부동산이나 사업체를 매매 할 때마다 우리가 고려하여야 하는 사항 중에 하나는 과연 은행융자는 받을 수 있을 가 하는 것이다. 매입 하는 매물에 대한 가격을 현금으로 결제를 한다면 몰라도 대부분의 거래가 일정한 금액을 현금으로 지불하고 나머지는 어떤 방법으로든 융자 문제가 해결 되어야 거래가 성사 되는 것이기 때문이다.

융자 조건을 지나치게 완화하여서 융자를 받을 수 있는 기준에 미달 되든 고객들에게도 주저하지 않고 융자를 허락하던 시기와는 다르게 요즈음에 와서는 융자 조건이 강화 된 것은 물론이고 경우에 따라서는 융자신청서도 받지 않는 사례가 발생하고 있는 것이다. 특별히 불실 대출로 손해를 초래하였던 융자 대상들 에게는 번번히 고개를 돌리는 경우가 많은 것이 현실이다.

계속 되는 불경기의 여파로 사업체의 소득이 감소하여 수입 지출에 대한 균형이 예상과는 다르게 나타날 수도 있는 현실 속에서 때로는 사업체를 정리하여야하는 불가피한 경우도 발생 할 수 있는 것이다. 매매하고자 하는 고객과 매입하고 싶은 고객이 서로 만났으면서도 융자 문제로 매매가 이루어 지지 못하는 경우가 있을 수 있다는 말이 된다.

한 고객의 예를 든다면 카워시와 주유소가 있는 부동산을 매매하고 싶어 하는 고객과 이를 매입하고자 하는 고객이 만나서 서로 거래에 기본이 되는 가격에는 합의가 이루어 졌으나 매입 가격의 70%에 달하는 융자를 받는 일이 현실과 같은 상황에서는 상업용 투자 대출이 대부분 은행으로부터 외면을 당하는 형편이다. 물론 정부에서 장려하는 SBA(small business administration) 융자를 신청하면 이는 대환영이지만 불행스럽게도 매입자가 외국 국적을 소지하고 있기 때문에 해당 융자 조건에 미달되어 이러한 융자도 어렵게 된 상황에 처하게 되었다.

매매 가격이 650만불 중에서 매매자의 기존 융자액이 350만불 정도가 남아 있었으나 200만불 만 현금으로 투자하는 매입자에게 기존 융자액을 계승하도록 허락을 받는 일도 어려운 상황이었다. 다시 말하면 200만불을 현금으로 다운하고 450만불 융자를 받아야 거래가 성립 될 수 있는 경우이다.

이러한 경우 새로 융자를 받는 길은 포기 할 수밖에 없었으며 그 다음은 AITD (all inclusive trust deed)로 매매하는 방법을 권하였으나 매매자가 자신의 은행과의 유대관계를 소홀히 할 수 없음으로 융자은행의 승인 없이는 소유권을 넘겨 줄 수가 없다는 문제점을 제기하여 왔다.

마지막으로 제안된 방법이 Land contract으로 매매를 성립할 수 있도록 추진하여 다행스럽게도 매매하려는 고객이나 매입하려는 고객을 모두 만족시킬 수 있는 거래를 성사 시킨 경우이다. 이러한 Land contract은 위에서 말한 450만불 전액을 기존 융자조건과 같은 조건으로 서로 합의된 일정 기간 매매자가 융자를 하여 주는 방법이다.

물론 소유권은 상기 융자 금액을 모두 지불 할 때까지 매매자가 그대로 소유하여 법적인 소유권 (Legal title)만을 유지하고 매입자는 실제적인 소유권(Equitable title)을 행사 할 수 있는 방법이라고 볼 수 있다.

법적인 소유권이 바뀌지 않은 거래임으로 매매 자는 기존 은행으로부터 자유로워지고 매입자는 매입하고 싶어도 매입 할 수 없었던 취약점을 극복하고 매입 할 수 있는 방법이 되는 것이다.

소유권은 변경 되지 않았으나 이 매매 역시 매매사실을 해당 카운티에 등기가 됨은 물론 매매 자는 이러한 사실을 보증하는 타이틀 보험증서를 발행 하여 주어야 하며 매입자는 매입자대로 부동산과 사업체에 대한 손해 보험에 가입함은 물론 재산세를 납부할 책임이 있게 되는 것이다.

약속 된 기간 내에 미지불 된 상기 금액을 지불할 경우 매매 자는 소유권을 매입자에게 넘겨주는 의무를 규정에 따라서 이행되어야 함은 물론이다. 모든 계약 이 법적인 전문가의 자문을 받아서 매매를 성사 시키듯이 이러한 매매 역시 전문가의 자문을 받아서 거래가 성사 되면 매매자나 매입자 공히 법적인 보호를 받는 거래 방법이 될 것이다.


조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>

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