지난주에 이어 이번 주에도 계속해서 어떻게 하면 좋은 집을 좋은 가격에 살 수 있는지 그 여러 요령에 대해서 한번 알아보자. 이렇게 좋은 집을 사는 이러한 요령과 방법 등은 필자가 그간 부동산을 천직삼아 손님을 모시고 온 지난 10여년 간의 실무와 실전 경험을 바탕으로 설명 드리는 것이어서 일부 바이어 고객들에게는 맞지 않는 부분도 있을 것으로 생각되며, 이의 이해와 양해를 미리 앞서 구하는 바이다.
(7) “숏세일 매물을 사려면 리스팅 에이전트와 친해 두어라!”: 여전히 주택시장에서 숏세일 매물이 여기저기서 많이 보이고 있다. 의외로 숏세일 매물 중에 업그레이드가 잘 되어 있고 가격이 저렴한 매물들이 잘 나온다. 숏세일 매물은 나오는 즉시로 오퍼가 보통 5, 6개를 넘어선다. 그래서 뽑히는 것부터 무척 어렵다.
왜냐 하면 숏세일은 은행의 승인을 얻고 난 뒤에 에스크로를 오픈해야 하기 때문에 보통 내 집으로 완전히 바뀔 때까지는 평균 4개월 정도가 소요된다. 그래서 그때까지 잘 기다리는 바이어, 크레딧이 좋고 다운 페이먼트도 많이 하는 바이어를 뽑아야 셀러로서 안심이 된다.
이 모든 것을 결정하는 사람이 바로 리스팅 에이전트이다. 그래서 리스팅 에이전트와 미리 친해 두어야 좋은 숏세일 매물이 나왔을 때 우선적으로 그 매물의 바이어로 선정될 수가 있는 것이다. 특히 많은 숏세일 매물을 리스팅으로 가지고 있는 숏세일 리스팅 전문 에이전트에게 미리 본인의 정보를 주고, 좋은 매물이 나오면, 그 즉시 연락을 하게 하는 것이 좋겠다.
숏세일 매물을 인터넷 웹사이트로부터 찾아서, 그때부터 연락하기 시작한다면 이미 늦어도 한참 늦다. 좋은 숏세일 매물은, 미리 사전준비를 철저히 하고, 본인의 오퍼가 선택된 후에도 은행의 승인이 나오기까지의 몇 개월을 끈기 있게 기다릴 수 있는 사람에게 돌아간다.
(8) “은행 차압매물(REO)를 사려면 사전준비를 철저히 해라!”: REO 매물이란 주택소유주가 페이먼트를 끝내 내지 못하여, 은행이 강제로 경매 처분한 매물인데, 이때 현재의 은행 또는 투자은행, 투자자들이 그 경매 매물을 현찰로 지불하여 저렴한 가격에 사서 다시 시장에 내놓은, 모든 거품을 제거한 알짜 매물로, 가격이 무척 저렴하다. 어떨 때에는 믿을 수 없을 정도의 낮은 가격으로 시장에 출현하여 많은 바이어들로부터 동시 오퍼를 받는다.
게다가 REO 매물의 매매과정은 일반 정상적인 매물과정과 별반 다르지 않게, 며칠간의 은행의 결정과정만 기다리면, 그 후 한 달 정도 만에 에스크로를 끝내면 바로 입주를 할 수가 있다.
이런 REO 매물이 시장에 나오면 바로 오퍼를 작성해서 그 집을 살 사전 준비를 먼저 해 두어야 한다. 우선 주위의 은행에 문의를 해서 미리 pre qualification letter, 즉, 내 자신이 어느 정도 가격의 집을 구입한다면 은행에서는 언제든 대출해 줄 수 있다고 하는 사전 자격승인서를 은행에서 미리 받아두도록 한다.
그러기 위해서 본인의 크레딧도 미리 살펴서 좋은 점수를 유지하는 지 확인해야 하겠고, 중간에 다른 사람의 나쁜 크레딧이 들어와서 내 점수가 엉뚱하게 떨어져 있으면 빨리 관계기관에 연락해서 그 크레딧을 삭제하도록 하는 등 미리미리 준비를 해야 하겠다.
그리고 이러한 모든 사전 준비를 완료시키고 난 뒤, 출발선에서 땅 하는 소리가 나면 바로 결승점으로 달려갈 준비를 해두어야 한다. REO 매물인 경우 처음 시장에 나오면 바이어들이 상당히 많이 보러 온다. 미리 준비된 바이어는 그 날로 오퍼와 pre-approval letter, bank statement, credit report 등을 바로 보내는데, 준비가 되지 않은 사람은 그 때부터 여러 가지 준비문서를 마련하려고 하다 보면 이미 그 집은 다른 사람에게 넘어가 있을 것이다.
이러한 준비과정에서 그 지역에 이름난 부동산 에이전트의 도움을 받는 것이 좋다. 그들은 수많은 모기지 대출 은행의 정보와 고객의 크레딧 회복에 관한 많은 정보 및 그 지역의 REO 매물에 대한 지식들이 상당히 많다. 그 지역의 가장 많은 정보를 가지고 있는 유능한 부동산 에이전트의 도움이 좋은 집을 살 수 있는 지름길이 아닌가 한다. (661)373-4575
제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>
