건물주가 협상력을 지니는 ‘건물주 마켓’으로 전환되더라도 렌트비 및 계약금 인하, 업그레이드 실시 등을 실시해 줄 건물주도 많은 것으로 최근 설문조사에 나타났다.

주택시장 침체가 장기화 되면서 주택 구입 수요보다 임대 수요가 더 빠른 속도로 증가할 전망이다. 따라서 주택 처분에 어려움을 겪는 주택 소유주들 중 당장 급한 현금흐름 개선을 위해 임대를 택하는 소유주도 늘 것으로 예상된다.

이때 테넌트로서 유의할 점은 임대 주택의 조건과 상태만 따질 것이 아니라 주택을 소유한 건물주의 성향도 파악해야 한다는 것이다. 주택 임대 경험이 부족한 건물주나 악덕 건물주를 만나면 임대 계약기간 내내 불편함을 겪게 되고 때로는 테넌트의 피해가 커지기도 한다.

흔한 피해 사례로는 일부 건물주가 차압 절차가 진행 중인 사실을 숨기는 경우도 있고 관리인 핑계만 대며 필요한 수리를 늦추는 경우도 흔한 사례 중 하나다. 건물주 선별 때 테넌트가 주의해야 할 ‘건물주의 말’들에 대해 알아본다.

수리요구 거절·재계약시 렌트인상 횡포
테넌트 보호단체 연락 등 권리보호 받아


■차압 위험이 전혀 없습니다

포틀랜드에서 주택을 임대하던 멜로디 톰슨은 지난해 황당한 경험을 했다. 침실 4개짜리 주택을 임대 중이던 톰슨은 지난해 4월쯤 낯선 사람이 집밖에서 카메라로 주택 전경을 찍고 있는 것을 목격하게 됐다.

의아하게 생각한 톰슨은 집주인에게 알려야 겠다 싶어 연락을 했더니 집주인은 재융자를 진행 중인데 아마 주택 감정사인 것 같다는 말을 듣고 그냥 그러려니 하고 넘어갔다. 그러던 중 8월에 집주인의 렌더로부터 날벼락 같은 우편 통지를 받았다. 임대 중인 주택에 대해 차압 절차가 진행되고 있고 곧 경매를 통해 판매될 것이라는 내용이었다. 톰슨은 집주인이 사실대로 이야기 해주지 않은 것에 대해 분통이 터졌지만 테넌트로서는 어쩔 수 없는 노릇이었다.

전국 저소득주택연맹의 통계에 의하면 지난해 주택을 임대 중인 테넌트의 약 40%가 톰슨과 같은 경험을 했던 것으로 나타났다. 집주인의 차압으로 인해 원치 않는 퇴거상황에 놓이게 된 것이다. 이처럼 테넌트를 속여 다만 얼마라도 더 받겠다는 악덕 ‘집주인’이 지난해 크게 늘고 이에 따른 테넌트의 피해 사례가 속출하자 의회는 급기야 ‘차압 관련, 테넌트 보호 법안’을 통과시키기에 이르렀다.

새 법안에 따르면 차압 경매에서 주택이 처분되더라도 만약 테넌트가 거주하는 주택일 경우 이사 갈 집을 찾을 때까지 90일간 퇴거를 연장할 수 있도록 허용하고 있다.

또 만약 차압 주택을 구입한 새 주인이 당장 입주할 의사가 없는 경우에는 이전 테넌트가 전주인과의 리스기간이 끝날 때까지 거주할 수 있도록 새 법안은 허용하고 있다.

■렌트를 깎아 줄 여유가 없네요

올 들어 주택 임대 수요가 늘면서 주택 임대시장이 다시 활기를 띠고 있다. 테넌트 마켓에서 점차 건물주 마켓으로 전환하는 시기로 보는 시각도 많다. 온라인 임대 주택 리스팅 업체인 렌트닷컴에 따르면 올해 약 31%의 건물주가 리스기간에 렌트를 인하해 준 것으로 조사됐는데 지난해 약 69%에 비하면 크게 줄어든 비율이다.

더구나 현재 새 테넌트나 재계약 테너트들에게는 인상된 렌트를 적용하는 추세여서 앞으로 임대료가 상승할 것으로 예상된다.

