지난 두 번에 걸쳐 캘리포니아 부동산협회(C.A.R.)에서 발표한 숏세일 지침에 관해 알아보았는 데, 이어서 숏세일 셀러들이 숏세일 도중 특히 유의해야 할 것들에 대해 계속 알아보자.
5. 신용과 세금에 미치는 영향
A. 신용: 숏세일을 하게 되면 일반적으로 셀러들의 크레딧이 나빠져서, 숏세일을 하고난 후 여러가지 경제활동을 하는데 얼마 동안 부정적인 영향을 미치게 될 것이다. 신용에 미치는 악영향의 정도와 당사자가 집을 재 구매 할 때 대출을 얻는데 있어서 겪는 어려움의 기간, 새 신용 카드를 발급 받는 것 과 같은 다른 신용 거래, 아파트 임대, 혹은 취업에까지 여러 가지 이다.
대출 기관들의 Short Sale 과 다른 대안 방침은 그들 개개 은행들의 인수 지침서에 따라 다를 수 있다. 신용 점수에 미치는 악영향에 대한 자세한 정보는 www.myfico.com 에서 찾아 볼 수 있다.
B. 세금: 몇 가지를 예외 하고, 대출 기관의 부채 액수 감소나 갚아야 하는 의무를 없이 하는 것은 숏세일 셀러의 수익으로 간주된다. 만약 대출 금액이 살고있는 집을구매하는데 쓰였거나 증축, 혹은 개축하기 위해 사용 되었다면, 그 소득에 대한 세금이 부과 되지 않을 수 도 있다.
또 다른 예외는 대출 기관이 법적으로 집 구입으로 낸 대출 금액을 집을 처분 함으로써 수금하지 못하도록 되어 있을 경우이다. 파산 규칙은 또한 차용자 (borrower)를 부채로부터 보호받을 수도 있게 한다. 일반적으로 대출 기관으로부터 부채가 면제 될 때에는 은행이 차용자에게 1099C을 제공 해야만 한다. 그리고 debt forgiveness income을 면하기 위해 세금보고에 관해 적합한 주장을 하는 것은 차용자의 몫이다.
이러한 몇몇 규칙은 일시적이고 연방법과 각 주의 법은 또 다르다. 또한 현존하는 대출이나 담보권에 상관없이 소유물이 구입한 날부터 매각하는 날까지 그 가치가 올랐다면 그에 상당하는 세금이 붙을 수도 있다.
C. 전문가의 조언: Seller는 계약에 관한 은행의 요청에 동의 하기 전에 변호사나, CPA 또는 다른 전문가와 상담하도록 조언 한다.
6. 잠재적인 위험: 안타깝게도 많은 사람들이, 손실 상태에 있는 소유물(보통 말하는 깡통주택)을 소유하여 숏세일을 하여야만 하는 주택소유주들을 악의적으로 이용하기도 할 수 있음을 염두에 두어야한다. 몇 가지의 예를 들면, 자신들이 홈오너가 집에 오래도록 머물 수 있도록 해주겠다, 신용을 보호해 주겠다, 혹은 거래를 성사 시킨 이 후에 돈을 지불 하겠다 등의 약속을 escrow 밖에서 한다. California Department of Real Estate (DRE) (http://www.dre. ca.gov) 와 California Attorney General (http://www.ag.ca. gov)는 사기의 가능성이 있는 제의에 대한 경고문을 배포했다. 그리고 그 몇가지 내용들은 아래와 같다.
A. 무면허: 일반적으로 숏세일을 진행할때 DRE규정에 의해, 꼭 부동산 면허를 소지한 에이전트이어야한다.
B. 선금: 부동산 면허자들은 먼저 DRE로부터 “No Objection” letter를 받지 않고서는 아무도 선금이나 요금 등을 융자금 변경을 준비하는데 요구 할 수 없다.
C. 부과 요금: 제 3자 가 요구하는 비용들은 보통 숏세일 융자기관에 노출 되지 않으며, Escrow 밖에서 지불 된다.
E. 기타:다음과 같은 경우에도 숏세일 셀러의 각별한 주의가 필요하다..
- 부도를 막을 수 있다는 장담
- 대출기관과의 접촉을 삼가라는 지침
- 대출기관과의 협상을 조건으로 거래 성사 전에 소유물에 관한 명의 옮기기
- 구매자(buyer)가 LLC일 때
- 구매자가 Seller로부터 권한 위임장을 원할 때
- 구매자가 대출기관과 직접적으로 협상하고 싶어하거나 구매자가 제3자를 고용하여 협상하려 할 때
위에 설명한 많은 상황들이 꼭 사기라고 볼 수는 없지만, 소유물의 주인과 부동산 에이젼트가 숏세일의 절차를 밟음에 있어 조심해서 진행시켜야 한다는 경고의 신호로 보면 된다. (213)505-5594
미셸 원
BEE부동산 부사장·공인숏세일 전문가
