주택임대 때 세입자가 건물주에게 지불하는 비용들로는 임대료, 임대계약금, 크레딧 리포트 발급비 등이 대표적이다. 만약 임대계약서상에 이들 비용 외의 생소한 비용들이 눈에 띈다면 반드시 정확한 내용을 확인한다. 일부 비용은 부동산 거래 관련법에 위배될 뿐만 아니라 대부분 세입자에게 부당하게 부과되는 비용들이 많기 때문이다. 일부 건물주는 관행대로 부당한 비용을 스스럼 없이 임대계약서에 넣기도 하고 일부는 악용하기도 하니 세입자 스스로 주의하는 수밖에 없다. 주택임대 때 세입자가 주의해야 할 비용들에 대해 알아본다.


임대료가 밀리면 연체료가 부과되는 것은 일반적이다. 하지만 때로는 연체료 금액이나 부과 방식이 테넌트에게 불리하게 작성될 수 있으니 주의한다.


연체기간 매일 일정금액 부과 등 독소조항 빼야
환불 불가능한 계약금 조항 반드시 삭제시켜야


◇기타 연체료 (Excessive late-rent fee)

임대계약서에 정해진 기한 내에 임대료를 납부하지 못하면 건물주가 세입자에게 밀린 임대료 외에 연체료를 부과하는 것은 일반적이다. 이같은 연체료 금액은 임대계약서 서명전 건물주와 세입자간의 합의에 의해 결정된다. 하지만 가끔 연체료 금액이 상식을 초월할 정도로 높거나 부과 방식이 테넌트에게 절대적으로 불리하게 작성될 수도 있으니 주의한다. 예를 들어 연체료를 한번에 납부하는 방식 대신 밀린 임대료가 도착할 때까지 매일 일정 금액의 연체료가 부과되는 방식이 테넌트에게 불리하게 적용되는 대표적인 방식이다. 연체료를 부과하는 목적은 밀린 임대료를 받기 위해 발생하는 건물주의 비용과 불편함을 보상하기 위함이다. 반면 매일 일정 금액의 연체료를 부과하는 방식은 이같은 목적보다 세입자를 처벌하려는 건물주의 의도가 짙기 때문에 이같은 내용을 포함한 임대 계약서는 주의한다.

임대료 체크가 은행에 입급되지 않고 되돌아왔을 경우에도 건물주가 세입자에게 이에 따른 벌금을 부과한다. 가주부동산중개인협회(CAR)가 작성한 주택 임대료 계약서상에는 첫번째 돌아오는 체크에 대해서는 25달러, 이후 되돌아오는 체크에 대해서는 35달러씩을 부과하도록 하는 내용이 포함되어 있다. 이 금액도 건물주와 세입자간의 합의에 의해 얼마든지 조정될 수 있지만 터무니 없이 높은 금액을 요구하는 임대계약서는 피하도록 한다.


◇초과 거주 인원 비용(Overnight Guest Fee)

종종 초과 거주 인원 비용이라는 조항이 주택 임대계약서에 포함되기도 한다. 예를 들어 임대계약서 상에 명시되지 않는 인원이 거주할 경우 세입자가 일인당 일정 금액을 임대료 외에 추가로 납부해야 하는 식이다. 만약 임대 계약서에 이같은 조항이 삽입됐다면 세입자 각자의 상황에 따라 주의 깊게 해석할 필요가 있다. 대개 건물주는 건물에 거주할 수 있는 인원의 숫자를 임대 계약서를 통해 제한한다. 이를 테면 침실 1개당 2명씩으로 거주 인원을 제한하기도 하는데 이는 건물주 나름대로 건물 상태를 보호하기 위한 목적이라고 할 수 있다. 하지만 초과 거주 인원 비용 조항이 삽입될 경우 세입자의 개인 사생활을 침해할 수 있으니 주의한다. 예를 들어 임대기간에 자녀가 출생하거나 떨어져 지내던 가족이 방문해 일정기간 함께 거주할 수도 있는데 이같은 경우에까지 초과 거주 인원 비용을 적용하는 것은 세입자 사생활 침해 소지가 있기 때문이다.


◇리모델링 및 청소 비용(Redecoration or Cleaning Fee)

시큐리티 디파짓 이외에 청소 비용이 별도로 부과된다면 이 비용도 의심스런 비용으로 볼 수 있다. 건물주가 시큐리티 디파짓의 일부를 임대계약이 만료된 후 청소 비용으로 사용할 수 있음에도 불구하고 청소 비용을 별도로 부과하는 것은 부당하다. 유사한 비용으로는 ‘수리비’(automatic damage fee), ‘재단장비’(refurbishing fee), ‘입주비’(move-nn fee) 등이 있는데 이같은 명목의 비용은 대부분 건물주의 몫이지 세입자가 부담해야 할 비용이 아니다.

