부동산에 투자하는 사람들이 가지고 있는 질문 중에 하나는 상가 부동산에 투자할 것인가 아니면 아파트에 투자할 것인가 하는 것이다. 이는 예전이나 지금이나 똑같이 하는 질문 중에 하나라고 본다.

투자를 하려는 분야가 상가건물이나 아파트에만 있는 것은 아니나 대부분의 투자가들이 선호하는 투자대상이 상가건물이나 아파트로 집중되어 왔기 때문이다. 투자하려는 분들은 투자 목적이나 투자 효율 등을 고려하여 그 투자대상을 선정하게 마련이지만, 최근에 와서 ‘그래도 아파트 쪽이지요’라고 질문하는 말은 비단 어느 한 투자가만이 하는 말이 아니라 그러한 대세를 형성하고 있는 것이 현실적인 추세라는 것에 생각을 같이 한다.

우선 투자가들이 고려하는 것 중에 하나는 투자 효율이다. 다시 말하여 투자한 자금에 대한 수익이 얼마나 될 것인가 하는 것은 투자가들이 가지는 관심 중에서 최우선적인 관심사라고 본다. 그 다음은 투자에 대한 안전성이다. 투자효율과 안전성의 상관관계는 투자효율을 높이려면 안전성이 떨어지고 투자에 안전만을 고려하다 보면 투자효율이 떨어질 수밖에 없어서 마치 동전에 양면이 있는 것처럼 투자의 효율과 안전성은 같이 따라 다니는 것이다. 투자 효율도 높고 투자에 안전성도 높은 경우가 흔하지 않다는 말이다.

그 다음은 투자를 한 매물을 어떻게 관리할 수 있느냐 하는 문제를 고려하여 투자대상을 선정하게 된다는 것이다. 4~5년 전만해도 투자대상 중에서 아파트보다는 상가 건물에 관심이 집중하였던 것은 건물 관리면에서 상가 건물에 후한 점수를 주었기 때문이라고 볼 수 있다. 그러나 일반적인 경기는 물론 부동산 경기에도 침체가 계속되고 있는 최근에 와서는 언제부터인지 자연스럽게 상가 쪽보다는 아파트 쪽으로 투자대상이 바뀌고 있는 것이 현실적이라고 여겨진다. 투자한 매물에서 입주자를 잃게 되는 것은 인컴에 치명적일 수가 있기 때문이다.

입주자들을 관리하고 건물을 관리하는 일도 인컴이 있을 때 할 수 있는 일이다. 입주자를 잃어버리고 인컴이 없었던 경험을 하지 않은 사람은 그 심정을 이해하기가 어렵다. 건물 관리에 대한 불편함은 문제가 되지 않는다는 것은 입주자를 잃어버리고 난 후에야 절실하게 경험하게 되는 것이다.

가끔 우리는 임대주와 임대자 사이에 갈등을 경험하고 있다. 임대주는 임대주대로 건물에서 나오는 인컴이 곧 수입이요 또 이는 건물의 가치에 영향을 주는 척도로 작용하기 때문에 할 수만 있으면 인컴을 높이려는 의도를 이해할 수는 있지만 임대자는 임대자 대로 사업에 대한 수입 지출의 밸런스가 맞아서 기대할 수 있는 이익이 창출될 때에 임대를 계속할 수가 있는 입장이기 때문에 ‘너는 너고 나는 나다’라는 대립관계에서 벗어나서 상대방을 조금은 고려하여 주려는 마음이 있을 때 우리가 더불어 살아가는 사회가 좀 더 여유 있고 행복한 사회로 변모할 수 있으리라는 생각은 하나의 욕심에 불과한 생각일까?

여기에 한 임대자의 일화가 있다. 1992 년에 일어났던 LA폭동 이후에도 극심한 불경기로 높은 오피스 건물들이 입주자를 잃게 되는 현상이 있었다. 고객 중에 한 분이 건물 내에서 스낵 샵을 하고 있었는데 어느 날 건물주가 찾아와서 건물의 입주율이 떨어진 것을 언급하면서 스낵 샵은 이 건물에 입주하여 있는 입주자들에 의존도가 큰 사업인데 입주율이 거의 절반으로 떨어져 있으니 입주율이 75% 정도로 올라가기 전까지는 렌트비를 감하여 주겠으니 사업을 계속하라는 선처를 받았던 경험이 있다는 것이다. 우리 모두는 혼자서 살아가는 것이 아니라 서로 공동체를 이루고 살아가고 있는데 이 공동체를 이루고 있는 이웃에게 도움을 줄 수 있을 때에 우리 삶의 의미가 그만큼 높아진다고 한다면 우리는 우리의 주위를 살펴보며 살아갈 필요가 있는 것이다. 이렇게 서로 돕는 공동체를 이루고 있을 때에는 투자 대상을 상가로 할 것인가 아파트로 할 것인가 하는 고민도 다소는 감소하리라는 희망을 가져 본다.


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조셉 김 <뉴스타부동산 부회장>