지역 주택 거래량 및 매물 재고량을 파악하면 주택시장의 미래를 내다볼 수 있다. 주택 매매량이 많고 매물 재고가 감소하는 지역은 주택 가격이 상승할 것으로 예상되는 지역이다.
■ 바이어를 위한 가이드
1월 중 기존주택 판매가 늘었다는 반가운 소식이 전해지자마자 주택시장에 다시 더블딥이 올 수 있다는 전망이 최근 이어지고 있다. 모기지 이자율은 5%대를 한 차례 넘은 후 다시 4%대로 떨어져 안정세를 되찾았지만 주택 구입 심리는 봄철을 코앞에 두고도 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 올해 주택 구입을 계획하고 있는 바이어들은 주택시장이 보내오는 혼란한 신호 때문에 주택 구입 결정을 내리기가 쉽지 않다.
이자율이 더 오르기 전에 집을 구입해도 좋을 것 같은데 주택가격이 추가 하락할 것이라는 전망에 구입이 망설여진다. 하지만 지역별로 주택시장 사정이 큰 차이를 보이고 있다. 이미 주택 가격 상승에 탄력을 받은 곳이 있는 가하면 주택 가격이 아직 바닥을 확인하지 않는 곳도 있다.
따라서 지역별 주택시장을 반영하지 않은 소식에만 귀를 기울이다보면 주택 구입 시기를 놓치기 쉽다. 주택 구입을 앞두고 중요한 것은 지역별로 주택시장과 연관된 각 지표를 살펴보는 것이다. 주택시장 관련 지표를 잘 이해한다면 주택 구입을 앞두고 갈팡질팡할 필요가 없겠다. 주택 구입 결정에 도움이 될 만한 5가지 지표를 알아본다.
주택 신축허가 건수는 향후 주택시장 경기를 파악하는 일종의 주택시장 선행지수로 사용된다. 허가 건수가 증가 추세라면 주택 건설업계가 전망을 밝게 보고 있는 것으로 활발한 주택 경기를 기대할 수 있다.
매물 재고·거래변동 파악 향후 추이 전망
신축 허가건수 많을수록 주택시장 밝아
해당지역 고용·소득현황따라 수요 좌우
■최근 주택 거래 현황
주택 거래 현황은 각 지역 주택시장이 현재 어느 방향으로 향하고 있는지 가장 정확하게 보여주는 자료다. 주택 거래량뿐만 아니라 현재 주택시장에 나와 있는 매물 재고량, 가격 변동 등도 함께 파악하면 지역 주택시장을 한 눈에 파악할 수 있다.
이를테면 주택 매물 재고량은 많은 반면 주택 거래가 활발하지 않다면 주택 가격이 하락할 수 있다는 부정적인 신호로 이같은 지역에서는 굳이 주택 구입에 나설 필요가 없겠다. 반면 거래량이 많아 재고량이 감소하는 지역은 주택시장의 전망이 밝은 지역이라고 할 수 있겠다.
지역별 주택 매물 재고량 검토 때 최근 자료만 가지고는 주택시장의 상황을 정확히 파악하기 힘들다. 따라서 과거 평균 재고량과 비교해야 현재 매물 재고량 수준에 대한 정확한 파악이 가능하다. 이같은 주택 매물 재고량 및 거래량에 관한 자료는 각주 및 지역별 부동산 중개인협회에서 매달 발표한다.
또 전국 대도시별 매물 재고량에 대한 자료는 연방 센서스국 산하 아메리칸 커뮤니티 서베이의 웹사이트(www. census.gov/acs/www/)에서도 확인할 수 있다.
재고량과 함께 임대 주택에 대한 공실률도 지역 주택시장을 가늠하는데 좋은 자료다. 주택 공실률 자료 역시 과거 평균 공실률과 비교해야 현재 주택시장을 정확히 파악할 수 있다. 주택 공실률 자료는 연방 센서스국의 웹사이트(www.census.gov)를 통해 제공된다.
