주최는 뉴스타 부동산 상업용부동산 전문팀이 맡아서 하였고 각 분야별 전문부동산 에이전트가 발표를 하는 순서로 진행이 되었다. 공장 건물은 주로 LA다운타운과 창고 그리고 운송이 편리한 지역에 투자하는 사례가 증가하고 있었으며 한인 고객들이 투자에 열을 올리고 있는 대상은 자체 사업을 운영하는데 필요한 건물을 비싼 렌트비를 지불하는 대신 자신의 사업용 부동산으로 매입하는 사례가 주종을 이루고 있다고 하였고 그 규모가 자신의 용도보다도 큰 경우에는 자신이 사용하고 남는 부분을 다른 입주자에게 렌트하는 경향이 두드러지게 나타나고 있음을 알 수 있었다.

파킹장이 구비되고 출입이 편리하게 시설 된 공장 건물은 부동산 시장에 나오기가 무섭게 복수 오퍼가 들어와서 경쟁이 불가피 할 정도로 매매가 이루어 지고 있다는 경향은 투자의 대상이 주로 아파트나 쇼핑센터로 국한 되었던 것과는 다르게 한인들의 사업규모가 점점 커지고 있는 현실로 미루어보아 공장이나 창고건물에 투자하려는 것은 자연적인 현상이라고 여겨진다.

한국타운을 중심으로 투자가 되어 오던 아파트 투자는 캐시투자 수익율에 관심을 두려는 고객들이 증가함에 따라서 한인타운이 아닌 외곽 지역에도 점차로 관심을 가지는 경향이 있으며 최근에 매매된 아파트들 중에서는 그 규모면에서 비교를 하여 보면 큰 규모의 아파트 보다는 백만불 내외의 건물이 많은 비중을 차지하고 있음을 보여 주었다.

쇼핑센터는 도시나 도시 외과지역을 막론하고 투자 지역을 넓혀 왔던 투자 대상이었으나 경제의 침체로 말미암아 상가 건물들의 공실률이 증가함으로 투자의 안전성을 고려하여 외곽 지역 보다는 도시 중심으로 투자 대상을 고려하는 경향이 있으며 특히 한인타운을 중심으로 한 매물은 예전이나 지금이나 공급보다는 수요가 많아서 그 가격이 상승하고 있음을 보여주었다.

투자는 자신이 소유하고 있는 제한된 자금을 가지고 가능한 한 보다 많은 투자 효과를 가져 오려고 노력하는 것이 사람들의 본능이라고 한다면 투자의 대상이 어느 하나로 한정 될 수는 없을 것이다. 투자 하려는 고객의 실정에 알맞는 투자 대상을 선정하는 것은 투자를 고려하는 고객들이 가지는 선제조건이라고 보는 것이 당연하다고 본다.

투자 수익률로만 본다면 사업체가 있는 부동산 다시 말하면 호텔이나 모텔 그리고 비교적 큰 사업체로 분류되는 카워시 주유소 그리고 한인고객들이 주로 사업에 종사하고 있는 리커나 마켓 그리고 식당이 포함된 부동산들이 그 투자 수익률 면에서는 큰 차이가 있을 정도로 높지만 운영 능력이나 노동력이 없는 고객들은 엄두도 못내고 있는 것이 당연하다고 볼 수 있다.

세미나를 통하여 발표된 그 수익성 비교는 공장이나 창고 건물은 주로 자체 용도로 매입되고 있었음으로 그 수익성에 크게 좌우 되고 있지는 않지만 아파트나 쇼핑센터 등은 부동산을 현금 매입으로 간주 하여 비교 할 때에 캐시투자 연 수익률(Cash on cash) 이 6-7%정도로 최근에 와서 4-5년전 보다 높아진 실정이다.

이에 비하여 사업체를 운영하여야 하는 부담이 있는 호텔, 모텔 카워시 등은 연 12-14% 정도의 높은 캐시투자 연 수익률을 기대 할 수가 있었다. 이 수익율면에서는 4-5년 전이나 숫자상으로는 별다른 차이가 없어 보이지만 이 수익률이 해당 부동산에서 나오는 수입이 감소 된 상황에서 계산 된 수치임으로 부동산 가격 면에서는 많이 하락 된 것이 현 실정이다.

한 예로 모텔의 경우를 보면 연 매상이 230만불이던 것이 175만불로 약 25%가 하락한 이 매물은 연 순수익(NOI) 이 각각 110만불과 85만불로 계산이 될 경우 같은 투자회수율(capitalization rate) 10%를 적용하여도 각각 그 가격이 1,100만불과 850만불로 250만불만큼이나 하락한 결과를 가져온 셈이다. 이러란 경향이 모든 사업체를 포함한 상업용 부동산에 적용이 된다면 이처럼 가격이 하락된 이시기가 투자를 할 수 있는 좋은 기간이라고 여겨진다.


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조셉 김
<뉴스타부동산 부회장>