숏세일과 밀려 있는 HOA Fee

2011-05-05 (목)

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▶ 부동산 클럽

숏세일을 진행하다 보면 수없이 많은 난관을 만나게 되고 그러한 난관을 하나하나 해결해 나가면서 성공에 이르다보니 예외 없이 4, 5개월이라는 긴 기간이 걸린다. 그러다가 바이어가 중간에 떨어져 나가면 다시 또 다른 바이어를 구해야 하니 결국 그 기간이 예상보다 더 길게 6, 7개월씩 걸리는 이유가 여기에 있는 것이다. 이렇게 많은 난관 중에 하나가 현재의 집주인이 내지 못하고 밀려 있는 HOA(Home Owner’s Association) fee이다.

이번 칼럼은 이 밀려 있는 HOA fee의 처리방법에 관해 자세하게 알아보자.

HOA fee는 일반적으로 그 지역의 공동 관리자금으로 매달 100~300달러 또는 타운하우스인 경우에는 화재 보험료, 쓰레기 비용 등을 포함해서 300~1,200달러까지 내는 비용인데, 오래된 주택인 경우를 제외하고는 거의 모든 주택에 해당되어 매달 지불해야 하는 일종의 페이먼트 같은 성격의 비용이다. 이 자금으로 해당 지역의 공동구역, 공원, 수영장, 거리의 가로등, 공용지역의 잔디 관리, private security, 해당지역의 건물관리 및 관리 직원의 급여 등으로 지출된다.

그래서 집을 구입할 때에 반드시 이 HOA fee가 매달 얼마가 되는지 반드시 확인하여야 하며, 그 HOA fee가 너무 높아서 부담이 되면 향후 그 집을 다시 팔 때에도 문제가 되니까 가급적 HOA fee가 주위에 비해 적정한 집을 선택하여 구입하는 것이 좋겠다. 높은 HOA fee는 장래의 집 가격에도 영향을 미친다는 것을 잊어서는 안 된다.

숏세일의 경우 이 비용이 밀리게 되면 이를 완제하지 않고는 숏세일을 성공하지 못한다. 숏세일을 해주고 있는 은행에서도 다른 비용 중에 일부는 대신 내어 주어서 숏세일을 완성하게끔 도와주고는 있지만 밀린 HOA 만큼은 절대 대신 내어주지 않는다.

그래서 이 비용은 밀리지 말고 계속 내든지, 아니면 숏세일이 완성될 때 한꺼번에 갚아야 한다.

일부 집주인은 생활이 어려워 이 HOA fee를 못 내고 있기도 하고 이 HOA fee도 바이어가 대신 내어주어서 숏세일을 완성시키기를 바라는 경우도 있으나 대부분의 바이어는 이 HOA에 대해서는 집주인 대신 갚아주기에 선뜻 응하지 않는다. 그래서 숏세일의 집을 구입할 때에 제일 먼저 자기의 에이전트를 통하여 HOA Fee가 밀려 있는지 아닌지를 먼저 확인하는 경우가 많다.

집주인의 입장에서도 현재 생활이 무척 어려운 상태인데 매달 꼬박꼬박 몇백달러씩 꾸준하게 이 HOA fee를 내기가 그리 쉽지가 않다.

숏세일로 이 집을 팔기 위해서는 반드시 이 HOA fee를 해결하여야 하는데, 집주인이 이를 못낼 경우, 바이어가 내어야 하고, 만약 바이어가 이를 내지 않으면 셀러나 바이어의 에이전트가 대신 내어야 되는데, 몇천달러가 넘는 이 금액을 집 주인을 대신해서 선뜻 내어줄 에이전트가 과연 몇 사람이 있을까.

몇 달을 넘게 애를 써서 숏세일을 성공시키고 난 뒤, 이의 용역비용으로 은행으로부터 받는 커미션의 대부분이 집 주인이 내지 못한 HOA fee로 날아가 버린다면 과연 어느 에이전트가 이를 흔쾌히 수용하고 기쁜 마음으로 이를 받아들이겠는가.

결국 이 HOA fee를 대신 내어줄 바이어를 다시 찾을 수밖에 없고, 그러한 바이어가 없다면 최종적으로는 foreclosure를 당할 수밖에 없고, 결국 경매를 감수할 수밖에 없는 것이다.

몇달이 밀린 HOA fee는 그 집에 저당(lien)으로 붙지 않는다. 우선 재산세(property tax)와 1차 은행 융자, 2차 은행 융자에 밀려서 제 3순위 또는 4순위가 되기 때문에 집이 경매가 되면 단 1달러도 되찾지 못한다. 즉, 처리비용까지 들여가면서 그 집에 저당을 붙일 필요가 없는 것이다.

그 대신 집주인의 개인 신용(credit)에 달라붙어, 집이 경매에 넘어가서 처리가 되고 난 뒤에도 집주인의 모든 재산과 급여를 조사하여, 법원의 결정을 받아 끝까지 그 비용을 청구하는 것이 요즘 일반적인 추세이다.

밀린 금액이 3,000달러라면, 컬렉션(collection) 비용 2,000여달러, 변호사 비용 2,000여달러 등 해서 배보다 배꼽이 더 큰 금액으로 개인에게 따라붙을 가능성이 무척 많다.

제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
(661)373-4575