지난주에는 큰 집 하나를 투자로 사서 렌트를 주는 것 보다 작은 집 두개를 사서 렌트를 주는 것이 수입면이나 투자 안전성면에서 보다 효율적이라는 말씀을 드렸다. 이번 칼럼에서는 그럼 집값의 몇 %를 다운페이먼트로 넣어야 그 집에서 월페이먼트와 각종 비용을 공제하고 매달 내가 얼마를 손에 넣을 수 있는 지 한번 계산해 보도록 하겠다. 우선 결론부터 말씀드리면 집값의 20%를 다운페이먼트로 하면 매달 얼마씩 내 주머니에서 돈이 그 집에 들어가야 하고, 30%를 다운하면 거의 맞아 떨어지거나 조금 모자랄 것이고, 40%를 밑돈으로 넣으면 매달 얼마간의 금액을 용돈으로 남길 수가 있다.
예를 들어 가장 잘 팔리고 있는 30만달러 대 타운하우스를 산다고 가정하자. 이 곳 발렌시아뿐만 아니라 LA 어느 곳에서도 30만달러의 타운하우스는 일반적으로 렌트를 약 2,000달러 정도를 받을 수 있다.
그러면 30만달러의 집을 20%(6만달러)을 다운페이먼트로 사용하면 매달 경비로 나가는 비용을 얼마가 되는 지 계산해 보자. 매달 들어가는 경비를 일반적으로 PITI로 계산한다. 즉, P (Principal·원금), I(Interest·이자), T (Tax·주택세금), I(Insurance·화재보험)로 나눌 수 있겠고, 여기에 공동구역 관리비(HOA Fee) 및 주택수리 및 공실률 비용을 생각할 수 있겠다.
첫째, 원금과 이자, 즉 24만달러를 은행대출을 받으면 그 이자율을 5.5%로 보면 월 1,363달러, 주택세금을 집가격의 보통 연 1.3%로 계산하면, $300,000×1.3%=3,900달러, 이것을 매달로 나누면 월 325달러가 나온다.
그 다음 화재보험은 일반적으로 타운하우스인 경우에 HOA에 포함되는 경우가 대부분이니까, HOA 비용이 약 350달러정도로 계산하면 무리가 없겠다. 물론 지역마다 HOA가 200달러에서 1,200달러까지 차이가 크지만 일반적으로 350달러 정도로 보면 되겠다. 그 다음 주택수리 및 공실률 비용으로 한달에 약 200달러정도 넣어두면 된다. 이것을 모두 합해 보면,
$1,363+$325+$350+$200=$2,238이란 계산이 나온다. 이를 렌트 월 2,000달러를 받으면 매달 238달러씩 나의 주머니에서 더 나가야 한다는 계산이 나온다. 여기서 좀 더 정확히 계산하자면 지금 다운페이먼트로 들어가는 자금의 기회비용과 렌트 수입의 연말 세금 정산금액 까지 계산을 하여야 하겠지만 그렇게 계산하면 너무 복잡하니까 그 비용들은 넣지 말기로 하자.
그러면, 30%를 다운페이먼트를 한다고 하자. 그러면 9만달러를 다운페이먼트로 넣으면 은행대출금은 21만달러가 된다. 21만달러의 원금과 이자, 즉 매달 내는 월페이먼트를 이자율 5.5%로 계산하면 1,192달러가 되고, 주택세금, HOA 및 기타 비용은 같으니까, 이를 합산해 보면, $1,192+$325+ $350+$200=$2,067가 된다. 역시 월 렌트로 2,000달러를 받으면 매달 67달러 정도를 더 넣어야 한다.
이 경우에는 주택수리나 중간에 테넌트가 이사 나가고 들어 오는 기간 등이 최소로 되면 어떤 경우에는 약간의 돈이 들어오기도 하겠으나, 일단 우리 계산은 항상 최악의 경우를 예상하고 넉넉히 준비하는 것이 좋겠다.
그렇다면, 40%를 다운페이먼트로 사용한다면 어떻게 되는지 알아보자. 즉 30만달러의 40%, 12만달러를 밑돈으로 넣고 나머지 18만달러를 은행대출을 받으면 매달 내는 페이먼트는 1,022달러가 된다.
나머지 비용은 같으니까 이를 모두 더해 보면 총 1,897달러가 나온다. 그러면 매달 103달러의 렌트수입을 기대할 수 있겠다. 렌트를 만들어 주는 부동산회사에 대한 수수료는 그리 크지 않으니까 주택수리와 공실률 비용에 이미 들어가 있다고 봐도 되겠다.
저의 고객 중 한분께서는 여유자금이 생겨서 LA 외곽 야산의 별장을 하나 구입해서 주말 가족들의 별장으로 사용하면 어떻겠느냐고 문의해 온 적이 있다. 자금여유가 있어서 그 정도의 자금은 그리 묻어두어도 괜찮다고 했다. 한국이나 미국이나 도시락 싸들고 말려야 할 자금 운용수단이 주말별장용 주택구입이다. 열에 아홉은 구입 후 1~2년 내에 후회한다. 여유자금이 있으면 어려운 친척이나 친구에게 빌려주라고 했다. (661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
