‘저렴한’차압매물 집관리‘엉망’많다

2011-06-30 (목)

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▶ 차압주택 구입 불리한 점

차압매물 구입의 가장 큰 장점은 뭐니 뭐니 해도 ‘저렴한’ 가격이다. 일반 매물에 비해 평균 약 20~30% 낮은 가격에 구입할 수 있어 일반 주택 구입자는 물론 부동산 투자자들도 큰 관심을 보이고 있다. 주택시장 침체 이후 차압매물이 이미 큰 시장을 이루고 있고 향후 1~2년 간은 차압매물이 주택 거래의 대부분을 차지할 것으로 전망되고 있다. 이처럼 주택 구입자들로부터 각광받고 있는 차압 매물이지만 막상 내면을 살펴보면 투자 효과에 대한 의구심이 들 때가 있다. 일부 차압 매물의 경우 상태가 형편없이 방치돼 수리비가 많이 소요돼 가격 할인 효과가 결국 사라지기도 한다. 여기에 주택 구입자가 수리에 투자한 시간까지 고려하면 일반 매물 구입에 비해 오히려 손해인 경우도 종종 있다. 차압 매물 구입에 앞서 따져봐야 할 사항들에 대해 알아본다.

차압매물의 가장 큰 장점은 일반매물에 비해 가격이 저렴하다는 것이다. 하지만 때로는 관리가 소홀한 주택을 수리하는 데 비용이 크게 소요되는 불리함이 발생하기도 한다.

장기간 방치된 경우 파손·청소불량
수리 비용 따지면 싼 게 아닐 수도
구입 경쟁땐 투자전문가들 못당해

■까다로운 구입 과정

▶까다로운 융자 승인: 전액을 현금으로 구입하는 경우라면 문제가 없게지만 대출을 받아야 한다면 차압 매물 구입이 기대보다 쉽지 않을 수 있다. 매물의 상태가 주거 조건 맞지 않는다고 판단되면 은행 측에서 대출을 거절하기 일쑤다.
만약 감정가가 거래 가격에 비해 턱없이 낮게 정해져도 대출은 기대하기 힘들다. 대출이 거절되면 결국 주택 구입자는 시간을 낭비하고 다른 주택을 구입할 수 있는 기회를 놓치게 되는 셈이다.

▶불투명한 주택 상태: 일반 주택 매물 거래 때에는 주택 판매자가 구입자에게 주택의 상태를 의무적으로 공개해야 하는 절차가 있다. 반면 차압 매물 거래 때에는 주택상태 공개를 책임져야 할 담당자가 없다. 은행 측이 주택상태에 대한 이해가 전혀 없기 때문에 대부분 이 책임을 주택 구입자에게 떠넘기게 된다. 주택 구입자는 홈인스펙션을 실시하거나 이웃에게 묻는 방법 등으로 나름대로 주택 상태를 파악해야 하는데 그래도 ‘찜찜함’은 남는다. 결국 입주 후 살아가면서 집안에 어떤 문제들이 있는 지 알아가게 되는데 그래도 여전히 불안할 수밖에 없다.

▶치열한 구입 경쟁: 차압 매물의 가격이 저렴하다는 인식 때문에 때로는 구입 경쟁이 과열되기도 한다. 특히 현금 동원력을 갖춘 부동산 투자자들이 구입 경쟁에 뛰어들면 차압 매물 구입은 더욱 힘들어진다. 이들 투자자들은 자금력을 갖춘 것은 물론 은행측이 선호하도록 주택 구입 조건을 완화해 일반 구입자들과의 경쟁에서 앞선다. 따라서 가격이 저렴하고 상태가 양호한 차압 매물을 구입을 계획한다면 투자자들과의 한판 구입 경쟁을 각오해야 한다.

■소홀한 주택 관리

차압 매물은 주택 소유주가 포기한 주택이다. 소유주의 재정 악화로 은행에 넘어간 주택이니 만큼 주택 관리가 제대로 됐을 가능성은 희박하다. 차압을 앞둔 일부 소유주는 격한 감정을 이기지 못해 주택을 고의로 훼손하기도 한다.
이 중 일부는 이사 전 집안 시설을 떼어가는 행위 등으로 감정을 표시하는데 결국 은행이나 주택 구입자의 수리비 부담으로 이어지게 된다. 차압 매물의 문제은 여기서 크지지 않는다. 차압 후 집이 빈 채로 장기간 방치되면 범죄, 밴달리즘 등의 여러 문제를 불러올 수도 있다.

▶청결 부족: 일부 차압 매물의 경우 내부 청결상태가 상상을 초월할 정도로 엉망인 경우도 있다. 전 주인이 고의로 관리에 나서지 않고 차압 후 주택이 장기간 비어 있게 되면 청결 문제가 대두될 수밖에 없다. 때로는 차압 주택이 노숙자들에게 잠자리를 제공하기도 하고 장기간 환기가 되지 않아 내부에 먼지가 쌓이는 것은 물론 악취 문제까지 발생할 수 있다.

▶미완료 리모델링: 전주인에 의한 리모델링이 끝나지 않은 채로 주택이 차압됐거나 적절한 허가 없이 실시된 경우도 주택 구입자에게 골칫거리다. 예를 들어 욕실은 최신 디자인 추세를 반영해 업데이트 됐지만 주방은 아직도 30년 전 그대로라면 이같은 언밸런스 해결에 주택 구입자가 돈을 들일 수밖에 없다.

