2011년 2월이다. 1월 한 달이 후딱 지나갔다. 이곳 LA 날씨도 서울 날씨만큼이나 쌀쌀하기도 했고, 부동산 경기가 눈에 띄게 달아오르지 않고 다소 차분한 기분이어서 그런지 1월 분위기도 겨울처럼 쌀쌀하게 지나간 느낌이다.
1월 하순부터 시작해서 2월 초순까지 부동산 경기 상황은 작년보다 다소 바빠진 느낌이나 눈코 뜰 새 없이 정신이 없는 상태는 아닌 것 같고, 대부분 전문가들의 예상처럼, 부동산 경기의 바닥은 거의 끝났거나 끝나가는 상태이며, 주택가격은 향후 오를 것이 틀림없으나 다소 느린 속도로 가격이 올라갈 것 같다.
예전 2005년, 2006년의 주택가격의 최정점으로 다시 회복되는 단계는 아마도 5년은 더 기다려야 될 것 같다는 예상이 그리 틀리지는 않겠다. 바꾸어 말하면 지금이 주택을 구입하기에는 더 없이 좋은 시기라고 볼 수도 있을 것이다. 역대 최저의 모기지 이자율을 바탕으로 여전히 낮은 수준의 가격대를 유지하고 있는 주택을 어렵지 않게 구입할 수 있으며, 아직까지도 은행 차압매물(REO 매물)과 숏세일 매물들이 나오고 있고, 급히 팔아야 할 정상매물도 REO매물과 숏세일매물의 가격과 크게 차이가 나지 않는 수준에서 주택시장에 나오고 있으니 이를 눈여겨 봐두는 것이 좋겠다.
많은 사람들이 걱정하는 더블딥, 즉 또 한 번의 경제적 어려움으로 인한 주택가격의 대폭락은 이제 거의 풍문수준으로 사라졌다. 첫 주택구입 또는 투자용으로 사서 렌트를 주고 향후 주택가격이 오르기를 기대하는 자산운용 수단으로서의 주택구입은 더 이상 미룰 필요가 없겠다. 또 한 번의 가격하락이 걱정스러워 계속 주택구입을 미루기보다는 차라리 은행에 자금을 넣어두고 비록 적지만 그 이자를 받는 편이 더욱 안심이 될 것 같다.
그러면 투자용 주택을 마련하려면 무엇부터 먼저 시작을 해야 할까? 우선 손익을 따져보고 앞뒤를 헤아려서 한 단계 한 단계 준비를 하는 것이 좋겠다. 십수년 간 모아둔 금쪽같은 내 자금을 투자용 주택을 사는데 선뜻 투입한다는 것은, 여러 번 해본 경험있는 투자자들에게는 그리 어려운 일이 아닐지 모르겠지만, 처음으로 시작하는 투자자에게는 상당히 위험스럽고 겁이 나는 일임에 틀림없다.
그럼, 큰 집을 하나 사서 렌트를 많이 받는 것이 좋을까? 아니면 작은 집을 둘을 사서 작은 렌트를 두 개를 받는 것이 좋을까? 서로 장단점이 있지만 결론적으로 이야기하자면 같은 돈으로 작은 집을 두 개를 사서 운용하는 것이 더 효율적이다. 물론 큰 집을 하나 사서 렌트를 많이 받고, 또 관리하기도 두 집보다는 한 집이 더 편할 것이고, 렌트를 많이 주는 테넌트가 작은 집에 사는 테넌트보다 좀 더 테넌트로서 수준이 높을 것으로 생각되니까 보다 더 낫지 않을까 하는 생각도 일리는 있다.
예를 하나 들어보자. 80만달러 집을 사서 렌트를 주면 보통 4,000달러 정도를 받는다. 이것은 지역마다 가격에 따른 주택의 크기가 다 달라서 차이가 나겠지만 렌트는 거의 같다. 그러나 80만달러로 40만달러 주택을 두 개 사서 렌트를 주면 각각 2,400달러 정도의 렌트를 받을 수 있어서, 작은 집 두개를 사면 렌트에서 800달러를 더 받을 수 있다는 계산이 나온다. 물론 두 집을 관리하는 것이 좀 힘들겠지만 매달 800달러를 더 받을 수 있다면 당연히 해야 하는 수고가 아닐까 싶다.
필자의 고객 중에 이러한 두 케이스가 있다. 한 분은 한국분인데 100만달러의 큰 집을 구입해서 2년을 살다 렌트를 주었는데, 들어가는 페이먼트가 너무 커서 집을 팔까 생각하고 있는 중이고, 다른 한 고객은 중국분인데 작은 타운하우스를 8개를 소유하고 이를 모두 렌트를 주고 있다. 그 8개의 작은 타운하우스 중에 3개가 필자의 리스팅이었다. 이 3개의 리스팅은 필자가 전담해서 관리해 주니까 큰 염려는 없고, 또한 나머지 5개를 관리하는 것이 그리 쉽지는 않겠지만 큰집 한두 개보다는 작은 집 여러 개의 투자가 수입 면에서는 월등히 나을 뿐만 아니라 위험부담이 분산되니까 안전성에 있어서도 훨씬 나은 것 같다.
다음 주에는 얼마를 다운페이먼트로 해야 매달 받는 렌트에서 경비를 제하고 얼마를 손에 넣을 수 있는지 계산해 보여 드리겠다.
(661)373-4575
제이슨 성
<뉴스타부동산
발렌시아지사장>
