차압관련 모기지 사기 피해가 끊이지 않고 있어 주의가 요구된다. 모기지 연체로 차압위기에 처한 주택 소유주들을 대상으로 한 각종 사기범죄가 사법 당국의 단속에도 여전히 버젓이 벌어지고 있다. 모기지 연체율이 여전히 높아 차압위기에 빠질 만한‘먹잇감’이 많아 차압관련 모기지 사기는 당분간 수그러들지 않을 전망이다. 사법 당국의 대대적인 단속에도 관련 범죄가 끊이지 않는 이유는 주택 소유주들의 주의 부족 때문이다. 사기피해에 당하지 않는 요령을 익히고 조금만 주의를 기울여도 사기업체를 쉽게 분간해 낼 수 있다. 그러나 어려움에 처한 주택 소유주들은 사기업체들의 달콤한 유혹에 귀가 솔깃해져 쉽게 피해자로 전락하게 된다. LA 타임스가 소개한 모기지 사기업체 적발 사례와 주의요령에 대해 알아본다.

“은행 불법사례 찾아 해결” 2,000~3,000달러씩 챙겨
정부 기관·비영리 단체 사칭 허위광고로 현혹 시켜
선불 수수료 요구·확실한 약속 내세우는 업체도 금물

■한 업체에 의한 피해액 무려 1,000만달러

LA타임스에 따르면 지난해 12월 무려 1,000만달러에 달하는 사기행각을 벌인 업체가 적발됐다. 이 업체는 융자조정 업체로 가장하고 어려움에 처한 주택 소유주들에게 접근, 모기지 관련 사기행각을 펼치다가 ‘소비자 금융보호국’(CFPB)의 단속에 적발돼 결국 폐쇄 조치됐다.

지난해 초에도 역시 ‘연방통신위원회’(FTC)의 단속에 한 업체가 적발된 사례가 있었다. 이 업체는 차압통보를 받은 주택 소유주들에게 접근해 차압을 막아주겠다는 명목으로 수수료를 받아 챙긴 혐의다. 차압위기에 빠진 주택 소유주들의 모기지 계약서류를 검토해 위법사항이 발견되면 대출은행의 차압을 막을 수 있다며 피해자 당 2,000~3,000달러에 달하는 수수료를 요구한 것으로 밝혀졌다.

전문가들은 모기지 사기유형이 갈수록 진화하고 있으며 사법 당국의 단속보다 항상 한 발 앞서는 경우가 많아 적발이 쉽지 않다고 강조한다. 따라서 사법 당국의 단속 노력과 함께 주택 소유주들의 주의가 절실하다.

LA 소재 부동산법 전문 스캇 기저 변호사는 “차압에 처한 주택을 보호해 주겠다고 접근하는 업체가 있으면 주택 소유주들은 일정 수준의 ‘자체적인 조사’(due diligence)를 실시할 의무가 있다”고 충고했다. 업체의 설명만 믿지 말고 업체가 적법 업체인지와 업체의 절차가 적법 절차인지 등에 대한 조사를 거친 뒤 일을 맡겨야 한다는 설명이다.

■정부나 비영리 단체 사칭 업체

정부관련 단체나 비영리 단체를 사칭하는 업체가 주의 대상 1호다. 이같은 업체들은 대개 정부기관이 사용하는 로고나 레터 헤드를 교묘하게 변경해 광고 등 우편에 사용하며 피해자들을 현혹한다. 지난해 CFPB와 FTC에 의해 적발된 업체 두 곳 역시 정부 단체를 사칭하는 수법으로 피해자들에게 접근했다. 사기 업체들은 또 허위 로고와 함께 마치 정부가 보증했거나 정부 프로그램과 관련된 업체인 것처럼 설명하는 허위내용도 우편이나 이메일 등에 함께 실은 혐의도 받고 있다.

한 피해자에 따르면 사기업체 중 한 곳은 정부가 시행하는 모기지 구제 프로그램의 혜택을 받게 해 주겠다며 접근한 뒤 수수료를 요구했던 것으로도 나타났다. 그러나 정부가 시행하는 프로그램 신청 때 비용을 요구하는 경우는 전혀 없다. 다만 프로그램 혜택자격을 확인 받기 위해서 서류 등 자료만 제출하면 된다. 자격을 확인하는 절차도 해당 정부 프로그램의 공식 웹사이트 등을 방문해 간단히 확인 가능하다.

