상업용 부동산 시장이 전 부문에 걸쳐 지속적인 회복세를 이어갈 것으로 전망됐다. 전국부동산중개인협회(NAR)는 지난달 26일 발표한 분기 전망 보고서를 통해 아파트 등 다세대 주택 부문은 이미 완연한 회복세에 진입을 했고 나머지 부문도 펀더멘털이 개선되는 등 회복 모멘텀을 서서히 쌓아가고 있다고 진단했다. 전 부문에서 걸쳐 공실률이 하락하고 임대료가 상승하는 전형적인 회복세가 나타날 것이 NAR의 전망이다.

사무실 - 향후 1년간 공실률 하락 가장 빠를듯
산업용 - OC · LA 등 남가주 공실률 전국 최저
아파트 - 수년째 이어온 상승세 다소 주춤할 듯

◇고용시장 개선이 회복 열쇠 쥐고 있어
로렌스 윤 NAR 수석이코노미스트는 상업용 부동산 시장 회복의 열쇠는 고용창출이라고 강조했다. 일자리가 늘어야 상업용 부동산 시장의 회복세가 본격적인 궤도에 올라설 수 있다는 강조로 윤 이코노미스트는 “앞으로 1년간 경제가 약 2.5% 성장하며 소폭의 고용창출도 있을 것으로 기대된다”며 “재정절벽이 현실화 되지 않을 경우 상업용 부동산 회복에 가속도가 붙을 것”이라고 했다.

대선이 이미 끝나 향후 경제정책에 대한 불확실성이 대부분 해소된 것도 상업용 부동산시장 전망에는 다행이다. 경제정책에 대한 불확실성 해소로 그동안 신규 고용을 중단했던 기업들이 다시 고용 규모를 늘려갈 것으로 예상된다. 기업들의 사업 및 고용이 확장되면 사무실 건물의 경우 향후 1년간 공실률이 약 1%포인트 하락하고 산업용 건물은 약 0.6%포인트하락할 것으로 NAR는 예측했다.

◇사무실 건물
NAR의 전망 보고서에 따르면 사무실 건물 부문의 공실률은 올해 4분기 약 16.7%를 기록한 뒤 내년 4분기에는 15.7%로 떨어질 것으로 전망됐다. 사무실 건물은 상업용 부동산 부문 중 현재 가장 높은 공실률 수준을 나타내고 있지만 앞으로 1년간 공실률이 가장 큰 폭으로 하락하면서 빠른 회복세가 기대되는 부문이다.

사무실 부문의 임대료는 올해 약 2% 상승한 뒤 2013년에도 2.5%의 추가 상승을 기록할 것으로 전망된다. 경제가 다소 안정세를 나타낸 올해 사무실 건물의 순 임대면적은 약 2,170만 평방피트를 기록하고 경제 회복세가 본격화 될 것으로 기대되는 2013년에는 약 4,900만평방피트의 사무실 건물 면적이 순 임대될 것으로 기대된다.

현재 전국에서 사무실 건물의 공실률이 가장 낮은 지역은 워싱턴 DC로 약 9.6%대 수준이다. 이어 뉴욕은 약 10.1%, 뉴올리언스는 약 12.9%로 사무실 공실률이 낮은 지역으로 파악됐다.

◇산업용 건물
산업용 건물 부문 역시 올 한해 지속적인 회복세를 이어가고 있고 전망도 밝은 편이다. 특히 남가주 지역의 회복세가 타 지역보다 뚜렷해 전국에서 가장 낮은 공실률 수준을 보이고 있다. 오렌지카운티 지역의 산업용 건물 공실률은 현재 약 4.3%로 전국에서 가장 낮았다. LA지역 역시 공실률이 약 4.4%대로 매우 낮은 수준이며 마이애미 지역의 공실률도 6.5%로 산업용 건물에 대한 수요가 높음을 나타냈다. NAR에 따르면 산업용 건물의 전국 공실률은 올해 말 약 10.1%를 기록할 전망이다. 이어 내년에도 회복세가 이어져 내년 4분기 공실률은 약 9.5%로 더욱 떨어질 것으로 기대된다.

올해 이미 약 1.7%대의 상승세를 타기 시작한 산업용 건물의 임대료는 내년에도 상승세가 이어질 것으로 예상된다. NAR가 전망한 내년 임대료 상승률은 약 2.2%로 올해보다 높다. 산업용 건물에 대한 순 임대면적은 올해 약 9,340만평방피트를 기록할 전망이고 내년에는 약 8,960만평방피트로 올해보다 조금 감소할 것으로 보인다. 산업용 건물에 대한 수요 감소보다 공급이 제한적으로 이뤄지는 데 따른 것으로 풀이된다.

◇상가 건물
상가 건물 부분은 비교적 더딘 회복세가 예상된다. 상가 건물의 공실률은 올해 4분기 약 10.8%, 내년 4분기에는 약 10.6%를 각각 기록할 전망이다. 전국에서 상가 건물의 공실률이 가장 낮은 지역은 코네티컷주 페어필드 카운티로 현재 약 3.9%대다. 남가주 오렌지카운티 지역의 상가 건물 공실률도 약 5.4%로 낮은 편에 속했다.

상가 건물에 대한 임대료는 올해와 내년 각각 약 0.8%, 1.4%씩 상승할 전망이다. 상가 건물에 대한 순임대 면적은 올해 약 910만평방피트를 기록하고 내년에는 약 1,980만평방피트로 크게 증가할 것으로 기대된다.

◇아파트 건물
아파트 등 다세대 건물 부문은 회복세가 다소 주춤해질 전망이다. 그동안 가장 가파른 회복세를 보였던 다세대 건물의 경우 올해 공실률이 약 4%대에 머물겠고 내년에도 이와 비슷한 약 3.9%대를 유지할 것으로 NAR 측은 예측했다. 공실률 하락속도는 주춤해지겠으나 다세대 건물의 공실률은 건물주에게 유리한‘ 랜드로드 마켓’을 의미하는 5% 미만대로 진입한 지 수년째다.

다세대 건물에 대한 공실률이 전국에서 가장 낮은 지역은 오리건주 포틀랜드로 현재 약 2.1%대에 머물고 있고 뉴욕(2.2%)과 미니애폴리스(2.3%) 등도 공실률이 낮은 지역에 속했다.

임대료는 여전히 빠른 상승세를 나타낼 전망이다. 임대료는 올해 약 4.1% 오른 뒤 내년에는 상승폭이 4.6%로 확대될 것으로 전망됐다. 순 임대유닛은 올해 약 21만9,700채에서 내년 약23만,600채로 늘어날 전망이다.


<준 최 객원기자>