현재 30년 고정 모게지는 50년 만에 가장 낮은 수준이라고 한다. 하지만 4% 초반 이던 모게지 이자가 요즘은 4.75%까지 올라있는 상태이다. 일찌기 운 좋으신 분중에는 4%에 30년 고정 융자를 가지신 분들도 많다.

1996년 Sub-Prime 사태 이후 변동금리는 무슨 부동산 몰락의 원인 제공자 처럼 인식되어 왔던 것도 사실이다. 특히 2년 고정 동안 낮은 이자로 손님들을 현혹하고 2년 후 엄청 이자가 올라가는 서브프라림 변동으로 많은 사람들이 피해를 보았다.

또한 당장은 1%의 저렴한 이자로 페이먼트를 내지만 실제 이자와의 차액이 원금에 붙어 원금이 늘어나는 Option Arm은 떨어지는 집 가격에 원금추가로 은행에 2중 으로 피해를 주어왔다.

이제는 그런 나쁜 소지가 있는 변동 프로그램은 가고 전통적인 3년 , 5년 , 그리고 7년 변동 프로그램이 아주 싼 이자로 바이어들을 유혹하고 있다. 서브 프라임의 주체였던 2년 고정은 이미 없어진지 오래고 3년, 혹은 5년 변동 융자프로그램이 싼 이자를 무기로 인기를 얻고 있다.

2011년 융자를 받는 10명 중에 1명이 이 단기 변동프로그램으로 융자를 얻을 전망이라 한다. 현재 3년 고정 컨포밍 이자는 2.875%를 기록하고 있고 5년 고정은 3.25%를 유지하고 있다.

이 변동융자 프로그램은 원금이 늘어나는 것도 아니고 이자만 내는 프로그램도 아니다. 원금과 이자를 같이 지불하며 3년 혹은 5년 후에는 원금이 어느정도 갚아진다.

이자가 예전보다 오른 지금 집을 5년 이상 가지고 있지 않을 계획을 가진 분들은 5년 고정 프로그램을 생각해 볼만 하다. 만약 40만 불을 융자 받을 때 현재 4.75%의 30년 고정으로 융자를 받을 경우 매달 원금포함 $2,086을 내야 하지만 5년 변동으로 가면 3.25%로 매달 $1,740을 지불하면 된다. 이는 매달 $345을 덜 낼 수 있다는 뜻이다. 만약 융자금액이 커지는 Jumbo conforming(up to $729,750) 융자일 경우 차액은 더 커진다.

만약 $720,000을 30년 고정으로 받으면 이자는 약 5% 이고 페이먼트는 $3,865이나 5년 고정으로 3.5%이자로 받는다면 $3,233이다. 매달 차액은 $632이 된다. 더우기 슈퍼 점보일 경우 $1000,000을 융자받으려면 5.6%의 이자를 받아야 하고 페이먼트가 $5,740 이자만 5년 고정으로 3.5%이자로 받으면 $4,490이되면 차액은 $1,250이나 된다.

물론 5년이 지나면 나머지 25년 으로 융자 상환기간이 줄면서 매달 내는 페이먼트가 많이 올라갈 위험이 있다. 하지만 집에 5년 이상 살지 않을것 같거나 현재는 수입이 적지만 앞으로 수입이 많이질 것이 확실하다면 30년 고정을 고집할 필요는 없을 것이다. 자격조건은 30년 고정보다는 쉬워도 그리 녹녹하지는 않다. 적어도 20% 이상은 다운해야함은 물론이고 크레딧 점수도 740점 이상은 되어야 한다.

당연히 Full Document 를 요구하며 만약 5년 후 집을 팔지 않고 살게 될 경우 이자가 올라가면 불 이익을 당할 수도 있다. 즉 이 변동 프로그램이 모두에게 유효한 것은 아니다. 특히JUMBO LOAN을 받아야 하고 5년 혹은 7년 이상 살다가 집을 팔고 다른 곳으로 갈 가능성이 보인다면 이 변동 프로그램을 심도 깊게 생각해 볼 필요가 있다. 항상 자신의 현재 상황에 맞는 프로그램을 선택함이 중요하다.
(213)219-9988


브라이언 주
뉴욕융자 대표