주택시장이 숨고르기에 접어드는 가을철이다. 해마다 이맘때쯤이면 여름철 성수기를 끝내고 주택시장 열기가 다소 식어가는 시기다. 그러나 올해는 주택시장의 분위기가 과거와 조금 다른 방향으로 전개되고 있다. 여름철은 끝났지만 주택시장에 여전히 많은 바이어들이 남아 매물 사냥에 여념이 없다. 이자율이 낮은 틈을 타 집을 사고자 하는 바이어들의 바람과 달리 요즘 집 사기는 그다지 녹록치 않다. 전에 없던‘매물 품귀현상’으로 살만한 집도 없을 뿐더러 매번 치열한 구입경쟁을 거쳐야 하기 때문이다. 주택구입이 힘든‘셀러스 마켓’이라지만 그래도 주택구입에 성공하는 사람은 항상 있게 마련.‘셀러스 마켓’에서는 어떻게 하면 주택구입에 성공할 수 있을까?
가격상승·“팔자”없어 확실한‘셀러스마켓’
‘핫’한 곳 피하고‘사전 대출승인’받으면 유리
■ ‘셀러스 마켓’집 사기 힘들어
뜨거운 주택구입 열기에도 불구하고 8월 중 가주에서의 주택거래는 감소했다. 원인은 주택 매물 공급량이 턱없이 부족했기 때문이다.
부동산 전문 웹사이트 리얼터닷컴에 따르면 8월 중 가주 주요 주택시장의 매물량은 전년 대비 약 40% 이상씩 감소했다. 매물 감소로 8월 가주 주택거래량은 연율 약 51만1,240채로 전달보다 약 3.4% 줄었다고 가주 부동산중개인협회(CAR)가 발표했다.
‘수요, 공급의 법칙’에 따라 주택가격은 오르고 매매 속도는 탄력을 받았다. CAR에 따르면 8월 가주 단독주택의 중간가격은 34만3,820달러로 전달(33만3,860달러)보다 약 3% 상승했으며 1년 전(29만7,660달러)보다는 무려 16%나 급등했다. 공급이 수요를 따라 잡지 못하면서 매물 재고기간은 큰 폭으로 단축됐다. 8월 중 가주 주택매물의 재고기간은 약 3.2개월로 전달(3.5개월)보다 줄었다. 재고기간이 6개월일 경우 수요와 공급이 균형을 이루고 있는 것으로 보는데 지난해 8월 재고기간은 이미 5.2개월로 ‘셀러스 마켓’에 진입했다.
■ ‘핫’한 지역인가?
주택구입을 희망하는 지역이 ‘핫’한 지역인지 먼저 탐색한다. 바이어가 몰리는 지역에 집을 사려면 치열한 구입경쟁을 각오해야 하기 때문이다. 주택구입 희망지의 주택가격 추이를 살펴보면 마켓상황을 파악할 수 있다. 주택가격이 최근 급등세라면 이미 셀러가 주택거래의 주도권을 쥐고 있는 셀러스 마켓에 진입한 것으로 진단할 수 있다.
한 가지 더 살펴볼 점은 셀러가 주택시장에 집을 내놓는 가격인 리스팅 가격이다. 리스팅 가격이 상승세라면 셀러가 그만큼 주택시장 상황에 자신감을 보이고 있다는 이야기다. 리스팅 가격이 상승세인 지역에서는 주택거래 때 셀러 측의 요구에 끌려갈 가능성도 높아진다.
■철저한 융자 준비
주택거래의 주도권이 셀러 측에 넘어갔어도 셀러들이 여전히 우려하고 있는 점은 바로 풀리지 않고 있는 융자시장 상황이다. 까다로운 주택대출 조건이 풀리지 않아 주택대출에 어려움을 겪는 바이어가 상당수다. 까다로운 대출 승인에 대한 셀러들의 우려는 바이어가 제출하는 오퍼에 셀러가 어떤 반응을 보이는 지를 보면 알 수 있다.
오퍼가 제출되면 셀러가 가장 먼저 살펴보는 부분은 전액 현금으로 구매하는 ‘캐시 오퍼’인가, 아니면 다운페이먼트 금액은 얼마인가 등등이다. 오퍼 가격이 낮아도 캐시 오퍼일 경우 셀러 측의 수락률이 높아진다.
바이어들은 오퍼를 제출하기 전 렌더 측과 대출 가능성을 타진해 보기 위해 두 가지 방법으로 접근한다. 한 가지는 ‘사전 자격 심사서’(pre-qualification)를 받는 것이고 다른 한 가지는 ‘사전 승인서’(pre-approval)를 받는 것이다. 사전 자격심사는 주택 대출을 받기 위한 첫 번째 단계로 절차는 비교적 간단하다. 전화나 인터넷 상으로도 가능하며 렌더 측에 대출 신청자의 재정상황을 간략히 설명하는 것만으로도 대략적인 대출가능 금액을 알아봐 주는 절차다.
반면 사전 승인서는 한 단계 더 진행된 절차로 대출 신청자의 재정상황을 세밀하게 검토한 뒤 대출 여부를 타진해 준다. 따라서 바이어가 많은 경우 주택구입 경쟁에서 융자 사전 자격심사서가 사전 승인서에 밀리는 경우가 많다. 오퍼 제출 전 가능하면 사전 승인서를 발급받아 오퍼와 함께 제출하면 주택구입 가능성을 높이는데 도움이 된다.
■오퍼는 깔끔하게
오퍼 가격이 높다고 항상 셀러 측에게 선택되는 것은 아니다. 오퍼 가격은 경쟁 오퍼들에 비해 높지만 부대조건을 의미하는 컨틴전시가 까다롭게 포함되어 있다면 셀러 측의 수락을 받기 힘들다. 예를 들어 융자 승인, 감정가 승인, 홈 인스펙션 승인 등 바이어의 기본 구입조건도 완화시키는 추세인데 여기에 다른 조건까지 덧붙이면 높은 오퍼 가격에도 제시하고도 구매계약을 성사시키기 힘들다.
기타 조건의 흔한 예로는 바이어가 현재 보유중인 주택을 판매하는 조건 등이 대표적이다. 가급적이면 컨틴전시를 삭제하고 반드시 필요한 컨틴전시도 기간을 단축 시켜 셀러 측의 부담을 최소화하는 전략이 중요하다.
■바이어 전문 에이전트 물색
경쟁력을 갖춘 에이전트를 통해 주택을 구입하는 것도 중요하다. 치열한 구입 경쟁을 통해 주택을 구입해준 경험이 있는 에이전트라면 성공 확률이 높다. 주택 구입을 계획하는 지역의 전문 에이전트 중에서도 바이어를 전담하는 에이전트를 통하면 주택구입 때 받을 수 있는 도움이 커진다.
부동산 에이전트 자격증 중 바이어만 전문 중개하는 자격증을 소지한 에이전트를 우선 물색한다. 에이전트를 선정하기 전 최근 거래기록을 문의하고 인터뷰를 실시하는 것도 좋은 방법이다.
<준 최 객원기자>
