로스엔젤레스시 주거용 건물 임대조례, The rent stabilization ordinance, RSO of the city of Los Angeles는 1978. 10. 1 이전에 입주허가, a certificate of occupancy 를 받은 건물들에 한하며, 이 임대조례 하에서 입주자를 퇴거시키기 위해서는 반드시 12가지 이유 중에 속하여야 된다고 했다.

이 12가지 이유 중에 처음 일곱 가지는(렌트미납, 의무불이행, 다른 입주자 권리방해, 불법행위, 거의 같은 조건으로서의 계약 연장 거부, 건물주 access 거부, 허가없는 sub lease) 입주자의 잘못에 의한 것이지만 나중 5 가지는 입주자의 잘못이 이유가 아닌 퇴거이기 때문에 no fault eviction 입주자가 이사해서 다른 주거지를 얻기까지에 드는 비용을 임대조례 하에서 정해진 금액으로 입주자에게 지불하여야 한다.

입주자 이사 비용 보조를 해야 되는 입주자 퇴거

1. 소유주나 그 직계가족 또는 매네저 상주 목적
2. 당국에서 허가 받은 개조나 건축- 콘도 conversion 이나 건축
3. 주거용도로 더 이상 사용 안 할 경우
4. 입주자 주거 플렌에 의한 대대적 수리를 위한 경우
5. 주택도시개발부가 소유주인 건물의 경매

입주자의 잘못이 없는 퇴거를 원할 경우에는 입주자 이사 비용 보조를 해 주어야 하며 혹시라도 현재 입주자 퇴거 후에 진행하던 프로젝이나 계획이 변경되어 다시 임대를 해야 됐을 경우 책정해야 되는 임대료는 마지막 입주자가 내던 임대료에서 인상된 금액이 될 수 없으니 소유주나 소유주 직계가족이 주거하겠다고 입주자를 내어 보내고 많이 오른 임대료로 다른 입주자에게 임대하는 것은 serious한 조례위반이 된다.

2010.7.1부터 2011.6.30 까지 소유주가 부담해야 되는 입주자 이사비용 보조 금액은 tenant relocation assistance 2009.7.1 부터 2010. 6.30일까지의 금액보다 많이 올랐다.

위에 다섯 가지에 속한 입주자의 경우 입주자 이사비용 보조 금액을 책정하기 위해 우선 입주자의 종류를 주거한 연수, 나이, 신체조건 등에 따라 분류해야 한다.

소유주로 부터 입주자 이사비용 보조를 받을 수 있는 입주자들은 eligible tenant 적격 입주자로 불리 우며, 퇴거되는 주거지에서 3년이하 주거했을 경우 7,300불을 받을 수 있으며, 임대계약서 상에 명시되었거나 추가로 적법적인 입주자로 인정된 입주자 중에 62세나 그 이상 된 사람이나, 핸디캡으로 판정 받은 사람이나 연방세금보고상의 미성년자 dependent가 함께 살고 있는 경우 qualified tenant 자격이 되는 입주자로 불리 우며 15,300불을 받게 된다.

지난 회계연도 2009.7.1 - 2010. 6.30까지의 금액 6,810불과 14,850불 보다 490불과 450불이 각각 오른 것이다.

입주자가 3년 이상 주거했을 경우 9,650불을 받을 수 있으며 62세나 그 이상의 입주자나, 핸디캡 판정받은 사람이나 미성년자가 있는 경우 즉 qualified tenant의 경우 18,300불을 받을 수 있게 된다.

지난 회계연도 2009.7.1 -2010.6.30까지의 금액 9,040불과 17,080 보다 510불과 1,220불이 오른 금액이다.

4유닛 이하의 프로퍼티를 로스엔젤레스시에 4개 이하 가지고 있는 소유주의 경우 mom pop properties로 분류되어 소유주나 직계가족 또는 상주 매네저를 두기 위해 퇴거시킬 경우 위에 보다 낮은 금액이 적용된다.

eligible tenant 적격 입주자에게는 7,000불, qualified tenant 즉 62세나 그 이상, 핸디캡 판정 받은 사람 또는 미성년자가 있는 경우 14,000이 적용된다. 입주자가 새 주거지의 디파짓으로 사용할 수 있게 미리 일부를 지불할 수도 있으며 에스크로를 이용하는 것이 바람직한 방법이다.
(213)748-8888


하워드 한
부동산 컨설턴트·법학박사