로스엔젤레스시 주거 건물 임대조례에 해당 받은 건물들은(1978.10.1 이전 입주허가 A certificate of occupancy 를 받은 주거용 건물들) 일 년에 한 번 정기적인 인스펙션이 로스엔젤레스시 주거국 Los Angeles Housing Department, LAHD로 부터 받게 되며, 인스펙션 결과에 따라 시정 리스트를 받게 된다고 했으며, 정해진 기간 안에 시정 안 될 경우 히어링 날짜가 잡히고 히어링에서 다시 시정 할 기회를 갖지 못할 경우, 렌트를 입주자들이 건물주에게 내지 않고 시 주거국에 내게 하는 rental escrow account program, REAP 이라는 프로그램에 넘겨지게 되는데 렌트금액은 그 주거지의 컨디션에 따라 감소된다고 했다(심한 경우에는 현재 렌트에 50%도 안 되는 금액으로 감소되기도 한다).
REAP 프로그램으로 부터 빨리 빠져 나오기 위해 REAP 프로그램 전문 consultant를 고용하는 것이 바람직한 일이기도 하다.
REAP 프로그램에 넘어간다는 것은 로스엔젤레스 시의회로 부터 이 건물이 sub-standard 건물로 인정된 것이기에 REAP 프로그램으로 부터 release를 위해서는 로스엔젤레스 시의회로 부터 승인을 받아야 된다.
때문에 시 주거국으로 부터의 인스펙션은 물론 현재 시정된 상태가 좋다는 good opinion letter를 시 주거국으로 나오는 인스펙터가 아닌 다른 독립된 기관 인스펙터가 보내 주어야 한다. 이 opinion을 접수한 후 시의회에서 승인을 하고 프러퍼티가 REAP에서 release 되면 그 release된 날짜로 부터 30일 후에 렌트는 본래의 렌트대로 인상할 수 있다.
Release From reap 프로그램과 Restoration of rent, 즉REAP에서 벗어났다는 통지와 렌트를 본래 금액으로 다시 복귀시킨다는 통지가 입주자와 건물주에게 가게 되며 렌트 복귀 날짜는 REAP 프로그램에서 release 된 날로부터 30일 후에 유효하게 된다.
예를 들어 본래의 렌트 금액이 1,000 불 이었는데 바깥 외벽 컨디션이 나빠 10%, 안의 벽 컨디션이 나빠 10% 부엌이나 화장실의 물이 새는 것과 전체적인 프러밍 컨디션이 나빠서 15%, 전기선이나 라이트들의 컨디션이 나빠 15%, 스모그디렉터 등 전체적인 시 규정에 대한 위반에 대해 10%를 모두 합치면 60%의 렌트가 REAP 프로그램에 있는 동안 깎아지게 되니 1,000 불의 렌트 대신 입주자들은 400 불만 내면되고 그것도 건물주에게가 아닌 시 주거국에 내게 되는 것인데 시 주거국은 얼마를 입주자가 내어도 내는 금액만 받아 에스크로 계정에 넣기만 하면 되니 위에 경우에 실지 400 불 조차도 내는 입주자는 없을 것으로 보면 된다.
REAP 프로그램에서 빠져 나온 후 시 주거국 렌트 에스크로계정 담당에게 그동안 적립되어 있는 금액을 보내 달라는 요청을 하면 그동안 어카운트 관리비용 한 유닛 당 매달 50 불을 제하고 나머지 금액을 받게 된다.
어느 건물의 경우 지난 5월 23일 REAP 으로부터 빠져 나와 적립돼있는 금액을 돌려 달라는 요청을 두 번이나 했는데 아직도, 지금 11월이 되었는데도 받지를 못하고 있으니 이들의 업무 상태가 빠르진 않은 것 같다.
금년 2월 23일 REAP 에 들어가 있는 건물을 떠맡아 많은 인력을 집어넣어 4월 23일 REAP 프로그램으로 부터 release 되어 5월 23일 부터 본래의 렌트를 적용시켜 입주자들에게 통지를 내어 보냈지만 관리를 제대로 하지 않은 건물에서 은행으로 넘어가고 오랫동안 렌트를 내지도 않고 살은 입주자들이 본래의 렌트를 내려고 하지 않아 지금 5달을 거치면서 렌트 잘 내는 입주자 하나만 남겨놓고 모두 퇴거 조치하고 새 입주자를 들이고 있다.
REAP 프로그램에 들어가 있으며 입주자들이 있는 건물들은 전문가 고용경비와 여러 과정을 거치는 많은 시간들 때문에 투자 결정 전에 심각히 재고해 보아야 할 것이다. 많은 경비 지출전에 로스엔젤레스시 주거 임대조례에 익숙하며 시 주거국과의 경험이 많은 관리회사의 조언을 구하는 것도 좋은 방법일 것 같다.
(213)748-8888
하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사
