이자율·페이먼트 낮아져 불황에도 끄덕 없어
20% 미만 할 땐 대출 어렵고·모기지 보험 필요
‘깡통주택’염려 없어 유사시 주택처분 쉬워
주택 구입 때 다운페이먼트 없이 주택 대출을 받기가 힘들어졌다. 주택 시장이 호황을 누릴 때는 다운페이먼트 없이도 대출이 가능했지만 금융 위기 후 이같은 융자는 사라진 지 오래다. 이제는 오히려 주택 가격의 최소 20%이상을 다운페이먼트로 마련해야 일반 주택 대출이 가능한 것이 마치 규정처럼 여겨지고 있다.
고용 시장 불안으로 주택 대출에 필요한 다운페이먼트 금액을 마련하는 것이 쉽지 않다. 이자율이 낮고 주택 가격이 큰 폭으로 하락했지만 다운페이먼트 마련이 쉽지 않아 ‘내집 장만’의 꿈을 접어야만 하는 주택 구입자들이 많다.
그럼에도 불구하고 전문가들은 주택구입 계획이 있다면 무엇보다도 다운페이먼트 금액 마련에 우선 나서야 한다고 강조한다. 그것도 최근 규정처럼 여겨지는 20%만 아니라 가능하면 최대한 많은 금액의 다운페이먼트를 준비해야 여러 유리한 점이 있다는 것이다.
전문가들이 ‘빅’ 다운페이먼트를 강조하는 5가지 이유에 대해 알아본다.
■ 낮은 모기지 페이먼트
주택 구입 때 다운페이먼트를 많이 할 수록 매달 은행에 상환해야 하는 모기지 원리금이 낮아진다.
융자액이 낮아지기 때문인데 최근처럼 경기 불황일 때는 낮은 모기지 페이먼트가 가계 재정에 큰 도움이다. 또 이자액을 큰 폭으로 낮출 수 있는 것도 ‘빅’다운페이먼트의 빼놓을 수 없는 유리한 점이다.
예를 들어 30년 고정 이자율 5%를 적용 받을 경우 다운페이먼트를 1만달러 더 마련할 경우 융자기간에 무려 약 9,325달러의 이자 비용을 절약 할 수 있다.
■ 낮은 이자율 혜택
금융위기를 겪으면서 은행들의 주택 대출 심사 관행이 매우 보수적으로 바뀌었다. 따라서 주택담보 대출(LTV) 비율이 낮은 대출자에게 저리의 주택융자를 제공하는 은행이 늘었다.
주택담보 대출 비율을 낮추는 길은 바로 다운페이먼트를 많이 하는 것인데 이 비율이 낮아야 은행 측도 채무 불이행의 위험 부담을 줄일 수 있다.
사상 최저 수준의 모기지 이자율 혜택을 받기 위해서라도 높은 비율의 다운페이먼트 금액이 필수적이다.
■ 모기지 보험 면제
일반적으로 다운페이먼트 비율이 20% 미만이면 은행은 대출자에게 모기지 보험 가입을 의무화하도록 한다.
다운페이먼트 비율이 낮은 만큼 채무 불이행 가능성이 비교적 높고 만약 채무 불이행이 발생하더라도 보험을 통해 보상을 받기 위한 조치다.
이같은 모기지 보험료는 대개 주택 가격의 0.5~1%선으로 연간 약 수천달러의 비용이 발생해 가계부에는 부담이 된다.
모기지 보험료는 낮은 다운페이먼트로 인해 발생하는 비용으로 모기지 페이먼트와는 별도로 지불해야 하기 때문에 가급적이면 20% 다운페이먼트 규정을 맞춰 모기지 보험 면제 혜택을 받는 것이 좋다.
■ 주택 판매 때 위험 감소
다운페이먼트를 많이 하게되면 집을 팔 때도 유리하다. 특히 최근 수년처럼 주택 가격이 하락하는 시기라면 높은 다운페이먼트의 중요성을 절감할 수 있다.
다운페이먼를 적게 할 경우 주택 가격이 하락하면 금세 ‘깡통 주택’으로 전락하기 쉽다.
깡통 주택은 주택 가격이 큰 폭으로 하락함에 따라 모기지 원리금이 주택 시세보다 높은 주택으로 실가치 전혀 없다. 이같은 깡통 주택은 집을 팔야할 때 여러 가지 제약사항이 발생한다.
은행으로부터 승인을 받아야만 주택 판매가 가능한 숏세일이나 결국 차압을 통한 주택 처분 등만이 유일한 수단이다.
따라서 집을 반드시 처분해야 하는 상황에 자신의 주택이 ‘깡통 주택’ 상태라면 곤경에 빠질 수밖에 없다. 반면 주택 구입 때 다운페이먼트를 많이 하게 되면 갑작스럽게 주택을 처분해야 할 때 큰 제약없이 집을 팔 수있도록 해주는 일종의 안전장치 역할이 되는 셈이다.
■ ‘저금통’역할
높은 다운페이먼트로 주택을 구입하면 주택의 자산 가치를 높이는 효과가 있다.
또 융자 금액도 낮아져 꾸준한 모기지 페이먼트를 통해 자산 가치를 비교적 빠르게 높일 수 있다. 주택 자산 가치가 높으면 재정 위기때 주택담보 대출을 통해 유용하게 대처할 수 있는 장점이 있다. 갑작스런 의료비나 자녀의 대학 학자금 등의 비용이 발생할 때 담보대출을 통해 자금을 융통할 수 있다.
<준 최 객원기자>