정부 단체를 사칭한 사기업체를 간단히 분별하는 요령 중 하나는 이들 업체들이 제공하겠다는 프로그램이 사법권을 넘어서는 경우다. 예를 들어 ‘연방국세청’(IRS) 관련기관을 사칭하는 업체가 주정부에 의한 재산 차압권을 해결해 주겠다고 하거나 마찬가지로 주정부 관련기관이라는 업체가 연방 정부에 의한 차압권을 해결해 주겠다고 접근하면 의심 업체이므로 주의해야 한다.

■과대광고 업체도 의심 대상

과대광고를 실시하는 변호사 업체도 주의 대상이다. 일반적으로 합법 변호사 업체는 광고에 지나치게 의존하지 않기 때문이다. 광고를 통해 어려움에 처한 주택 소유주들에게 접근하려는 변호사 업체들은 때로 우편이나 광고 내용을 마치 개인적 우편인 것처럼 작성해 보내기도 한다.

카운티 공식 기록을 열람해 차압통보를 받은 주택 소유주들의 기록을 알아낸 뒤 소유주들의 인적사항을 우편에 기재하는 방식이다. 이 경우 주택 소유주들은 마치 ‘구세주’를 만난 것처럼 안도하며 편지에 실린 여러 내용을 쉽게 믿는다. 전문가들은 편지내용 중 정부 혜택을 받게 해 주겠다거나, 차압을 막아 주겠다고 보장하는 내용이 있거나 또는 주택 소유주들에게 자신의 업체를 고용토록 강압하는 내용이 있을 경우 주의해야 할 업체들이다.

만약 업체가 신뢰해도 될 것으로 판단돼 일을 맡기기로 결정해도 몇 가지 점검해야 할 사항들이 있다. 해당 변호사 업체의 공식 명칭과 면허증 번호 등을 받아 지역 변호사 협회나 소비자 보호단체 등을 통해 적법 업체인지 확인한다. 또 해당 변호사는 주택 소유주가 거주하는 곳이나 주택을 소유한 주에서 발급한 변호사 면허를 소지하고 있어야 한다. 또 차압관련 법률자문을 제공하거나 구제 프로그램 등을 대행 해 주겠다며 선불 수수료를 요구하는 행위도 불법이다.

■달콤한 약속을 보장하는 업체

믿기 힘든 허위 약속을 앞세운 업체들도 피해야 한다. 이들 업체들이 흔히 제시하는 약속은 당장 차압을 중지시켜 주겠다, 또는 높은 비율의 성공률을 보장한다 등이다. 일부 업체는 은행과의 관계를 내세우며 차압을 중지해 주거나 융자조정을 받아주겠다고 한다. 또 선불 수수료를 요구한 뒤 환불을 보장하는 업체도 있는데 모두 주의 대상이다.

이들 업체를 가려내는 방법은 간단하다. 사실로 받아들이기 힘든 약속을 하는 업체를 피하기만 하면 된다. 또 모기지 페이먼트 납부를 중단하라거나 주택 소유권을 양도하면 임대 형식으로 일정기간 거주하게 돕겠다며 접근하는 업체도 사기업체일 확률이 높다.

모기지 페이먼트를 중단할 경우 크레딧이 손상되는 것뿐만 아니라 차후에 은행 측과의 협상에서도 불리해 진다. 또 모기지 페이먼트를 은행 측에 하지 말고 해당 업체나 제 3기관에 하라고 유도하는 행위도 사기행위이므로 주의한다.

■차압 관련 상담 및 고발기관

▲차압 관련 상담기관 웹사이트
•도시주택개발국(HUD): www.hud.gov
•주택소유권보호재단(Homeownership Preservation Foundation): www.995hope.com

▲사기 보고기관
•금융 사기 단속 특별팀: www.stopfraud.gov
•소비자 금융 보호국: www.cfpb.gov
•변호사 인권 위원회: www.preventloanscams.org
•연방통신위원회(FTC): www.ftc.gov


<준 최 객원기자>