로스앤젤레스시 임대조례는 1978.10.1 이전 입주허가 받은 건물에 한해서 적용되며 이 법령 하에서는 일반적으로 알려져 있는 임대종료 통지만으로 임대를 종료시킬 수가 없으며, 입주자의 잘못이 없는 Fault-free 퇴거의 경우에는 입주자의 입주한 기간이나 연령이나 신체조건에 따라 7,300 불 부터 18,300 불의 이사보조비용 relocation assistance를 주어야 한다고 했다.

차압절차를 거쳐 은행의 소유가 되어 있는 프러퍼티들 즉 REO(Real Estate Owned by Bank)들은 대부분이 모든 면에서 엉망진창이 되어 있다. 최근에 로스앤젤레스시 카운슬에서 차압되는 부동산을 시에 등록하라는 foreclosure registry program이 시 조례로 통과 되어 (5.21.2010), 7.8.2010 이 후에 차압통지서, notice of default를 issue 하는 모든 건물들은 30일 안에 반드시 등록을 해야 하기 때문에 앞으로는 프러퍼티들의 physical condition은 여지껏 같이 아주 못쓸 상태로까지 deteriorate 되리라고는 생각지 않지만, 은행차압 건물을 handle 하는 부동산 회사들이나 에이전들의 한심할 정도로 까지의 무지함에 프러퍼티들은 거의 모든 종류의 vandalism에 시달리며 렌탈수입은 거의 전무한 상태에서 몹쓸 입주자들은 렌트도 안내고 심지어는 전기도 다른데서 연결하여 끌어 쓰며 마치 소모품 쓰듯 프러퍼티들을 망가뜨려 버리고 있으며 은행과 그의 에이전들이 그것들을 싼 값에 처리한다고 하는 감언이설에 넘어가 그저 값이 조금 싼 것 같아 샀다가는 많은 골칫거리를 떠맡게 될 것이다.

첫째 구입하고자 하는 차압건물이 Los Angeles Housing Dept LA 주택국에서 시정 사항 통지를 받았는지를 확인해 보고, 시정사항 통지가 현재 계류 중이면 처음 통지 날짜와 시정 리스트를 먼저 확인해 보고 지난주에 언급한 REAP, rental escrow account program으로 넘겨지는 히어링 날짜가 잡혀있는지, 아니면 이미 REAP 프로그램으로 넘어 갔는지를 확인해야 할 것이다. 이미 프러퍼티가 REAP 프로그램으로 넘어 갔으면 시정 리스트 중에서 로스엔젤레스 빌딩 안전국 building and safety dept 으로 부터 퍼밋을 받아야 되는 항목이 있나를 보고 만일 있다면 구입을 재고해 보거나 아니면 아주 싼 가격으로 구입해야 할 것이다.

두 번째 현재 입주자가 주거하고 있으면 입주자와의 임대계약서를 요구해야 할 것이다. 대부분의 은행차압 매물들은 건물상태 뿐만이 아닌 서류 상태까지도 엉망진창이 되어 있어 임대계약서가 없는 경우가 많거나 은행에서 주려고 하지를 않는다. 이런 경우에는 임대조건과 관련된 어떠한 서류(예를 들어 차압당한 주인의 융자 받을 당시 제출한 rental roll 이나 tenant estoppel 등), 에이전으로 부터의 현재 입주자 상태에 관한 어떠한 memo라도 받아야 될 것이다. (예를 들어 이름이나 몇 명이나 살고 있으며 렌트는 얼마를 내고 있는지 등). 입주자의 렌트가 얼마이며, 언제 입주했으며, 누가 살고 있는지는 반드시 확인해야 할 것이다.

구입하고 난 후에 입주자와 입주 계약서를 만들기 위해 필요한 information 들이기 때문이다. LA시 임대조례 하에서는 현재 입주자에게 임의로 임대료 책정을 할 수도 없으며, 퇴거시키기도 힘들다는 점 꼭 기억하여야 할 것이다. 현재 임대료가 아주 싸다며는 아무리 건물 모양이 좋아도 전혀 투자가 되지 않으며 임대조례를 어기는 편법을 통하지 않고서는 포텐셜도 없기 때문이다.

세 번째 현재 입주자가 주거하고 있으며 주택국으로 부터 시정통지를 받았거나 REAP에 들어가 있는 건물이면 구입을 안 하는 것이 좋을 것이다.

네 번째 건물이 비어 있으며 주택국으로 부터의 어떤 시정통지도 없고 투자가 될 만한 가격이면 구입하기에 좋은 건물일 것이다. 건물이 비어 있기만 하면 시정통지나 REAP에 들어가 있어도 좋은 가격에만 살 수 있다면 좋은 투자가 될 수도 있겠다.

(213)748-8888


하워드 한 / 부동산 컨설턴트·법학박사