 상승한 바 있다. 상가 건물의 순 임대면적은 올해 약 1,190만 평방피트를 기록한 뒤 내년에는 1,640만평방피트로 개선될 전망이다.

■다가구 임대주택, 수요 강세로 공실률 더 떨어질 전망
평균 공실률이 약 4%로 이미 ‘랜드로드 마켓’에 진입한 아파트 부문의 공실률은 내년 약 3.9%대로 더 떨어질 전망이다.
현재 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 코네티컷주의 뉴헤이븐 지역으로 공실률이 약 2%대를 유지하고 있다. 이어 뉴욕(약 2.1%), 미니애폴리스(2.5%), 시라큐스(2.5%) 등의 지역도 아파트 부문 공실률이 매우 낮았다.
아파트 부문 임대료는 강한 상승세를 이어갈 전망이다. 지난해 이미 약 4.1%나 뛰어오른 아파트 부문의 임대료는 올해와 내년 각각 약 4.6%, 약 4.7%씩 더 오를 것으로 전망됐다. 순 임대 면적의 경우 올해 약 27만600유닛을 기록하고 내년에는 약 25만3,200유닛으로 감소할 전망이다.