부동산 거래의 절차와 흐름

2011-05-26 (목)

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▶ 현장에서

다행이도 메모리얼 연휴를 앞두고 기름값이 조금씩 내리고 있어 장거리 여행을 계획하고 있는 사람들에게는 조금이나마 위안이 되고 있다. 기름값의 상승은 소비의 위축을 야기시켜 경제 전반에 걸쳐 악영향을 미치는데, 기름값의 하락세는 반가운 소식이 아닐 수 없다.

이와 비교해 부동산 시장은 한 해를 기준으로 볼 때 성수기이지만 올 해는 다른 해와 달리 거래가 뜸 하다는 인상을 지울 수 없다. 보통 이 시기는 방학을 앞두고 새 학기가 시작되기 전에 이사를 마치려는 사람들로 부동산 문의가 최고조에 달할 시기이지만 전체적으로 예년에 비해서는 조용하다. 이번 연휴가 끝나면 조금 늦었지만 본격적으로 시장이 움직일 거라고 보고 있는 시각이 있지만 과연 그 움직임이 어느 정도일지 지금은 약간 부정적인 시각이 우세한 것 같다.

이번에는 부동산 거래의 가장 기본이 되는 거래의 절차와 흐름에 대해 알아보자. 부동산을 하다보면 의외로 바이어나 셀러 모두 기본적인 매매 절차나 방법을 모르는 분들이 많다는 것을 느낀다. 처음 집을 사는 바이어뿐만 아니라 여러 번 주택 매매의 경험이 있는 분들도 절차나 서류가 무조건 복잡하다고만 생각하고 알아서 에이전트가 잘 해줄 것이라 믿는다. 전문적인 지식은 아니더라도 당연하게 알아야 할 기본적인 지식은 알고 있는 것이 다른 사람이 아닌 나를 위한 것으로 알고 매매를 하는 것이 중요하다. 특히 첫 집을 구입하는 바이어의 입장이라면 약간의 순서 변동이 있을 수 있지만 다음의 매매 절차를 안다면 조금이나마 도움이 될 것이다.

첫째는 현금으로 주택을 구입하지 않는다면, 융자 에이전트와 먼저 상담하는 것이 필요하다. 내가 가진 돈과 인컴, 그리고 크레딧으로 융자를 얻을 수 있는지, 있다면 얼마까지 가능한지를 알고 있어야한다. 이때 미리 융자가 가능하다는 서류를 받아 놓으면 도움이 된다. 많은 분들이 지역을 정하고 집을 본 후 융자를 알아보는데 이는 후에 여러 가지 문제 발생의 소지를 갖고 시작하는 것이다.

둘째는 내가 구입할 수 있는 금액을 알고 에이전트를 선정해 그 지역을 보는 것이다. 하지만내가 가진 금액으로 그 지역에 원하는 크기나 조건의 집들을 구입하기 어려운 경우는 근처 다른 지역이나 아니면 크기를 줄여서 가는 방법도 고려해야 한다. 즉, 직장과의 출,퇴근 거리, 학군, 집 크기 등이 지역 선정의 우선 고려 대상이 된다. 셋째 내가 가진 금액으로 내가 원하는 지역에 있는 집들을 살 수 있다면 에이전트와 본격적으로 집을 보기 시작한다.

요즘에는 인터넷의 발달로 미리 바이어들을 집을 샤핑한 후에 집을 보여달라고 하는 경우도 늘었지만, 이 역시 그 지역이나 집 상태를 잘 알지 못한다면 실수할 수 있어 에이전트에게 맡기는 것이 제일 좋다. 넷째 마음에 드는 집이 나왔을 때, 주변 시세와 집 상태를 고려해 오퍼를 넣는다. 협상을 통해 모든 가격과 조건이 맞는다면 에스크로를 오픈하게 된다. 오퍼를 넣었을 때 필요한 서류는 매매 계약서, 잔고 증명 및 디파짓 카피, 크레딧 리포트, 융자를 받을수 있다는 서류등이다.

다섯째, 에스크로가 오픈하면 바이어는 제일 먼저 융자를 시작해야 한다. 그리고 집의 상태를 점검하는 인스팩션을 한다. 보통 에스크로가 오픈하고 7일 이내에 하는 것이 바람직하다. 문제가 발생시 AS-IS 조건이 아니면 셀러에게 수리를 부탁할 수 있다. 여섯≳, 일반적으로 17일이 되면 셀러와 바이어간에 집에 관한 서류들이 오고가서 어느 정도 정리가 된다.

이때 집 감정, 융자등 큰 문제가 없으면 바이어는 Contingency Removal Form 에 사인을 한다. 이는 내가 집을 사겠다는 확실한 의지 표명이다. 서류에 사인을 한 후에 계약을 취소하면 바이어는 디파짓을 손해 본다. 일곱번째는 보통 에스크로가 끝나기 일주일 전쯤 집의 상태를 다시 점검한다. 이는 처음에 비해 상태가 나빠졌는지 또는 인스팩션 후에 셀러가 고쳐주기로 한 것들이 잘 되었는지를 점검하게 된다. 마지막으로 문제가 없고 은행에서 융자가 승인되었다는 서류가 나오면 론 닥에 사인을 하고 다운페트를 입금 한 후에 나머지 융자 금액이 은행에서 들어오면 에스크로가 종료되고 소유권이 변경된다.

에릭 민
<뉴스타부동산>
(818)357-7964