▶방치 물품: 강제퇴거로 인해 전 주인의 물건이 집안에 그대로 방치되기도 한다. 대부분 물건을 찾아갈 기회가 주어지지만 불필요한 물건을 그대로 방치하는 경우가 많다. 이같은 차압 매물을 구입하게 되면 전 주인이 방치한 물건을 주택 구입자가 정리하거나 처분해야 하는 번거로움이 발생한다.

▶누수 피해: 주방이나 지붕의 누수는 그다지 드문 일은 아니다. 만약 집주인이 이를 발견하고 적절한 조치에 나서면 큰 문제로 번지지도 않는다. 하지만 차압 주택의 경우 빈 채로 장기간 방치되기 때문에 문제를 처리할 사람도 없고 사소한 누수 문제가 때로는 곰팡이 등의 큰 문제로 번질 가능성도 높다.

■밴달리즘, 고의 훼손 피해

차압 매물이 밴달리즘이나 전 주인의 고의 훼손대상으로 전락해 주택 상태가 더욱 악화되기도 한다. 차압 매물이 위치한 지역이 범죄율이 평균 이상인 지역이라면 우선 밴달리즘 피해를 감수해야 한다. 범죄율이 높은 지역의 차압 매물에서는 낙서, 창문 파손 등 밴달리즘으로 인한 주택 훼손이 종종 발견된다.
전 주인에 의한 고의 훼손도 차압 매물의 큰 문제다. 특히 전 주인에 의한 창문 파손이 흔한 예인데 몇몇 이유가 있다.

앞서 설명한 예처럼 은행이 집주인을 강제 퇴거한 후 출입을 봉쇄한 경우 주인이 나중에 물건을 찾으러 와 창문을 부수고 출입을 시도하는 과정에서 이같은 파손피해가 발생한다. 또 일부는 은행 측에 악한 감정을 품고 벽에 구멍을 내거나 심지어는 바닥재 등까지 뜯어간다고 한다.

■유용한 차압 매물 구입 요령

▶구입 조건 완화: 구입 조건을 완화해 투자자들과의 경쟁에 대비한다. 주택 점검기간을 단축시키거나 아예 포함시키지 않으면 은행 측의 반응을 이끌 수 있다. 반면 구입자는 홈인스펙션을 지체 없이 실시해 문제가 크지 않다고 판단되면 이같은 방법을 사용한다. 셀러인 은행 측에 무리하게 비용 부담을 요구하는 대신 바이어가 일부 분담하는 방법도 구입 경쟁에서 이길 수 있는 좋은 방법이다.

▶리스팅 에이전트의 거래 패턴 조사: REO 매물들은 전문 에이전트를 통해 주택시장에 나오는 경우가 대부분이다. 이들 에이전트들은 은행과 계약을 맺고 일정 지역의 여러 리스팅을 다룬다. 그래서 대개 동일한 방식으로 리스팅 가격을 산정하고 오퍼 수락 금액을 결정하게 된다. 특정 리스팅 에이전트의 최근 거래 실적을 통해 리스팅 가격과 거래 가격을 비교해봄으로써 수락 가능성이 높은 오퍼가격을 산정하는데 도움을 얻을 수 있다. 예를 들어 한 REO 전문 에이전트의 리스팅들이 리스팅 가격보다 평균 5% 높은 가격에 팔렸다고 한다면 리스팅 가격보다 6% 높은 가격으로 오퍼를 작성할 경우 수락될 확률이 더 높아진다.

▶융자 사전 승인서 첨부: 은행측에 구입 자격이 있음을 보여주는 융자 사전 승인서를 오퍼와 함께 제출한다. REO 매매의 경우 셀러가 은행이므로 무엇보다도 은행 측의 구미를 당기는 승인서 작성이 관건이다. 가능하다면 리스팅을 소유한 은행을 통해 사전 승인서를 발급받는다면 효과만점일 것이다. 자신의 은행이 정한 융자 기준을 거친 바이어와 에스크로를 오픈한다면 융자 승인과 관련된 절차를 다소 얼마만이라도 줄일 수 있을 것이라고 기대하기 때문이다.

▶직전 매매가 확인: 히스토리 가운데에서도 은행 측에서 해당 매물을 얼마에 구입했는지를 알아볼 필요가 있는데 이러한 금액은 대개 부동산 차압 때 사용되는 신탁양도증서(Trustee’s Deed나 Sheriff’s Deed)를 통해 확인할 수 있다. 이같은 증서들은 해당 카운티 오피스에 방문하면 일반인도 열람이 가능하지만 부동산 에이전트와 협력하는 타이틀 회사를 통해 쉽게 구해볼 수 있다.

증서를 통해 은행이 구입한 금액과 현재 리스팅 가격을 비교할 수 있다. 무엇보다도 은행 측이 차압을 통해 해당 매물을 사들인 금액과 차압 전 가장 최근의 융자금액을 확인해야 하는데 이는 REO 매물 대부분의 가격이 이 두 가격의 중간선에서 결정되기 때문이다. 이처럼 해당매물의 히스토리를 점검함으로써 본인의 오퍼 금액을 결정하는데 기준으로 삼을 수 있다.