부동산 경기의 회복을 올해 상반기쯤으로 예상했던 전문가들이 많았었는데 아직도 경기의 활성화는 요원하기만 하다. 그래도 최근의 부동산 경기는 지난 몇년 간의 침체에서 벗어나려 하는 분기점에 있는 듯하다.
주택이든 상업용이든 지금이 구입해야 할 때라고 판단한 현명한 바이어가 많고, 특히 상업용 부동산에 관한 문의가 부쩍 늘었다. 그런 이유로 몇 회에 걸쳐 상업용 부동산 투자에 관해서 얘기해 보려 한다.
부동산을 통해 수익이 발생되는 모든 프라퍼티를 상업용 부동산이라고 할 수 있다. 이렇게 투자를 목적으로 하는 상업용 부동산은 부동산 구입 후 세입자를 두어 그 테넌트들을 통해 렌트 수입을 기대할 수 있는 순수 투자용 부동산과 건물주가 자신의 사업장으로 사용하기 위해 구입하는 2가지로 나눌 수 있겠다.
지난 주 칼럼에서 요즈음 같은 상황에서는 아파트 투자가 좋겠다는 글을 쓰고 난 후 많은 독자들이 부동산 투자에 대해 여러 가지 질문들을 해왔다. 특히, 과연 지금이 투자하기에 적절한 시기인지, 그리고 투자를 한다면 어떤 부동산에 투자를 해야 하는 지에 대해 궁금함을 가지고 있는 것 같았고, 몇몇 분은 은퇴를 앞둔 시점에서 좀 더 일하고 싶고(가능하다면 은퇴 안 하고), 수익성과 부동산 투자도 겸할 수 있는, 즉 세미 리타이어(Semi Retiree)들에게 권할 만한 그런 투자대상으로 모텔, 호텔 등 숙박업 투자를 권해 본적이 있다.
보통 중소 비즈니스에 해당되는 모텔이나 큰 규모의 호텔의 경우 부동산과 비즈니스를 함께 구입하게 되는데 구입 후의 비즈니스 운영이 비교적 쉽고 안정적이며 수익률도 높아 많은 바이어들이 관심을 가지고 있다.
그리고 한인 커뮤니티의 경제적 성장으로 몇년 전부터 호텔이나 모텔과 같은 숙박업이 새로운 투자종목으로 부상되고 있으며, 높은 수익성과 안정성과 함께 모텔이나 호텔 소유에 대한 인식이 변한 것도 큰 이유인 것 같다. 특히 어느 정도 현금을 보유한 투자자들이 은퇴 후의 생활을 위해 호텔 등에 투자를 하는 경우가 많은데, 이렇게 은퇴를 앞둔 투자자들이 그동안 가지고 있던 자금을 모아 은퇴 후의 생계수단으로 호텔이나 모텔을 많이 구입해 왔다.
이런 이유들로 호텔이나 모텔의 투자가 활발해지며 한인들의 전문 투자가 그룹도 만들어졌고 몇년 전만해도 괜찮은 호텔이나 모텔이 매물로 나오면 나오기가 무섭게 경쟁이 붙어 비싼 값에 팔려 나갔었으나, 모두 알고 있는 바와 같이 요즈음은 어떤 종류의 투자용 부동산 보다도 불경기의 타격을 크게 입은 투자 종목 중의 하나가 되었다. 즉 불경기에 따른 일반 여행객의 감소와 기업의 운영비용을 줄이기 위한 비즈니스 출장 등이 줄어 숙박업의 타격이 컸다.
이런 까닭으로 지난 몇년 간 투자를 목적으로 모텔이나 호텔을 구입했던 많은 투자자들이 큰 손해를 입었으며, 이 때문에 현재 시장에는 헐값으로 매물로 나온 호텔, 모텔 등이 많이 있다. 현 소유주가 구입했을 때와는 비교도 안 되는 낮은 가격인 경우가 대부분이다. 물론 불황으로 인해 수입이 적어진 데다 부동산 경기의 침체로 감정가가 낮아져 재융자가 불가능해진 것도 가장 큰 원인 중의 하나이다.
그러나 가끔은 잘못된 정보로 인해 너도나도 은행에 걸려 있는 빚을 깎아 보겠다며, 성사 가능성이 없는 원금 삭감을 시도하다 페이먼트가 밀려 숏세일을 하거나 은행에 차압이 되고 시장에 매물로 나오기도 한다. 이렇게 어려움에 처한 셀러들의 입장과는 달리 지난 몇년 간 부동산 시장의 호경기 때 비싼 값에 구입한 매물을 싼값에 구입하려는 발 빠른 투자자들에게는 아주 좋은 투자 기회이다. 즉 투자의 원칙대로 남들이 싸게 팔 때 사서 경기가 좋아져 값이 올라가면 파는 것이 정석이다.
그러나 비즈니스 운영에 대한 부담이 다른 종목에 비해 상대적으로 적다고 해도, 호텔이나 모텔을 운영하는 것은 바로 바로 수입이 나오는 다른 비즈니스와는 달라서 가지고 있는 모든 재산을 투자하여 거기에서 나오는 이익으로만 생활을 의지하는 것은 적절하지 못하다고 본다.
그러므로 목돈 전부를 투자하여 큰 규모의 매물을 찾기보다는 적당한 사이즈를 선택하고, 구입 후의 여유 자금을 가지고 있어야 하며, 경제의 여건이 좋지 않을 때라도 잘 대처할 수 있도록 소규모의 모텔에서 시작하여 경영방법을 익혀가며 큰 규모로 바꾸거나 다른 매물을 하나씩 더 구입하여 늘려나가는 것이 바람직하다.
2001년 세계를 경악케 했고 또 많은 미국인들을 분노와 슬픔에 빠뜨린 911사태로 여행업이 얼어붙었고, 여행업과 함께 숙박업이 불경기의 타격을 가장 많이 받았었다. 이렇게 주위의 환경과 시장경기의 영향을 많이 받는 모텔이나 호텔의 거래는 부동산과 비즈니스를 함께 거래해야 하므로, 구입할 당시 건물의 외관이나 관리 상태뿐만 아니라 사업체의 재무 상태를 검토하여 사업성이 있는지 확인해야 하며 유해물질의 오염이나 밀린 임금은 없는지 종업원 상해보험 등 산업재해와 관련된 클레임은 없는지도 모두 점검해 봐야 한다.
그리고 어느 정도 규모가 큰 경우엔 종업원들이 노조에 가입이 되어 있는지도 확인해야 하고 프랜차이즈에 가입된 경우엔 프랜차이즈의 승인을 받아야 하며 프랜차이즈 조건들도 세밀하게 살펴보아야 실수하지 않는다.
(213)272-1234
정연중
