숏세일 진행중에 날아든 경매통지

2010-11-11 (목)

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숏세일(short sale)은 은행의 대출금을 다 갚지 못하는 상태에서, 은행의 허락을 받아 현재의 주택을 매매하여, 비록 은행의 대출금을 다 갚지는 못하고 일부만 갚으면서 은행의 압박으로부터 탈출하는 주택매매의 한 방법이다.

그 집에 1차 대출금과 2차 및 3차 대출금까지 있다고 하면 비록 1차는 완전히 사라지겠지만 2차와 3차는 일부만 사라지고 나머지 금액은 차후에 별도로 따라오는 것이 일반적이다. 다행히 2차와 3차 은행과 협상이 잘 되어서 2차 및 3차 대출금이 완전히 사라지게 되면 집주인으로서는 다행이겠지만, 협상하는 은행별로 또 담당직원에 따라 그 결과가 서로 다를 수 있음을 알아 두어야 하겠다.

하여튼 숏세일은 주택 대출에 대한 월 페이먼트를 집주인이 더 이상 내지 못함에 따라 은행이 그 집을 경매처분해 은행 자신의 손실부분을 보전하고자 할 때, 집주인으로서 조금이라도 자신의 크레딧 회복에 도움이 되고, 경우에 따라 2차 또는 3차 대출금을 완전히 지울 수 있는 가장 좋은 방법이라 하겠다.

월 페이먼트가 3개월 혹은 4개월 밀리고 나면 드디어 본격적으로 숏세일을 시작해야 한다. 숏세일을 위한 각종 서류 일체가 은행에 접수되고 나서 은행으로부터 숏세일 승인이 날 때까지는 보통 3~4개월이 걸리는데, 여기서 문제는 은행에서 그 숏세일 서류를 리뷰하고 조사하는 사이에도 경매를 실시한다고 하는 notice of trustee’s sale, 또는 foreclosure sale의 날짜가 잡혀서 집으로 등기 및 일반 우편으로 날아오게 되고, 대문 앞에 통지서의 사본이 붙게 된다는 것이다.

이렇게 되면, 집주인은 그 통지에 몹시 당황하게 되고 내일 당장 이사를 나가야 되는 게 아닌지 법원 집행관이 바로 집으로 들이닥칠 것만 같은 불안감에 걱정이 태산이 된다. 이럴 때에는 바로 negotiator에게 연락을 취하여 그 기일 이내에 숏세일을 끝낼 수 있도록 박차를 가하거나 그 경매일을 숏세일이 성공될 때까지 최대한 연기를 하도록 해야 하겠다.

그러나, 여의치 않게 연기가 잘 안 되는 케이스가 가끔 발생한다. 경매일 연기는 일반적으로 경매일 5일 전 또는 7일 전에 은행에, negotiator 또는 집주인 본인이 직접 전화로 신청해야 하며, 그 경매일 연기는 경매일 전 하루 또는 이틀 전에 결정이 난다.

신청을 받은 은행은 통상 1개월 단위로 수차에 걸쳐서 연기를 해 주는데, 연기를 계속 해주다가도 은행이 더 이상 연기시켜 주어야 할 이유가 없다고 판단되면 그 신청을 거절하고 바로 경매를 실시한다. 여기서, 그 거절이 경매일 하루 전 또는 이틀 전에 결정이 나기 때문에, 무작정 경매가 연기될 것이라고 믿고 있다가 그 신청이 거절되면 다른 방법을 취하지 못하고 꼼짝없이 경매로 집이 팔리게 되는 수가 발생하기도 한다.

숏세일이란 주택 소유주의 크레딧 회복에 크게 도움이 되고, 1차 대출금 및 2차 및 3차 대출금을 깔끔히 지울 수 있는 장점이 있기는 하지만, 결국 내 집을 비워주고 떠나야 하는 매매과정이다.

사실 현재의 집주인의 경제 사정상 숏세일 과정 중에는 월 페이먼트를 계속 내지 못했고, 그 숏세일 진행과정이 1년 넘게 계속되는 경우에는 1년 넘게 집에 대해 페이먼트를 내지 않고 지낼 수가 있었다. 타의든 자의든 그 기간에는 월 페이먼트를 내지 않고 지낼 수가 있었으니 집주인의 입장에서는 최대한 숏세일이 늦게 승인 나는 것을 바라는 게 당연하다.

이러는 와중에 경매를 실시한다는 통보가 오게 되면 겁이 덜컥 날 수밖에 없다. 경매가 실시되고 나면 곧 한 달쯤 후에는 집을 비워주어야 하고 그 후에 아파트 혹은 주택을 렌트하여 나가야 하니 그때부터는 곧 그 렌트가 부담이 될 수밖에 없다.

이렇게 숏세일 진행 중에 경매일이 연기가 되지 못하여 어쩔 수 없이 경매가 진행이 된다거나, 숏세일을 하지 않더라도 경매일이 며칠 앞으로 닥쳐 있을 때 그 경매를 일단 중지하도록 하는 방법 중 하나가 파산신청이다.

뱅크럽시, 즉 파산신청은 경매일 하루 전에 하더라도 그 경매는 일시, 잠정적으로 중단되게 된다. 그 후에 파산진행은 파산전문 변호사와 상의하도록 하고, 그 파산이 결정되는 몇 개월 동안에는 계속 현재의 주택에 머무를 수 있게 된다.

(661)373-4575

제이슨 성 <뉴스타부동산 발렌시아지사장>