몇달을 끌다가 간신히 합의한 부채상한선조정의 여파와 계속되는 경기침체로 미국의 신용은 마침내 Standard S&P에 의해 AAA에서 AA+로 한 등급 내려가는 수모를 격게 되었다.

이렇게 한 등급 내려간 미국의 신용등급은 미국경제에 앞으로 여러가지면에서 영향을 줄 것으로 보여진다.

특히 신용등급의 강등은 소비자들과 가장 민감한 이자율에 영향을 미칠것이라는 것은 누구나 상식적으로 짐작해 볼 수 있다. 주택융자이자, 자동차융자등이 소비자금융이자, 기업자금조달등 모든 경제분야에 걸쳐 앞으로 상당한 파장을 몰고 올 것으로 보여진다.

S&P의 신용등급결정이유중 하나는 이번 협상과정에서 보여준 민주, 공화 양당이 벌린 추한 모습이 앞으로도 반복해서 있게 될 부채상한선 조정때마다 되풀이 되면서 미국 경제를 압박할 것이라는 관측아래 이러한 결정을 내리게 되었다고 한다.

그러면 이러한 신용등급하락은 주택시장과 융자시장에 어떠한 영향을 미치게 될까? 제일 먼저 생각해 볼 수있는것이 정부가 소유하고 있는 Fannie Mae, Freddie Mac의 신용등급 동반하락으로 인한 주택이자율상승이 예상된다. 대출한 융자를 담보로 채권을 발행하는 경우 채권 투자자들이 크레딧등급하락으로 인해 높은 이자율을 요구하기 때문이다.

하지만 현재 기록적으로 낮은 이자율에도 주택시장활성화에 별도움을 주지 못한것으로 미루어 보아 이자율이 조금 상승한다고 해도 단기간적으로 보면 주택시장에 위협요소가 되겠지만 시간이 흐를수록 큰 영향을 주지 못할 것이라는것이 많은 경제학자들의 추측이다.

왜냐하면 이자율상승과 달러화 가치 하락은 당분간 세계전체에 대단한 이슈로 작용하겠지만 결국 시간이 흐르게 되면 미국경제의 회복문제라는 본질적문제에 초점이 맞추어 볼 것으로 보여지기 때문이다.

아직도 해결해야하는 높은 실업률, 주택차압율등 산적한 국내경제문제들이 쌓여 있기 때문이다.

주택이자율도 워낙 낮은 수준이어서 조금 올라간다해고 부동산시장에서 충분
히 충격을 흡수할 수 있을 것으로 보여진다.

오히려 달러화가치 하락을 이용한 외국인들의 투자는 미국 주택시장에 좀 더 활발히 유입될 것도 예상된다.

미국전체의 평균주택가격 하락율은 2006년피크때 비해 약 33% 하락되었다.

더불어 외국투자들에게 미국주택시장의 투자조건이 좋아진 이유는 바로 달러화가치하락으로 인한 자국화폐의 가치상승으로 구매력이 높아진것도 한 몫을 차지하고 있다. 예를 들어 중국의 위안화 경우는 실질적인 달러화하락분까지 감안 한다면 실제 미국주택가격은 33% 떨어진것이 아니라 45%가 떨어진셈이 된다.

캐나다달러에 대해서는 미국 주택가격은 42% 하락한 것으로 계산이 된다. 아직 외국바이어들의 구입이 주택시장에서 차지하는 비율은 5% 미만이다. 하지만 이 번 신용등급 강등사태가 추가로 달러화가치하락을 유발한다면 외국자본의 미국 부동산시장 유입은 더욱 늘어날 것으로 보여진다.

특히 외국인의 미국주택구입으로 미국내에서 가장 많은 혜택을 보는 주는 중국인중심의 구입이 두르러진 California와 캐나다인들이 선호하는 Florida이다.

전체 외국주택구입의 43%가 이 두개주에서 일어나고 있다. 이러한 외국인들의 직접, 간접 주택구입이 주택시장에 조금씩은 영향을 주고 있지만 아직도 주택시장의 회복에는 상당시간이 걸릴것이라는데는 많은 사람들이 동의한다.

상대적으로 수요가 많은 50만불이하의 저가 주택보다는 앞으로 숏세일, 차압매물등이 많이 나올것으로 보여지는 70만불이상대의 중, 고가 가격대의 주택시장정리는 상당시간 시일이 걸릴 것으로 보여진다.

이 번 신용등급강등사태는 단기간 주택시장에 영향을 주겠지만 현재 주택시장에 흐르는 근본을 흔들정도의 위력을 보일것으로 보여지지 않는다.


스티븐 김
스티븐 김 부동산 대표
(213)590-5533