미국 경제가 더욱 알 수 없는 수렁으로 빠저들고 경기의 향방이 불확실 해 지면서 주택을 구입했던 많은 바이어들이 혼돈을 겪고 성사 되었던 주택 계약이 백지화되는 경우가 늘어나고 있다.

부동산 전문가들의 조사에 의하면 예전에는 25개의 판매된 주택중 깨지는 비율이 1개에 불과 하였으나 최근에는 6개중 1개가 계약이 취소된다고 한다. 최근 침체일로에있는 미국 경제도 한 몫을 하고 있는 것이 사실이지만 조금 더 구체적으로 딜이 많이 파기되는 이유를 알아본다.

1. 융자 받기가 어렵다 - 요즘은 자격조건이 갗추어지지 않은 사람에게는 융자가 전혀 나오지 않는다. 설사 수입이 되고 크레딧이 좋더라도 다운페이의 출처가 불분명 하다는 이유 만으로도 융자가 거절당하기도 한다.

주택 거래에서 Loan Contingency 를 보통 계약 날부터 17일에서 21일을 주는데 이기간이 지나면 융자가 안나와 집을 못살경우 디파짓을 잃을 수 있으므로 융자에 조그만 문제라도 있을 것이라 생각되면 바이어가 융자 문제를 빌미로 딜을 깨는 경우가 많다.

2. 주택 감정 결과가 딜을 깨는 경우 많다 - 주택을 구입했는데 주위에 어떤 집이 경매로 싸게 팔렸을 경우 그 주위의 비싸게 팔린 다른 집들이 있다해도 집 감정가격을 낯출 수 있다. 특히 그 지역을 잘 모르는 감정사들이 실제 가격보다 감정을 적게 나오게 할 경우 딜이 깨지는 경우가 많다.

부동산 브로커가 아무리 설득을 해도 바이어는 집을 실제 팔린 가격보다 비싸게 사는 것을 꺼려하기 마련이다.

3. Per Diem이 deal을 깨는 경우가 많다 - Per Diem이란 정해진 날짜에 주택구입을 끝내지 못할 경우 바이어가 셀러에게 매일 내야 하는 벌금을 뜻한다. 주로 은행의 REO(real estate owned)인 경우 은행의 손해을 줄이기 위해 집 가격을 싸게 파는 대신 이 기간안에 집을 끝내지 못하면 벌금을 물리기도 한다(예를 들면 하루에 100달러 등등).

하지만 어떤 경우 일반 주택 판매에서도 30일이나 45일이 지나도 론이 끝나지 않으면 하루 얼마씩 벌금을 물리는 경우도 있는데 많은 바이어들이 이를 상당히 부담스러워 한다. 만약 집을 무진장 싸게 사는 것이 아니라면 궂이 조금 늦게 끝난다고 벌금까지 내면서 주택구입을 하기원하는 사람은 많지 않을 것이다.

4. Short Sale Delay가 딜을 깬다 - 주택 가격이 싸다고 생각한 바이어가 숏세일에 오퍼를 넣고 에스크로를 오픈한 후 셀러 은행으로부터 숏 세일 승인이 나오기를 기다린다. 1달 혹은 2달 까지는 열심히 기다리지만 4개월 혹은 5개월이 지나도 승인이 나오지 않는다면 기다리다 지친 바이어는 딜을 포기 한다.

더우기 기다리는 동안 집 가격이 더 떨어지기라도 했다면 그 집을 살 이유가 없어지는 것은 당연하다.

5. Home Inspection이 주택 거래를 막는 경우가 증가했다 - 예전처럼 집이 없어서 못팔던 셀러 마켓에서는 파는 집에 조금 문제가 있어도 바이어가 그냥 받아들이고 사는 경우가 많았다.

하지만 요즘은 주택거래가 성사되어도 많은 바이어가 inspection에서 낡은 지붕이나 카펫 그리고 부엌등에 트집을 잡고 고쳐주거나 크레딧을 달라고 요구한다. 많은 경우 상당수의 셀러가 어느정도 합의하여 들어줄 사항은 들어주지만 가뜩이나 싸게 파는데 요구사항이 너무 많다며 들어주기를 거부하면 딜이 깨지는 것이다.

이때 브로커들이 셀러와 바이어를 잘 조정하면 딜을 살릴 수도 있지만 그렇지 않으면 딜도 깨지고 손님도 잊게된다.

요즘 주택 거래는 살어름판을 걷는것과 같다. 모든사람들이 너무 하찮고 미묘한 변화에도 민감하게 반응하기 때문이다. 아직도 2백 만채가 넘는 주택이 융자금액이 현 주택 가치보다 낮은 깡통 주택이고 또 전국적으로 220만 주택이 모게지 연체를 하고 있는 실정이라 한다.

깡통 주택과 모게지 연체에 대한 정부의 적극적인 구제책 이 시급하다. 또한 경기회복에 대한 밝은 전망, 계속되는 낮은 이자, 그리고 까다로와진 융자심사의 완화 만이 앞으로 주택시장을 활성화시킬 수있는 촉진제가 될것이다.


브라이언 주
뉴욕융자 대표
(213)219-9988