‘타이틀’깨끗한지 확인 후 매입하라

2013-01-24 (목)

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▶ 차압주택 투자

높은 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 위험 또한 높은 것이 차압 주택 투자다.

차압 부동산 투자는 기본적으로 프로들의 무대다. 일반인들이 뛰어들기에는 어려운 점이 많아 자칫 섣불리 덤볐다간 손해를 볼 위험이 크다. 높은 수익을 기대할 수 있지만 그만큼 위험 또한 높은 것이 차압주택 투자다. 하지만 잘 따져 보고 조심스럽게 투자한다면 일반인들도 절호의 기회를 내 것으로 만들 수 있다. 그 요령을 알아보자.

자칫 셀러의 융자금·수수료 떠안을 수도
20~30% 현금·2~3년간 버틸 여력 있어야

▶우선 넉넉한 여유자금이 있어야 한다.

차압 부동산을 매입하여 고쳐서 되팔든, 아니면 세를 놓든 간에 매입하기 위한 20~30%의 다운페이 현금이 있어야 하며 더 나아가 매입한 뒤 2~3년은 버틸 여력이 있어야 한다.

사서 몇 달 안에 전매할 수도 있지만 주택시장이 좋아도 조속한 시일 내 되팔지 못할 수 있고 또, 집을 고칠 경우 상황에 따라서는 1년 기간을 버텨낼 수 있어야 한다. 중간에 던진다면 소기의 목적을 달성할 수 없다.

▶얼마에 팔 수 있을지 가늠해 봐야 한다.

카운티 재산세국 자료를 이용해 최근 판매된 차압 주택의 스퀘어피트당 거래 가격과 리스팅 후 판매까지 거래기간을 확인한다. 당장 전매할 경우에 어느 정도 받을 수 있을지 감을 잡을 수 있을 것이다.

계산은 보수적으로 할 필요가 있다. 렌트 줄 요량으로 투자할 경우에는 자본 환원율(capitalization rate)을 계산한 다음 연간 관리비 및 감가상각으로 최소한 10% 이상을 차감한 다음 타산을 따져봐야 한다. 물론 당장에 이익이 나지 않는다고 해도 2~3년 버틸 수 있다면 부동산 가격 상승으로 투자이익을 거둘 수 있다.

▶타이틀이 깨끗해야 한다.

특히 셀러가 갖고 있던 기존 융자 부담(bad loan)이 그대로 넘어오지 않도록 각별히 유의해야 한다. 차압 전 단계(pre-foreclosure)에서 나온 집을 매입하려 할 때는 타이틀이 깨끗한지 반드시 확인해야 한다. 셀러가 부동산을 판다고 해서 셀러가 보유하고 있는 융자와 관련된 채무가 자동적으로 없어지지는 않는다.

차압 경매에 부쳐지거나 은행으로 소유권이 넘어가기 전에는 배드 론에 대한 채무와 각종 부과 수수료는 새 주인에게 그대로 이전된다. 그렇지 않을 경우 이전 주인이 안고 있던 고생보따리를 그대로 넘겨받게 된다. 셀러가 부담해야 할 수수료 등은 자동적으로 없어지지는 않는다. 타이틀을 깨끗하게 해서 매입한다는 것은 성공적인 투자를 위한 첫 걸음이다.

▶차압 부동산은 매입하는 순간 바로 이익이 나야 한다.

매입한 뒤 당장 시장 내다 팔아도 이익이 날 정도로 저렴하게 매입해야 한다는 말이다. 최근 부동산 시장이 회복세로 돌아서면서 집값이 오르고 있기 때문에 더욱 주의해야 한다.

다른 일반 매물들보다는 더 싸게 매입해야 하는 이유는 많다. 우선 수리비가 많이 든다. 관리가 안 됐거나 부착물이 떨어져 나간 경우가 흔하다. 은행이 소유한 차압주택을 인스펙션 없이 살 생각은 말아야 한다. 배스룸 하나만 수리하는데도 평균 1만6,000달러가 든다는 점을 감안해야 한다. 시장에 나온지 90일 이상 되는 집을 골라 요구가에서 10% 내지 30%를 깎아서 오퍼를 넣는 것이 요령이다.

▶브로커를 이용하라.

은행으로부터 직접 매입할 생각은 하지 않는 것이 좋다. 렌더들은 일반인들보다 프로들 하고만 상대하려 한다. 차압 경매도 직접 뛰어들 생각은 안 하는 편이 낫다. 오히려 더 비싼 값에 낙찰될 가능성이 있다.

렌더들은 차압 주택의 대부분을 브로커를 통해 일을 추진하기 때문에 브로커를 이용해야 한다.

▶찾을 때는 웹을 이용한다.

Redfin.com을 이용하면 무료로 LA를 비롯, 볼티모어, 보스턴, 샌디에고, 샌프란시스코, 시애틀 등지의 은행 소유차압 부동산을 쉽게 찾을 수 있다. 전국을 커버하는 사이트로는 Foreclosures.com이나 RealtyTrac.com이 유명하지만 50달러 정도의 수수료를 받는다.

▶집착하지 않아야 한다.

투자에 있어 집착은 금물이다. 어떤 시장 하에서든 어떤 한 집에 빠져 비싼 값을 지불한다면 손해 보기 십상이다. 차압주택 투자란 기본적으로 고위험 투자인 만큼 매입 단계에서부터 최대한 싸게 매입해야 한다.

좋은 투자물을 찾았다면 새로 감정을 받아 봐야 한다. 또 그 동네 차압 패턴을 연구하고 비용 발생을 지연시킬 수 있는 창의적인 융자 방법도 마련해야 한다.

▶결론은‘ 투자이익을 낼 수 있는가’이다.

여러모로 따져보고 투자를 해야겠지만 가장 중요한 포인트는 투자 이익을 내야 한다는 것이다.

시장이 앞으로도 10% 내지 20% 더 올라갈 것으로 예상되기 때문에 2~3년 안에 목표한 가격으로 팔 수 있는지를 생각하고 투자에 뛰어든다.