입주자와의 임대계약을 종료시키기 위해서 일반적으로는 임대료 지불 기간이 30일 이면 30일 통지서, Bi-monthly면 15일 통지, 매주 임대료를 내면 7일의 통지를 줌으로서 임대계약이 종료되어 입주자로 부터 점유권을 찾을 수가 있는데, 로스앤젤레스시 주거 임대조례 하에서는 입주자의 잘못이 있는 경우에만 (예: 렌트 미납 등) 점유권 회복을 할 수 있으며 입주자의 잘못이 없는 경우에는 점유권 회복을 위해(예: 소유주나 직계가족이 입주하기 위해 등) 입주자에게 이사비용보조, relocation assistance를 해 주어야 한다고 했으며 3년 이하와 3년이나 그 이상 주거 했는지와 62세 이상이나, 핸디캡 퍼슨이나, dependent이 있는지에 따라 7,300불 부터 18,300 불을 지불해야 한다고 했다.

로스앤젤레스 주거 임대조례 하에 있는 건물들은 일 년에 한 번 정기적인 인스펙션이 로스앤젤레스 주거국 Los Angeles Housing Department (LAHD)으로 받게 되는데 LAHD는 주거 임대조례를 실행하는 기관이며 로스앤젤레스 빌딩/안전국, Los Angeles Building and Safety Department(LABSD)과는 별도의 기관이다.

로스앤젤레스 시 주거국 Los Angeles Housing Dept 으로 부터 인스펙션은 실제적인 빌딩코드 보다는 주거시설들이 주거하기에 적당한가에 중점이 맞추어져 있으므로 주로 smoke detector, 부엌훠셋, garbage disposal floor condition, 창문 screen, water heater 컨디션, bath room, bath tub 컨디션 등이 중점적으로 체크되니 인스펙션 날짜 전에 미리미리 준비해 필요한 수리를 해 놓으면 전혀 문제가 없게 된다.

입주자들의 주거할만한 컨디선을 제공해 주는 것이 소유주의 의무이기도 하니 로스앤젤레스 주거국과 함께 공조하면 오히려 더 좋은 투자도 될 수 있겠다. 물론 건물의 외부나 계단 등 외관, 안전에도 주의는 기울여야 할 것이다.

대부분의 은행소유 건물들처럼 거의 관리가 없는 상태에서 1년 반 넘게 내버려 두어 건물의 상태는 엉망이 되어 있고 입주자들은 전혀 렌트를 내지 않고 있으며 시 주거국으로 부터 수리하라는 명령 통지서를 받고도 시정을 하지 않아 히어링을 거쳐 rental escrow account program, reap 으로 넘어가 있는 4유닛의 아파트를 수리하는 과정에서 smoke detector 들이 작동하지 않는다는 이유 때문에 REAP 으로 부터 빠져 나오는 기간이 약 3주 이상 지연 된 적이 있다.

Smoke detector의 경우 전기선의 연결 때문에 전기 라이센스 있는 컨트렉터가 빌딩안전국으로 부터 퍼밋을 받아 일을 해야 했기 때문이며 실제 하나에 몇 십 불 밖에 안들어가는 것이 몇 백 불 이상의 경비가 들어가며 시간이 지연 된 것이다.

위의 경우에는 쿡 할 때 연기 때문에 입주자가 smoke detector 들을 고장을 나게 한 것인데 결국 이 입주자를 퇴거 시켰다.

REAP 이라는 것은 rental escrow account program의 약자로서 시 주거국의 수리 명령을 이행 안 할 경우 히어링을 거쳐 해당 프러퍼티를 이 프로그램에 집어넣게 되는데 입주자들이 렌트를 소유주에게 내지 않고 시 주거국 산하 렌트 에스크로 계정 담당에게 내게 되는 것이며 렌트 금액은 본래의 렌트 금액에서 많이 감소된 금액을 내게 되는 것이다.

렌트 금액은 건물 외부, 내부, 컨디션의 나쁜 상태에 따라 감소되는데 예를 들어 부엌이나 화장실 등 프러밍 컨디션에서 15%, 전기 컨디션에서 10% 외부 exterior wall 컨디션에서 10%를 deduct 하면 토탈 35%의 감소된 렌트를 REAP에서 release 될 때 까지 입주자는 내게 되는 것이다.

시 주거국에서 인스펙션을 하고 시정 리스트를 보내고 시정을 하기까지의 기간은 사실상 몇 달의 기간을 가지게 되는데 이는 충분한 시간이라고 생각되니 시정 리스트를 받으면 즉시 전문가와 상의하여야 한다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사