세입자가 납부한 시큐리티 디파짓을 건물주가 사용할 수 있는 경우는 밀린 임대료나 연체료를 대신하거나 세입자의 부주의로 인한 고장 수리 또는 임대 계약이 끝난 후 건물 청소가 필요할 경우 등이다. 이때 건물주는 세입자가 건물을 비운 뒤 21일 내에 시큐리티 디파짓 사용 내역서를 남은 디파짓 금액과 함께 세입자에 전달해야 한다.


◇광고비 및 수속비 (Administrative or Processing Fee)
때로는 세입자를 찾기위해 들어가는 광고비를 세입자에게 떠넘기는 건물주도 있으니 주의한다. 광고비 등의 수속비 명목으로 작게는 50달러에서부터 300달러까지 부과되는 경우가 있다. 광고비 외에도 인쇄비, 교통비 등 임대 사무실에서 발생하는 각종 비용을 수속비로 포장해 세입자에게 납부하도록 하기도 하는데 이는 건물주의 엄연한 불법행위다. 가주나 매서추세츠주 등에서는 건물주가 임대 때 소요되는 각종 간접비용을 세입자에게 부과할 수 없도록 엄격히 규정하고 있다.


◇미환불 계약금(Nonrefundable Deposit)

임대계약서 상에 미환불 계약금이라는 단어가 눈에 띄면 의심스런 비용으로 볼 수 있다. 부동산 거래에서 계약금이란 용어의 의미는 계약기간이 끝난 뒤 일정 조건이 충족되면 다시 돌려줘야 하는 금액이다. 계약금은 일부든 전액이든 반환되어야 한다. 만약 반환되지 않는 금액이 있다면 비용으로 간주 되어야지 계약금이란 용어가 사용되어서는 안 된다. 따라서 임대계약서상에 환불이 불가능한 계약금 조항이 있다면 반드시 삭제나 수정을 요청한다. 주택 임대계약 때 미환불 계약금으로 흔히 오용되는 금액이 바로 ‘미환불 청소 계약금’(nonrefundable cleaning fee)이다. 임대 계약금 외에는 이같은 계약금이 별도로 요구될 수 없으므로 주의한다.


◇예약비(Holding Fee)

임대 계약서 서명 전에 맘에 드는 집을 예약하기 위해 건물주들은 예약비를 요구하고 세입자도 흔쾌히 지불하는 경우가 많다. 특히 아파트 건물 임대 때 이같은 예약비 지불 요구를 많이 받는데 대부분의 주에서 불법행위로 간주된다. 예약비를 지불했다고 해서 세입자가 원하는 유닛을 임대할 수 있는 권리가 법적으로 보장되지 않기 때문이다. 예약비 관행으로 인해 건물주 역시 손해를 입을 수 있다. 예약비를 받은 후 해당 유닛에 대한 세입자 찾는 작업을 중단했는데 예약비를 지불한 세입자가 임대를 취소하면 건물주는 세입자 찾는 작업을 다시 시작해야 하는 번거로움이 생긴다.


주택 임대 계약서에 생소한 비용이 포함됐다면 중개인, 부동산법 전문인 등에게 해석을 요청하도록 한다.


“가족방문·자녀출생시 추가부담 없어야”

■ 초과거주 인원 비용

세입자의 임대 자격을 점검하기 위해 건물주는 신청서 제출을 요청하고 이와 함께 크레딧 리포트나 신상 보고서를 별도로 발급 받기도 한다. 크레딧 리포트 발급 비용을 세입자에게 부과하는 것도 일반적인 주택 임대의 절차다. 만약 크레딧 리포트 발급 비용이 터무니 없이 높게 부과된다면 의심해 봐야 한다. 또 건물주가 이 비용을 받고 크레딧 리포트를 발급 받지 않는 것도 불법이므로 주의한다.

가주부동산중개인협회(CAR)가 작성한 임대 신청서는 1인당 세입자 ‘점검 비용’(screening fee)이 30달러가 넘지 않도록 규정하고 있다. 만약 이 금액을 크게 초과하는 점검 비용이 부과될 경우 건물주에게 조정을 요청한다.

또 건물주에게 크레딧 리포트 발급 후 리포트 사본 발급 영수증을 전달해 줄 것을 반드시 요청한다. 리포트 사본은 다른 건물의 임대 신청 때 활용될 수 있으니 잘 보관해 둔다.


<준 최 객원기자>