은퇴 앞둔 재융자 자칫 빚더미 위험

2010-11-11 (목)

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▶ 50세 이후 주택소유주들 피해야할 점

일반적으로 은퇴를 앞둔 연령층들에게는 주택 재융자가 잘 권장되지 않는다. 은퇴 후 수입이 곧 끊기는 상황이 닥칠 텐데 재융자로 인한 빚까지 떠안게 된다면 노후생활 내내 빚 걱정에 시달릴 수도 있기 때문이다. 하지만 최근 이자율이 사상 최저수준으로 떨어지면서 노년층들에게 주택 재융자에 대한 유혹이 서서히 다가오고 있다. 주택 에퀴티가 그런대로 남아 있는 주택 소유주들은 재융자를 통해 여윳돈을 비축하고 모기지 이자율도 낮춰 페이먼트도 절약할 수 있어 일석이조이기 때문이다. 스마트 머니닷컴이 소개한 50세 이후의 주택 소유주들이 재융자 때 해야 할 것과 하지 말아야 할 것들에 대해 자세히 알아본다.

최근 이자율이 낮아져 은퇴를 앞둔 연령층의 재융자가 러시를 이루고 있지만 주의할 점이 많다고 재정 전문가들은 충고한다. 사진은 기사 내 특정 내용과 관계없음.

65세 이상 모기지 빚 15년새 2배로
소득 끊길 것 대비 부채 줄이기 최우선
재융자로 절약된 돈 주식투자 불안

은퇴자들 중 모기지 부채를 보유하고 있는 인구가 점차 늘고 있다. 보험업계 조사기관인 ‘SOA’(Society of Actuaries)의 2009년도 설문조사에 따르면 은퇴자의 절반가량이 모기지 부채를 안고 있다고 답했는데 2007년 조사 때(약 25%)보다 2배로 늘어났음을 알 수 있다.

은퇴자들의 모기지 부채액도 증가세를 보이고 있다. 2007년 65세에서 74세 사이의 주택 소유주가 보유하고 있는 모기지 부채 중간금액은 약 6만9,000달러로 15년 사이에 2배로 뛰어 오른 것으로 조사됐다.

최근의 낮은 모기지 이자율이 지속되는 한 은퇴자들의 모기지 보유율과 모기지 부채액 증가세는 당분간 이어질 것으로 보인다. 이같은 추세를 반영하듯 최근 모기지 신청건수 중 재융자 신청이 절대다수를 차지하고 있다.

모기지은행협회(MBA)의 조사에 따르면 올해 4월 중 전체 모기지 신청건수 가운데 약 55%를 차지했던 재융자 신청건수가 10월 들어 82%로 급증했다. 20만달러가량의 모기지 잔고에 대해 기존 이자율 6.5%를 재융자를 통해 4.5%로 끌어내린다면 월 200달러 정도의 페이먼트를 절감하는 효과가 있다.

이처럼 모기지 이자율 시세가 바닥권을 형성하면서 재융자를 통한 비용절감 효과가 커져 은퇴자나 은퇴를 앞두고 있는 연령층들도 재융자에 대한 관심이 더욱 커지고 있는 상황이다.

하지만 대부분의 재정 설계자들은 여전히 노년층의 재융자에 대해 보수적인 입장이다. 은퇴 때 소득이 끊기기 때문에 보유 부채를 정리하거나 최대한 줄여야 재정적으로 부담 없는 노후를 즐길 수 있다는 것인데 몇 가지 예외는 있다.

재융자를 통해 절약되는 금액으로 기타 투자자산에 대한 투자계획을 갖고 있는 노년층이 있는데 재정 전문가들은 이중 주식투자를 가급적이면 피해야 한다고 충고한다.

주식시장이 장기적으로 높은 수익률을 올리고 있는 것은 사실이다. S&P 500지수의 경우 1926년과 2010년 사이 평균 연 수익률은 약 9.8%를 기록한 것으로 집계되고 있는데 이와 비슷한 수익률을 올리기 위해서는 주식시장에 장기간 투자해야 가능하다.

은퇴를 앞두고 있는 연령대를 감안하면 주식시장에 대한 장기 투자가 사실상 불가능해 기대했던 수익률을 올리기 힘들다.

다우지수의 경우도 65년과 80년 사이 등락을 거듭하면서 절호의 투자기회를 수차례 제공했지만 결국 지수는 제자리 수준으로 돌아간 것으로 조사돼 노년층의 주식 투자가 안전하지 못함을 보여주고 있다.

재정 전문가들은 재융자를 통해 절약되는 금액으로 주식 투자에 나서는 대신 현재 모기지 부채를 갚거나 크레딧 부채 등 기타 부채를 정리하는데 사용하라고 충고 한다.

노년층에게는 투자보다는 부채 상환이 중요하다는 충고다.

재융자 실시 후 3년 이상 거주할 계획이 없다면 재융자 실시로 오히려 손해를 볼 수 있다. 재융자 때 지급한 비용을 단기간에 회수하기 힘들기 때문이다.

재융자 받은 후 거주기간 고려

재융자 후 같은 주택에 적어도 3년 이상 거주할 계획이 아니라면 재융자를 실시하지 않는 편이 낫다고 재정 전문가들은 충고한다.

만약 3년 내에 이사를 갈 경우 재융자 실시 비용을 회수하기 힘들기 때문이다. 반면 재융자를 통해 마련된 목돈으로 은퇴용 주택을 구입해 5년 이상 거주할 계획이라면 재융자를 하는 것이 권장된다.

대개 은퇴 후에는 소득이 일정치 못해 은퇴용 주택 구입을 위한 융자를 얻는 것이 수월치 않기 때문에 은퇴 직전 재융자를 통해 다운페이먼트 금액을 마련하는 것도 좋은 방법이다.

특히 최근 은퇴 각광지역의 주택가격이 비교적 큰 폭으로 떨어져 이 기회를 이용해 은퇴주택을 구입하는 것도 유리하다고 할 수 있다.