패니매(Fannie Mae)는 미국에서 가장큰 모기지 채권의 투자자이다. 홈 오너가 모기지 페이먼트를 못하여 차압을 당하게 되면 그 주택은 투자자의 소유로 넘어가게 된다. 이때, 실제 주택 소유권은 홈 오너가 모기지를 내던 Chase 나 CountryWide 같이 겉으로 보이는 은행이 아닌 실제 채권투자자 패니매로 넘어가는 경우가 많다. 전국적으로 100만 가구가 넘는 이런 주택 처리를 위해 패니매에서는 여러가지 프로그램을 바이어에게 제시하고 있다.
우선 첫번째로 “퍼스트 룩 (First Look)”으로 불리는 프로그램은, 주택 구입 희망자 중 투자용보다는 주거 목적의 바이어에게 15일 동안 우선권을 부여한다. 이는 최근 압류주택 시장에 현금 보유 능력이 뛰어난 투자용 주택구입자들이 유리한 위치를 차지하자 주거용 주택 구입자들에게 더 많은 기회를 주기 위함이다.
두번째로 바이어의 크로징(Closing) 비용을 줄여주는 인센티브(Incentive) 프로그램이다. 이 프로그램은 바이어의 closing 비용을 패니매에서 대신 내주는 것으로 바이어가 집을 살때, 계산에 빼놓을수 없는 에스크로, 타이틀 보험, 융자비용등의 크로징 비용이다. 패니매에서는 주택 매매가격의 3.5%를 바이어의 크로징 비용으로 내어주는 promotion을 지난12월말로 끝냈지만 현재도 요구하는 방법만 안다면 적용받을 수 있다.
세번째는, 홈패스(Home Path) 프로그램이라 불리우는 패니매 자체 융자 프로그램으로 바이어를 위한것이다. 이 프로그램은 다운 페이먼트 3%부터 시작한다. 하지만 패니매에서는 Cash Offer보다 3% 다운으로 홈패스 프로그램 융자를 얻는 Offer를 선호하고 우선권을 부여한다. 이는 패니매에서 가지고있는 차압주택도 팔고 자체내 융자 상품도 파는 일석이조 결과를 낳기 때문이다.
단 홈패스 융자 자격조건에는 Income서류가 필수이다. Tax 보고서류 없이는 적은 다운페이먼트로 내어주는 홈패스융자는 은행의 위험부담이 크기때문에 Income서류를 토대로 융자자격이 주어진다.
네번째로 적은 다운페이를 할경우 필수로 들어가야하는 모기지 보험인 PMI가 홈패스에서는 필요가 없다. 예를 들어 30만불 융자를 얻는경우 월 PMI 페이먼트는 약 180불 정도이다. 또한 홈패스 융자프로그램은 감정 역시 필요없다. 패니매에서는 차압한 모든 주택을 마켓에 내놓기 전에 인스펙션을 하고 바이어가 이사들어갈수 있는 Move in Ready Condition으로 수리해 놓는것이 대부분이고 자체내에서 감정을 하여 타당한 가격을 정한다.
몇달전 컬럼과 기사가 나간후 많은 바이어들이 공통정으로 궁금해 하는 몇가지 의문점들을 알아보기로 하자.
우선 3% 다운으로 융자를 받는다면 이자율은 얼마나 되나?
다운페이가 적으면 적을수록 은행의 위험부담이 크기때문에 이자율은 올라가게 된다. 작년에 손님한분이 30만불 집을 5% 다운으로 집을 샀다. 이 바이어는 3% 다운을 계획하고 있었지만 5%다운을 하고 홈패스 promotion 3.5% 에서 남은 비용을 이자 buy-down으로 적용한후 이자율을 0.25% 줄여 30년 고정에 4.5% 이자율을 받을 수 있었기 때문이다.
이 바이어는 만5천불다운으로 30만불집을 closing비용없이 샀다. 다른 바이어들도 대부분 5% -10%다운으로 좋은 이자율을 적용받아 집을 구입했다. 실제로 3% 다운으로 집을 살수 있으나 이자율과 앞으로 몇년간 패이먼트를 계산해 볼때 5%-10% 다운이 최선의 조합이라 볼수 있다.
또다른 많은 질문중 하나는 Credit Score이다.
홈패스에서는 Credit 점수를 680부터 허용하고 있다. 하지만 점수가 낮을수록 이자율은 올라가기 때문에 740 미만인경우 브로커와 상담하여 미리 준비하는것이 이자율과 비용을 절약하는 방법이다.
주택 가격이 바닥을 치고 이자율은 최저인 지금이 내집 마련에 적절한 시기인것이 확실하나 다운페이가 부담이 되는 바이어들에게 더없이 좋은 홈패스 융자 프로그램을 적절이 이용한다면 모든이의 꿈인 내 집 마련이 생각보다 어렵지 않다는것을 알수있을 것이다.
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피터 민
Hudd Prime Realty