이같은 통계 자료만을 놓고 보면 주택 임대 때 앞으로 테넌트에게 불리한 시장이 될 것처럼 보인다. 하지만 테넌트에 유리한 조건을 제시하겠다는 건물주도 많아 주택 임대 협상 때 반드시 건물주를 상대로 렌트 인하 등의 조건을 요구해 볼 만하다.

렌트닷컴이 실시한 설문조사에서 건물주의 약 44%가 테넌트가 요구하면 계약금을 낮추겠다고 답했고 약 22%는 별도의 렌트 인상 없이 업그레이드를 실시해 줄 의사가 있는 것으로 나타났다.

또 조사대상 건물주의 약 31%는 실제로 렌트를 깎아줄 수도 있다고 답했다. 주택 공실률이 높은 지역일수록 렌트를 인하해 주겠다는 답변이 높았는데 현재 애틀랜타, 라스베가스, 올랜도, 피닉스 등의 주택 공실률이 비교적 높다.


■테넌트의 권리가 보호됩니다

테넌트의 권리를 강조하면서 건물주로서의 의무는 은근슬쩍 무시하는 건물주를 경험하게 된다. 샌프란시스코에서 아파트를 임대하던 브리아니 보스는 이같은 문제를 테넌트 보호단체에 연락해 해결했다.

잘 닫히지 않는 창문수리 요구를 일체 거절하던 건물주를 테넌트 보호단체에 연락해 필요한 수리 요구를 받아내는데 성공했다. 한 번은 더 높은 렌트를 내는 테넌트를 받기 위해 임대 계약을 일방적으로 파기하려는 건물주를 상대로 지역 임대위원회의 웹사이트에서 제공하는 ‘공식 탄원서’를 보내 막기도 했다.

주별로 테넌트의 권리를 보호하는 법이 조금씩 차이가 있다. 아칸소주의 경우 건물주가 테넌트에게 적절한 주거환경을 제공할 의무를 명시하지 않을 정도로 건물주 위주의 법이 제정됐는가 하면 가주, 뉴욕, 일리노이, 뉴저지 등 대도시가 밀집된 주의 경우 테넌트를 보호하는 조항이 법에 많이 삽입됐다. 이를테면 일상생활에 필수적인 온수기가 고장 났을 경우 수리될 때까지 렌트를 내지 않아도 건물주는 할 말이 없다.

연방 주택 도시 개발국(HUD)의 웹사이트에 가면 각 주별 테넌트의 권리에 대해 자세히 확인할 수 있다. portal.hud.gov

■렌트 올릴 계획 없습니다.

적절한 바이어를 찾지 못해 주택을 임대시장에 내놓는 건물주가 최근 늘고 있다. 주택 판매가 여의치 않아 궁여지책으로 테넌트를 찾아나서는 건물주들을 주의해야 한다. 주택을 임대해 본 경험이 적어 적절한 렌트를 책정하는데 미숙한 건물주가 대부분이기 때문이다.

건물주의 미숙으로 렌트가 낮게 정해진 경우 건물주의 수익 악화로 이어져 결국 주택 차압으로 이뤄질 수도 있다. 또 임대 재계약 때 렌트가 크게 오를 가능성이 높은 점도 유의한다. 미경험 건물주를 식별하려면 임대 전 ‘주택이 몇 년째 임대중인가’ ‘건물주가 임대를 하려는 이유는 무엇인가’ 등의 몇 가지 질문을 던져본다.

■실내 흡연 가능합니다

공정주택법에 의해 건물주들은 주택 임대 때 몇몇 테넌트 그룹에 대한 차별을 실시할 수 없지만 흡연자 그룹은 해당되지 않는다. 따라서 건물주들은 흡연자 테넌트가 임대를 원할 경우 ‘노’라고 답할 수 있다.

이를 증명하듯 최근 크레이그리스트에 올라온 뉴욕시 아파트 렌트매물 중 실내흡연을 허용하는 건물주는 고작 6곳에 불과하고 나머지는 모두 흡연을 금지하고 있다. 건물주들이 흡연자 테넌트를 꺼리는 이유는 실내 청결문제 때문이다. 카펫이나 내벽에 밴 담배냄새 제거가 까다롭고 비용도 적지 않게 드는 경우가 많다.