가주부동산중개인협회(CAR)에 따르면 1월 중 매물 재고기간은 평균 6.7개월로 전년 동기(5.7개월)보다는 약 한 달이 늘어난 것으로 조사됐다. 매물 재고기간은 시장에 쌓인 재고 매물이 판매되기까지 소요되는 기간으로 올해 1월 중 주택 거래가 지난해보다 부진해졌음을 알 수 있다.
■주택 신축허가 건수
주택 신축허가 건수는 향후 주택시장의 경기를 잘 보여주는 일종의 선행지표다. 신축허가 건수가 늘 경우 건설 업체들이 주택시장의 미래를 밝게 전망하고 있다는 의미로 파악할 수 있다.
가주부동산중개인협회(CAR)가 가주건설업협회(CBIA)의 자료를 인용해 발표한 바에 따르면 1월중 가주에서 발급된 주택 신축허가 건수는 총 2,920채로 전달의 약 절반 수준에밖에 못 미쳤던 것으로 나타나 주택시장의 전망이 밝지 않음을 보여줬다. 반면 건설업조사위원회는 올해 가주에서 지난해보다 약 38% 증가한 약 6만2,000채의 주택 신축허가가 발급될 것으로 예측하고 있다.
한편 지난 1월 중 전국 주택 신축허가 건수 역시 전달보다 약 10% 하락한 56만2,000채를 기록, 주택 건설경기 전망을 어둡게 했다. 주택 신축허가에 대한 자료는 각 시정부 건축담당 부서에서 확인할 수 있으면 전국건설업협회(NAHB)의 웹사이트(www.nahb. com)에서도 제공된다.
■고용시장 상황
주택 구입희망 지역의 고용시장을 살펴보는 것도 지역 주택시장을 가늠하는 좋은 방법이다. 고용시장 상황이 좋다면 지역 경제 전망이 밝아 주택시장에도 긍정적이기 때문에 집을 구입해도 좋다는 신호로 받아들여도 좋다. 주택시장 ‘더블 딥’ 우려가 최근 다시 제기되고 있는 반면 일부 지역에서는 주택가격이 이미 오르고 있고 주택 거래량도 늘고 있다.
주택시장이 회복되고 있는 지역은 대부분 안정된 고용시장을 기반으로 지역 경제침체 여파가 타 지역에 비해 덜한 지역들로 여전히 주택 구입 수요가 몰리고 있다.
지역 고용시장과 관련된 자료는 연방 노동국의 웹사이트(www.bls.gov)에 쉽게 확인할 수 있다. 대부분의 경제 지표가 빨라야 두세 달 전 자료들인 반면 연방 노동국이 제공하는 고용시장 통계 자료는 한달 전 자료들로 가장 최근의 경제 현황 및 전망을 가늠하는데 유용하다.
■융자시장 사정
금융 위기 직후 전국 대부분의 은행이 일제히 주택 융자의 문턱을 높였다. 대출 자격을 강화하는 한편 융자신청에 필요한 서류량도 크게 늘린 은행이 많다. 서브 프라임 융자로 인해 피해를 많이 입은 은행들이 융자 조건을 까다롭게 하는 경우가 일반적이다.
반면 서브 프라임 융자 비율이 낮고 과거부터 안정적인 대출을 지속해온 은행들은 최근에 오히려 융자기준을 낮추고 융자 확대에 나서고 있다. 지역별로 서브 프라임 융자 비율이 낮은 지역일수록 융자 얻기가 수월한데 주택 시장 전망에도 긍정적이다.
예를 들어 뉴욕 지역의 중소규모 은행인 아스토리아 페더럴 세이빙스 최는 융자액이 큰 점보 융자 발급을 공격적으로 늘려가고 있다. 은행 측은 점보 융자 대출자들은 증명 가능한 소득이 높고 다운페이먼트 비율도 높아 컨포밍 융자 대출자보다 위험이 적다고 판단해 최근 오히려 점보 융자 발급에 적극적이다.
